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Debiti condominiali: come si dividono tra gli eredi?

25 Aprile 2021
Debiti condominiali: come si dividono tra gli eredi?

Spese condominiali: chi paga in caso di decesso del condomino? Gli eredi devono pagare il condominio del defunto? 

Se è vero che esistono alcuni debiti del defunto che non passano in successione e che gli eredi non devono pagare (multe stradali, sanzioni amministrative e penali, assegno di mantenimento), ve ne sono altri invece che si ereditano parzialmente. Questi sono i debiti condominiali. La legge prevede una responsabilità limitata degli eredi per gli arretrati lasciati dal defunto. Ebbene, quali debiti condominiali ereditati non si pagano? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Responsabilità limitata degli eredi verso il condominio 

Ai sensi dell’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi subentra nella proprietà di un appartamento sito in un condominio è tenuto, insieme al cedente, a pagare le spese condominiali insolute dell’anno in corso a quello in cui il trasferimento è stato comunicato all’amministratore e di quello precedente. Si verifica quindi una responsabilità solidale. 

Questa norma si applica anche nel caso di cessione dell’appartamento a titolo ereditario e fa sì che: 

  • per gli anni in cui si verifica la responsabilità solidale con il cedente-defunto (anno in corso alla morte e anno precedente), gli eredi siano integralmente responsabili per i debiti da questi lasciati; 
  • mentre per gli anni anteriori, questi siano responsabili solo a titolo di eredi e, pertanto, rispondano delle obbligazioni con il condominio solo nei limiti della rispettiva quota di eredità. 

Possiamo così sintetizzare la questione:

  • anno in cui il decesso viene comunicato all’amministratore ed anno precedente a questo: tutti gli eredi sono responsabili in solido dei debiti condominiali. Quindi, l’amministratore può chiedere l’intero importo anche ad uno soltanto di loro;
  • annualità precedenti rispetto a quelle del punto precedente (ossia da due anni prima del decesso in poi): gli eredi rispondono solo pro quota, in quanto subentrano nel debito del precedente proprietario a titolo di successione. La successione, infatti, implica che ciascun erede abbia una responsabilità limitata alla propria quota di eredità. Questo significa che l’amministratore non può chiedere al singolo erede il pagamento dell’intero debito dovendosi limitare all’importo pari alla relativa quota di successione;
  • annualità successive alla morte del proprietario: tutti gli eredi sono responsabili in solido. Anche in tal caso, quindi, l’amministratore potrà chiedere l’integrale pagamento del debito ad un solo erede.

Prescrizione debiti condominiali

Naturalmente, gli eredi non dovranno corrispondere i debiti del defunto che, nel frattempo, sono caduti in prescrizione. La prescrizione si verifica:

  • per le quote ordinarie: in 5 anni;
  • per le quote straordinarie: in 10 anni.

Bisognerà valutare l’eventuale prescrizione al netto di eventuali atti interruttori inviati al defunto. Si tratta cioè dei solleciti di pagamento inviati dall’amministratore o dall’avvocato del condominio (con raccomandata a/r, pec o con lettera raccomandata consegnata a mani).

Limitazione responsabilità erede con beneficio di inventario

Nel caso di un erede che abbia accettato l’eredità con beneficio di inventario, l’amministratore non potrà chiedere un pagamento superiore rispetto al valore dell’attivo ereditario da questi ricevuto, anche se il debito con il condominio dovesse essere superiore. È tale infatti la caratteristica della limitazione di responsabilità che contraddistingue proprio “l’accettazione beneficiata”. 

Responsabilità eredi che non pagano il condominio

Gli eredi che non ripianano subito il debito con il condominio rischiano un pignoramento. Dopo sei mesi di morosità, l’amministratore ha infatti il potere di chiedere l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile passato in successione agli eredi del condominio moroso e, successivamente, di chiedere che la sua proprietà venga venduta tramite asta giudiziaria, ipotesi estrema ma che non si può nemmeno escludere. 

Diversamente, l’amministratore potrebbe optare per altre forme di pignoramento come il pignoramento dello stipendio, della pensione o del conto in banca o alle poste. 



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