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Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?

23 Aprile 2021
Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?

Chi deve pagare l’agente immobiliare e quando scatta il diritto alla provvigione. Le conseguenze per chi non paga. 

Un nostro lettore ci chiede: «Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?».

Ai sensi del Codice civile, l’agente immobiliare (anche detto «mediatore») è colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.

Il diritto dell’agente ad ottenere il pagamento della provvigione spetta per il semplice fatto di aver messo in contatto le parti e per l’essersi tra queste formato un vincolo giuridico, un obbligo cioè a concludere il definitivo contratto di compravendita. A tal fine, quindi, è sufficiente la stipula del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Da questo momento, dunque, il mediatore può emettere la fattura nei confronti di entrambe le parti, sicché queste saranno tenute ad onorarla. Ma che succede se non si paga l’agenzia immobiliare? Quali sono le conseguenze giuridiche? Ecco cosa prevede la legge.

Quando si deve pagare l’agenzia immobiliare?

Il mediatore ha diritto alla provvigione solo quando tra le parti poste da questi in relazione si costituisce un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione forzata nei confronti dell’altra. Quindi, il semplice fatto di aver intavolato le trattative, poi arenatesi, non determina alcun obbligo di corrispondere la provvigione all’agenzia immobiliare. 

Contratto di agenzia scaduto: il mediatore va pagato?

L’agente va pagato anche se il contratto di compravendita viene concluso dopo la scadenza del contratto di agenzia, quello cioè che lega il venditore al mediatore, se quest’ultimo ha messo in relazione le parti in un momento anteriore. 

A ben vedere, il mediatore può rivendicare la provvigione anche in assenza di un contratto scritto: ciò che rileva è l’intenzione delle parti di avvalersi della sua opera. Tanto per fare un esempio, se a contratto scaduto il mediatore dovesse contattare il venditore per fargli conoscere una persona interessata all’acquisto e questi dovesse accettare l’incontro, la provvigione gli sarebbe dovuta.

Chi deve pagare l’agenzia immobiliare?

A pagare l’agenzia immobiliare devono essere entrambe le parti che si sono avvalse della sua opera: quindi, sia il venditore che l’acquirente. Non rileva il fatto che il primo a rivolgersi all’agenzia sia stato il venditore. 

Quant’è la provvigione da pagare all’agente immobiliare?

La misura della provvigione è di norma indicata nel contratto. In assenza di specificazioni, ossia quando non è convenuta o non ne è provata la determinazione del compenso (come nel caso in cui l’intesa è semplicemente verbale), la provvigione si determina in base alle tariffe professionali o agli usi oppure può essere stabilita dal giudice secondo equità.

Che succede se non pago l’agenzia immobiliare?

L’agenzia immobiliare che accampi il diritto alla provvigione può agire in via civile contro la parte rimasta inadempiente per recuperare il proprio credito.

Il recupero del credito può avvenire: 

  • in presenza di un contratto scritto o di una fattura emessa: con una richiesta di decreto ingiuntivo;
  • in caso di contratto verbale: con una causa ordinaria.

Di norma, prima dell’avvio dell’azione giudiziaria, il mediatore invia una diffida di pagamento assegnando un congruo termine per il pagamento (di norma, 15 giorni). La diffida fa decorrere gli interessi legali che si sommano quindi al debito iniziale. 

La domanda di decreto ingiuntivo va presentata dal creditore presso la cancelleria del giudice competente. In questa fase, il debitore non viene convocato dinanzi al giudice. Il creditore presenta il documento scritto che prova il proprio credito (è sufficiente il contratto o la fattura emessa nei confronti del cliente). Una volta richiesto e ottenuto dal giudice, il decreto ingiuntivo va notificato al debitore entro i successivi 60 giorni. 

Il debitore, ricevuto il decreto ingiuntivo, ha 40 giorni di tempo per pagare o presentare opposizione. In caso contrario, il decreto diventa definitivo e l’agenzia immobiliare può procedere al pignoramento dei beni del cliente. Prima del pignoramento, l’avvocato dell’agente immobiliare deve notificare l’atto di precetto, ossia un ultimo invito a pagare il debito – con le spese processuali – entro 10 giorni, pena l’avvio dell’esecuzione forzata.

Nell’ipotesi di assenza di una prova scritta del credito (ipotesi piuttosto rara), il mediatore deve avviare un regolare giudizio in cui il cliente verrà convenuto per difendersi. La causa civile deve essere preceduta dall’invito del creditore, rivolto al debitore ed inoltrato con raccomandata o Pec, a stipulare una convenzione di negoziazione assistita. L’esperimento del procedimento di negoziazione assistita è condizione di procedibilità della domanda giudiziale (eccezione che deve essere sollevata dal convenuto, a pena di decadenza, non oltre la prima udienza).  

Una volta ottenuta la condanna del debitore e notificato il precetto, il mediatore potrebbe anche pignorare la casa se il debitore è l’acquirente. Non potrebbe farlo però se il debitore dovesse essere il venditore, atteso che il bene è già uscito dal suo patrimonio. È tuttavia inverosimile un pignoramento dell’immobile se questo è oggetto di un mutuo fondiario, avendo la banca già acquisito un’ipoteca di primo grado sul bene.



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