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Donazione casa: vengono trasferiti anche i debiti condominiali?

25 Aprile 2021
Donazione casa: vengono trasferiti anche i debiti condominiali?

Debiti condominiali, chi deve pagarli in caso di donazione della casa?  

Un nostro lettore ci chiede se, donando la propria casa al figlio, possa evitare di pagare le spese condominiali arretrate che ammontano ormai a diverse migliaia di euro. Il suo timore è che la donazione possa essere impugnata dal condominio.

Ci chiede pertanto se, tramite il trasferimento del bene, è possibile evitare che il condominio possa iscrivervi un’ipoteca e pignorarlo. Insomma, in caso di donazione della casa, vengono trasferiti anche i debiti condominiali? Chi è tenuto a pagare le quote che il condomino moroso non ha versato? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Anche se, in teoria, il trasferimento della proprietà di un bene non determina anche il trasferimento del debito ad essa connesso, ci sono dei casi in cui questa regola fa eccezione. E questo è proprio l’ambito condominiale, sicché l’intento del lettore potrebbe risultare in parte frustrato. Cerchiamo di spiegarci meglio.

Con la cessione di un appartamento, il cedente e il cessionario restano responsabili in solido con il condominio per i debiti dal primo maturati e non saldati nell’anno in cui è avvenuta la cessione e in quello precedente. Questo significa che l’amministratore può agire giudizialmente per richiedere gli arretrati indifferentemente nei confronti dell’uno o dell’altro.

Risultato: il donante non si libera del proprio debito pregresso, ed in più trasferisce sul donatario il debito dell’anno in cui la donazione viene comunicata all’amministratore e di quello precedente. 

L’amministratore di condominio avrà quindi le seguenti possibilità per recuperare le quote del condomino moroso:

  • per l’anno della donazione e quello precedente: può agire indifferentemente nei confronti del donante o del donatario;
  • per gli anni precedenti, deve invece agire solo contro il donante;
  • per gli anni successivi alla donazione deve agire solo contro il donatario.

Peraltro, la caratteristica dei debiti condominiali è che, secondo la Cassazione, vanno classificati come «debiti contratti per esigenze familiari». Questo significa che neanche un fondo patrimoniale potrebbe salvare l’appartamento da un eventuale pignoramento immobiliare intentato dal condomino in caso di morosità. 

Peraltro, chi è moroso nel pagamento delle quote non è mai “nullatenente” essendo appunto titolare della casa inserita nel contesto condominiale.

Ecco perché, il più delle volte, è proprio con l’ipoteca e il successivo pignoramento dell’immobile in questione che il condominio si tutela da chi non paga le “bollette”. 

C’è poi da considerare un altro aspetto. Il condominio ha cinque anni di tempo per chiedere la revocatoria della donazione se il donante non aveva altri beni intestati se non appunto l’appartamento, sicché senza di questo un eventuale pignoramento risulterebbe incerto. Per ottenere la revocatoria sarebbe sufficiente aver già ottenuto un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. 

Peraltro, non c’è neanche bisogno di eseguire una revocatoria se l’atto di pignoramento immobiliare, intentato dal condominio nei confronti del donante, viene iscritto nei pubblici registri immobiliari entro 1 anno dal rogito della donazione. In tal caso, quindi, il condominio può pignorare il bene anche se questo è intestato a un altro soggetto (nella specie il donatario). 

Dunque, la scelta di donare la casa al figlio per non pagare gli arretrati con il condominio non è sicuramente il modo migliore per liberarsi dai debiti. Anzi, come detto, una parte di questi debiti vengono trasferiti sullo stesso donatario in quanto responsabile in solido con il donante per l’anno in corso alla donazione e quello precedente. 



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