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Notaio non versa le imposte di compravendita: che succede?

22 Aprile 2021 | Autore:
Notaio non versa le imposte di compravendita: che succede?

L’omesso pagamento dei tributi dovuti sull’atto comporta un accertamento fiscale e l’irrogazione di sanzioni a carico del cliente, non del professionista.

Se hai stipulato un atto di compravendita immobiliare saprai bene che il notaio ti chiede il versamento anticipato delle somme necessarie per le imposte di registro e di trascrizione. Di solito, esse vengono pagate dal cliente al momento del rogito, insieme agli onorari dovuti, e il notaio si occuperà degli adempimenti successivi; infine, consegnerà alle parti l’atto regolarmente registrato e, ovviamente, con le imposte già assolte.

Ma che succede se il notaio non versa le imposte di compravendita? È responsabile del mancato adempimento oppure il Fisco può rivolgersi alle parti dell’atto per richiedere a loro il pagamento? E se c’è una responsabilità del notaio, è concorrente con quella del suo cliente oppure è esclusiva?

La risposta arriva da una nuova pronuncia della Cassazione [1] che prende le mosse dall’obbligatorietà della procedura telematica per la registrazione degli atti. È un adempimento posto direttamente a carico del professionista. Questo comporta che il notaio assume la figura di «responsabile d’imposta», ma attenzione: ciò non significa esimere le parti dalla loro responsabilità sostanziale per il debito tributario. In poche parole: dell’omissione del notaio rispondono comunque le parti, che rimangono obbligate verso il Fisco al pagamento delle imposte.

Le imposte sugli atti di compravendita immobiliare

Quando si pone in essere una compravendita immobiliare tra privati (o tra un privato e un soggetto pubblico) la tassazione è alternativa tra imposta di registro, dovuta con l’aliquota del 9% sul valore dell’immobile riportato nell’atto, e l’imposta sul valore aggiunto, se la vendita è realizzata da un soggetto Iva, come quando si acquista dall’impresa costruttrice. In questo caso, l’aliquota è del 10% sul prezzo dichiarato per la cessione (se l’immobile è di lusso sale al 22%).

Sono, inoltre, dovute le imposte ipotecarie e catastali, in misura fissa di 50 euro ciascuna se la vendita non è effettuata dai soggetti Iva, altrimenti l’importo è di 200 euro ciascuna.

Se l’acquirente beneficia delle agevolazioni prima casa c’è una notevole riduzione del carico fiscale: l’imposta di registro scende al 2%, l’Iva al 4% e le imposte ipotecarie e catastali sono pari a 50 euro ciascuna.

In alcuni casi, la vendita può generare una plusvalenza, che viene tassata in capo al venditore in base alle normali aliquote Irpef di riferimento o con imposta sostitutiva al 26%, se la cessione non riguarda l’abitazione principale ed è effettuata a titolo oneroso (non, quindi, attraverso eredità o donazione) entro i primi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione dell’immobile.

Avviso di liquidazione delle imposte non versate

L’Agenzia delle Entrate si accorge facilmente se per un atto di compravendita immobiliare non sono state versate le imposte dovute: al momento della sua registrazione e trascrizione, esso viene inserito nei pubblici registri immobiliari ed entra così a far parte degli archivi dell’Anagrafe tributaria. Le apposite note di registrazione e di trascrizione (ora compilate e inviate in modalità telematica) contengono tutti gli elementi identificativi necessari: data di stipula dell’atto, dati catastali dell’immobile, corrispettivo dichiarato dalle parti, nominativi dei venditori e degli acquirenti e quote trasferite.

Perciò, l’Amministrazione finanziaria, semplicemente incrociando i dati delle operazioni con quelli dei relativi versamenti, quando individua che una somma da versare manca all’appello emette un avviso di liquidazione delle imposte non versate, in cui quantifica il dovuto e ne richiede il pagamento, applicando anche le sanzioni per l’omissione o per il ritardo. L’avviso di liquidazione delle imposte e di irrogazione delle sanzioni è quindi un vero e proprio atto impositivo: se non verrà pagato entro i termini, oppure impugnato con ricorso al giudice tributario, sarà seguito dalla riscossione forzata delle somme intimate, non appena saranno iscritti a ruolo il tributo e le sanzioni.

Se il notaio non versa le imposte sull’atto è responsabile?

La nuova sentenza della Cassazione cui abbiamo accennato [1] esclude la responsabilità del notaio per l’omesso versamento delle imposte: «i soggetti obbligati al pagamento del tributo restano le parti sostanziali dell’atto, alle quali, pertanto, è legittimamente notificato, in caso d’inadempimento, l’avviso di liquidazione», sancisce la Suprema Corte.

Questo orientamento è consolidato da tempo [2]: il fatto che recentemente la procedura sia diventata interamente telematica (attraverso il Mui, il modello unico informatico) è solo una semplificazione tecnica degli adempimenti, ma non cambia la natura della responsabilità del notaio, che non è un «sostituto d’imposta», come tale obbligato al versamento in anticipo per conto della parte obbligata, ma soltanto un «responsabile d’imposta» [3] per i tributi dovuti in base ad autoliquidazione. Infatti egli, come pubblico ufficiale, è tenuto a formalizzare la registrazione degli atti che ha rogato.

Ciò significa che il notaio è obbligato al pagamento delle imposte dovute su tali atti soltanto in via complementare ed accessoria, sia pure in solido con le parti, come stabilisce espressamente la legge [4] per l’imposta principale (registro o Iva). «Ben può dirsi che contribuente in senso sostanziale non sia il notaio, ma la parte», afferma il Collegio. Così l’eventuale comportamento scorretto del notaio non ricade praticamente mai sull’Amministrazione finanziaria. Può però avere conseguenze disciplinari a suo carico, perché l’Ufficio è tenuto a comunicare le irregolarità riscontrate al Consiglio dell’ordine per l’adozione dei provvedimenti sanzionatori a carico del professionista.

Quindi, se l’Agenzia delle Entrate decide di emettere e notificare l’atto impositivo alle parti, esse non potranno sollevare verso il Fisco alcuna eccezione circa la responsabilità del notaio. Invece, nel caso in cui l’avviso di liquidazione delle imposte fosse rivolto direttamente al notaio, egli dovrebbe pagare, salvo il suo diritto di rivalsa successiva nei confronti delle parti per recuperare le somme.

Leggi anche l’articolo: “Se il notaio non versa le imposte per l’atto è responsabile?“.


note

[1] Cass. ord. n. 10329 del 20.04.2021.

[2] Cass. sent. n. 15450 del 07.05.2019.

[3] Art. 64, comma 3, D.P.R. n.600/1973.

[4] Art. 57 D.P.R. n.131/1986 e art. 11 e 13, comma 1, D.Lgs. n. 347/1990.


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