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Muffa: la responsabilità del costruttore

17 Agosto 2021 | Autore:
Muffa: la responsabilità del costruttore

Quando il danno da umidità sui muri è colpa del proprietario, del condominio o di chi ha realizzato la casa. C’è il risarcimento?

Se c’è una cosa veramente antipatica in una casa è vedere delle macchie di muffa sui muri. Non solo per l’effetto estetico che potrebbe dare l’idea della trascuratezza, ma anche perché non è il massimo per la salute di chi ci abita. La muffa è segno di umidità e l’umidità è segno di un muro non isolato, non coibentato a dovere. Quando si presenta la muffa, la responsabilità del costruttore fino a dove arriva? È una colpa che va ricercata a monte, cioè al momento in cui è stato tirato su l’immobile, oppure a valle, cioè alla mancata manutenzione del proprietario dell’edificio, alla scarsa aerazione dei locali? Le risposte arrivano sia dalla normativa sul modo in cui devono essere fatti i lavori di costruzione della casa sia dalla giurisprudenza, che si è già pronunciata su alcuni casi in cui sono stati sollevati dei problemi di questo tipo.

Vediamo regole e sentenze che determinano la responsabilità del costruttore in caso di muffa.

Muffa in casa: perché si forma?

Umidità e temperatura: ecco le due cause principali della formazione della muffa in casa. La muffa altro non è che un fungo. Si presenta, mediamente, in condizioni di umidità relativa costante del 50% in una temperatura variabile dai 13 ai 16 gradi centigradi. Di solito, la si trova negli angoli tra il soffitto ed il muro o nelle pareti dietro i mobili che non si spostano mai e che, quindi, non prendono mai aria.

L’umidità influisce quando il vapore contenuto nell’aria si trasforma in acqua perché trova una superficie che ha una temperatura più bassa rispetto a quella dell’ambiente. Si forma, in altre parole, la cosiddetta «condensa» perché la parete è più fredda rispetto all’ambiente del locale.

Bisogna tenere conto che l’umidità in casa è inevitabile. Per motivi – a volte banali e scontati – come questi:

  • negli ambienti domestici abitano delle persone che, attraverso la respirazione e la sudorazione, rilasciano nell’aria vapore acqueo;
  • l’umidità viene prodotta da azioni quotidiane come cucinare o farsi la doccia;
  • si passa poco tempo in casa per motivi di lavoro e, quindi, manca la corretta aerazione.

Muffa in casa: quando è responsabile il condominio?

La Corte d’Appello di Milano ha stabilito che, nel momento in cui in un appartamento presenta delle muffe o dei difetti per una sbagliata coibentazione, la responsabilità ricade sul condominio [1]. E che è proprio il condominio che deve risarcire il proprietario dei danni patrimoniali o non patrimoniali.

Perché il condominio? Perché è quello che riveste il ruolo di custode delle parti comuni. Sarà poi il condominio stesso a chiederne conto all’impresa costruttrice.

La sentenza della Corte d’Appello meneghina può servire come esempio del perché il condominio debba rispondere della muffa riscontrata in una singola unità abitativa. In questo caso, il proprietario di un appartamento situato al quinto piano di un edificio aveva denunciato la presenza di infiltrazioni d’acqua dai muri perimetrali (quindi, non dalle pareti interne) che avevano provocato la muffa.

Dalle verifiche che erano state fatte era venuto fuori che non c’era stata l’adeguata manutenzione da parte del proprietario ma anche che erano stati rilevati dei difetti già nel momento in cui l’immobile era stato messo in vendita. In sostanza, la coibentazione dell’appartamento non era stata fatta in modo corretto.

A questo punto, i giudici hanno stabilito il diritto del proprietario al risarcimento dei danni:

  • patrimoniali, perché il proprietario della casa ha dovuto sistemare il difetto;
  • non patrimoniali, per il danno alla salute provocato dalla muffa e dall’umidità.

Muffa in casa: quando è responsabile il costruttore?

Già la sentenza che abbiamo appena visto fa capire che il costruttore può essere chiamato in causa quando c’è della muffa in casa. Ciò succede quando la coibentazione dei muri perimetrali non è stata fatta a regola d’arte, cioè quando sussiste un difetto di costruzione.

Il difetto in questione si può presentare, ad esempio, quando non vengono impiegate in tutto o in parte le guaine che rendono impermeabili le coperture piane e le murature fuori terra, vale a dire quelle che evitano le infiltrazioni di acqua sia alla sommità che a livello delle fondazioni. Queste membrane sono in grado di resistere nel tempo ai cambiamenti di temperatura e agli agenti di degrado, a seconda dei materiali impiegati.

Muffa in casa: quando si può chiedere il risarcimento?

Chi ha riscontrato un danno patrimoniale e/o non patrimoniale per la presenza di muffa in casa deve denunciare il vizio entro un anno dalla scoperta del problema tramite raccomandata a/r. In questo modo, la garanzia prevista dalla legge si estende a dieci anni dall’acquisto.

Ti chiederai come è possibile rendersi conto della causa della muffa se non si è particolarmente pratici in questioni edilizie. Cioè, tu vedi la macchia ma come fai a stabilire da profano che si tratta di un difetto di costruzione o di una mancata manutenzione da parte del condominio? Come avere la certezza che non è colpa tua? E come stabilire la data in cui è stato trovato il difetto, dalla quale decorre il termine per chiedere il risarcimento? Se ci sono dei dubbi in proposito, conviene dare l’incarico a un tecnico. Dice, infatti, la normativa: «È opportuno allegare alla denuncia del materiale che comprovi l’entità del danno o, comunque, incaricare un tecnico di fiducia per fare una corretta valutazione degli stessi».

Il proprietario dell’immobile potrà chiedere al costruttore/venditore che provveda ad eliminare i vizi a proprie spese, ovvero a corrispondere le spese, anche dallo stesso sostenute. Potrà anche chiedere il rimborso o risarcimento del danno subito a causa della svalutazione dell’immobile per le difformità che rimarranno.


note

[1] Corte d’Appello Milano sent. n. 2680/2015.


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