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Cos’è la cedolare secca: meglio la tassazione ordinaria?

24 marzo 2014 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 24 marzo 2014



Cedolare secca: cosa è, chi può richiederla, che vantaggi comporta.

La “cedolare secca” sugli affitti è un’imposta che, se scelta, sostituisce quelle solitamente dovute sulle locazioni e cioè: l’Irpef e le addizionali sul reddito degli immobili, le spese dovute per la registrazione, risoluzione e proroga del contratto e l’imposta di bollo.

La scelta per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione del canone di affitto sulla base degli indici Istat.

È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto, sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio della locazione, la registrazione del contratto segue le regole ordinarie: in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

 

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche, titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata con riguardo agli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 – e cioè le civili abitazioni – locate a uso abitativo e per le relative pertinenze (ad esempio i garage) locate congiuntamente all’abitazione. Resta invece esclusa per la locazione di uffici o studi privati.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

 

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione, così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

 

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota che varia dal 15% al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

 

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

– è escluso dal reddito complessivo;

– sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazion;i

– il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

note

Autore immagine: 123rf.com

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