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Chi paga la pulizia e la sostituzione delle grondaie?

17 Agosto 2021 | Autore:
Chi paga la pulizia e la sostituzione delle grondaie?

Le grondaie di un edificio condominiale costituiscono un bene comune. Come si ripartiscono le relative spese di pulizia e sostituzione tra i condòmini? Cosa succede quando un’unità immobiliare è concessa in locazione?

Abiti in un appartamento in locazione, ubicato all’interno di un condominio. Qualche giorno fa, l’amministratore ha chiamato una ditta per la pulizia delle grondaie, intasate dalle foglie degli alberi. Gli operai hanno anche sostituito un tratto del canale di gronda, rovinato dal tempo. In tal caso, chi paga la pulizia e la sostituzione delle grondaie? In altre parole, qualora si debba provvedere alla pulizia e/o alla manutenzione delle grondaie poste a servizio del tetto di uno stabile condominiale, chi tra il proprietario e l’inquilino è tenuto a pagare le relative spese?

Secondo il vocabolario della lingua italiana, per grondaia deve intendersi il canale, in genere di lamiera metallica, che segue la linea di gronda della falda del tetto, riceve le acque raccolte dalla falda stessa e le convoglia fino ai pluviali o alle bocche di scarico. Si tratta, quindi, di un sistema di raccolta delle acque collegato ad un pluviale, che scende appoggiato o incassato nella facciata dell’edificio, in senso verticale, e termina in una bocca di scarico oppure per strada.

Poiché la grondaia è destinata a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni delle piogge, svolge una funzione che riguarda lo stabile nel suo complesso unitario. Pertanto, deve essere considerata, per legge, tra i beni che il Codice civile presume di proprietà di tutti i condòmini, salvo l’esistenza di un titolo contrario [1]. Tale principio vale anche se il terrazzo, o lastrico solare, che ricopre l’intero edificio, è di proprietà esclusiva di un unico condòmino [2].

Perché le grondaie sono parti comuni?

L’articolo 1117 del Codice civile individua espressamente i beni che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari di un edificio quali ad esempio le fondazioni, i pilastri, le travi portanti, i cortili, le aree destinate a parcheggio, la portineria. Nell’elencazione, non sono ricomprese le grondaie. Tuttavia, è indiscutibile che le stesse debbano essere considerate beni di proprietà comune. Secondo la dottrina e la giurisprudenza maggioritarie, infatti, la predetta elencazione ha un valore solo esemplificativo e non tassativo, delle parti comuni di uno stabile condominiale [3].

Sempre secondo la giurisprudenza, per considerare condominiali anche beni non ricompresi nell’articolo sopra citato, bisogna che sia sussistente un rapporto strumentale e funzionale che collega i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva agli impianti o ai servizi di uso comune, rendendo il godimento del bene comune strumentale al godimento del bene individuale e non suscettibile di autonoma utilità, come avviene invece nella comunione [4].

In tale contesto, è indubbio che le grondaie vadano considerate parti comuni dell’edificio poiché svolgono una funzione necessaria all’uso e al godimento di tutti i condòmini. In altre parole, la funzione di scarico dell’acqua piovana svolta da gronde, grondaie e canali di scolo è di utilità comune per tutti i condòmini, in quanto evita danni e possibili infiltrazioni di acqua nell’intero stabile. Peraltro, tali vantaggi sono equamente distribuiti anche qualora gronde, grondaie e canali di scolo passino attraverso terrazzi di proprietà esclusiva di determinati condòmini.

Come vanno ripartite le spese di manutenzione e pulizia delle grondaie?

Posto che le grondaie sono parti comuni, consegue che le relative spese di manutenzione, riparazione e sostituzione a cui periodicamente è tenuto il condominio, devono essere assoggettate alla ripartizione tra i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, in base al disposto dell’articolo 1123 del Codice civile, non potendo rientrare tra i beni che sono suscettibili di godimento proporzionato all’uso o comunque separato di alcuni condòmini.

Più semplicemente, di dette spese devono farsene carico tutti i condòmini sulla base delle rispettive quote millesimali. Altresì, per la pulizia delle grondaie bisogna far gravare le spese relative su tutti i condòmini sempre perché si tratta di beni comuni.

Il criterio di ripartizione delle spese in ragione dei millesimi di proprietà, si applica anche nell’ipotesi in cui il terrazzo/lastrico solare sia di proprietà esclusiva. La funzione delle grondaie, infatti, è di convogliare le acque meteoriche dalla sommità dell’edificio fino a terra o a scarichi fognari.

Le grondaie, quindi, svolgono una funzione che prescinde dal regime proprietario del terrazzo di copertura, salva anche la facoltà di un uso più intenso che, compatibilmente con il disposto dell’articolo 1102 del Codice civile, possa farne il proprietario del terrazzo stesso per suoi usi [5].

Pulizia e sostituzione grondaie: chi paga tra proprietario e conduttore?

Se un’unità immobiliare viene concessa in locazione, occorre stabilire chi tra il proprietario e il conduttore sia tenuto a pagare le spese relative alla pulizia e alla sostituzione delle grondaie.

Per risolvere il problema bisogna partire dall’articolo 9 della legge n. 392/1978, il quale prevede che sono interamente a carico dell’inquilino, le spese relative:

  • al servizio di pulizia;
  • al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore;
  • alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria;
  • allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
  • alla fornitura di altri servizi comuni.

La legge, quindi, pone a carico del conduttore le spese relative ai beni che lo stesso utilizza, cioè che consuma.

Applicando tale principio alla problematica sopra evidenziata, deriva che la pulizia delle grondaie al fine di consentirne il corretto funzionamento, è un intervento inerente l’uso di un bene. Quindi, va posto a carico del soggetto che di fatto utilizza l’appartamento situato all’interno del condominio ovvero il conduttore. Questi ha diritto di ottenere la specifica del costo per il calcolo della quota di sua spettanza.

La sostituzione delle grondaie, invece, ha carattere conservativo e le relative spese dell’intervento servono a mantenere il valore capitale del bene al fine della tutela o per il ripristino della sua integrità [6]. Pertanto, le spese gravano sul proprietario dell’unità immobiliare locata poiché la sostituzione è finalizzata al funzionamento del bene medesimo.


note

[1] Trib. Genova, Sez. III, sent. n. 4766/2005.

[2] Cass. Civ. sent. n. 27154/2014.

[3] Cass. Civ. sent. n. 12572/2014.

[4] Cass. Civ. sent. n. 4973/2007.

[5] Cass. Civ. sent. n. 27154/2014.

[6] Cass. Civ. sent. n. 8292/2000.

Autore immagine: depositphotos.com


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