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Mutuo rifiutato: l’agenzia immobiliare va pagata?

22 Aprile 2021
Mutuo rifiutato: l’agenzia immobiliare va pagata?

Se la banca nega il mutuo, bisogna versare la provvigione all’agente immobiliare?

Ipotizziamo il caso di una persona che, volendo acquistare una casa, si rivolga a un’agenzia immobiliare e che, una volta soddisfatto, firmi la proposta d’acquisto ed il compromesso. Cosa succederebbe però se la banca dovesse rifiutare la richiesta di mutuo avanzata dall’acquirente? Quest’ultimo sarebbe comunque tenuto a pagare l’agente immobiliare per l’attività già svolta anche in assenza del contratto di compravendita? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Sulla questione relativa al pagamento dell’agenzia immobiliare in caso di mutuo rifiutato è necessario fare una breve premessa in merito al momento in cui sorge l’obbligo di versare la provvigione al mediatore. 

Quando va pagato l’agente immobiliare

L’agente matura il diritto al compenso non appena tra le parti sorge un vincolo giuridico. Il vincolo non è costituito dalla semplice proposta d’acquisto firmata all’agenzia, ma dalla stipula del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso). A quel punto è del tutto indifferente se la stipula del contratto definitivo di compravendita non dovesse andare in porto per volontà o impedimento di una delle parti. Rileverebbe solo un’eventuale colpa o reticenza dell’agenzia immobiliare (si pensi al caso in cui l’agente non dichiari eventuali abusi edilizi sussistenti nell’immobile o al fatto che lo stesso provenga da una precedente donazione, circostanza questa che – come noto – rende assai più difficile l’ottenimento di un finanziamento). L’agente immobiliare matura quindi il diritto alla provvigione se, ad esempio, uno dei contraenti dovesse immotivatamente rifiutare di presentarsi dinanzi  al notaio o se dovesse tirarsi indietro quando ormai le trattative sono a uno stato avanzato; viceversa non avrebbe diritto al compenso qualora celi all’acquirente eventuali irregolarità edilizie o non si attivi per verificare se il bene è libero da ipoteche e pignoramenti.

Come chiarito più volte dalla Cassazione [1], «il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento. Per conclusione dell’affare deve intendersi il compimento di un’operazione di natura economica generatrice di un rapporto obbligatorio tra le parti, di un atto cioè in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno».

Clausola del compromesso «salvo buon fine del mutuo»

Se è vero che il contratto preliminare fa sorgere un obbligo tra le parti alla stipula del contratto definitivo, è anche vero che l’eventuale successivo rifiuto del mutuo da parte della banca non esonererebbe l’acquirente dalla stipula del contratto di compravendita. Egli infatti è vincolato dall’accordo concluso con il venditore, divenuto ormai vincolante. 

Proprio per questo, si usa inserire nel compromesso la clausola «salvo buon fine del mutuo», clausola ritenuta lecita dalla Cassazione [2]. Secondo cioè la Corte, è valido il contratto preliminare di compravendita immobiliare subordinato alla condizione che il “promissario acquirente” ottenga da un istituto bancario il finanziamento. In questo modo, in caso di mancata erogazione del mutuo fondiario, il contratto preliminare cesserà di avere efficacia e gli eventuali anticipi nel frattempo corrisposti dovranno essere restituiti. 

Mutuo negato: va pagata l’agenzia immobiliare?

Se la clausola «salvo buon fine del mutuo» salva l’acquirente dalle eventuali pretese del venditore, come ci si deve porre invece nei confronti dell’agenzia immobiliare? Come detto quest’ultima matura il diritto alla provvigione nel momento in cui viene perfezionato un accordo, anche se preliminare, contenente i requisiti del contratto definitivo e le accettazioni espresse delle parti interessate. Il che significa che il compromesso non fa solo sorgere il vincolo tra venditore e compratore ma anche tra questi ultimi e l’agente immobiliare per il pagamento del compenso a quest’ultimo. 

La Cassazione non ha specificato mai, sino ad oggi, se il rifiuto del mutuo faccia venire meno l’obbligo di pagare la provvigione all’agente immobiliare. Stante perciò tale incertezza, sarà bene fare con l’intermediario quanto si fa anche con il venditore: inserire cioè nel contratto la clausola «salvo buon fine del mutuo». Pertanto, per evitare problemi anche con l’agente, sarà opportuno inserire nella proposta di acquisto dell’immobile la seguente clausola: «Il rapporto giuridico tra proponente e mediatore si risolverà di diritto qualora al proponente non venga concesso il mutuo». Si tratta di un patto espresso in base al quale l’agente immobiliare non può rivendicare il diritto alla provvigione in caso di mancata concessione del mutuo.


note

[1] Cass. sent. VI, 30/11/2015, n.24399

[2] Cass. sent. II, 11/09/2018, n.22046


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