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Quando si può richiedere lo sconto dell’affitto?

25 Aprile 2021
Quando si può richiedere lo sconto dell’affitto?

Sconto sul canone di locazione: l’inquilino deve trovare un accordo scritto con il locatore. 

Quando si può richiedere lo sconto dell’affitto e in che modo bisogna procedere se le parti dovessero trovare un accordo? Quali sono le giustificazioni da addurre per ottenere una diminuzione dell’importo mensile del canone? Cerchiamo di fare il punto della situazione e di vedere quali sono i diritti dell’inquilino.

Sconto affitto per difficoltà economiche

In linea generale, l’inquilino non ha la possibilità di chiedere uno sconto dell’affitto per difficoltà economiche finché il contratto è in vigore. I problemi di natura finanziaria non sono una giusta causa per interrompere o ridurre il pagamento.

Pertanto, in assenza di un autonomo patto con il locatore, egli dovrà corrispondere il canone pattuito, dando eventualmente disdetta del contratto per la successiva scadenza e, in quella sede, ritrattare il canone, stipulando un nuovo accordo. 

Resta sempre la possibilità, per le parti, di trovare un’intesa che modifichi l’originario contratto, riducendo il corrispettivo. Tale intesa deve essere necessariamente scritta, registrata e comunicata all’Agenzia delle Entrate. In assenza di tale adempimento, infatti, l’ufficio delle imposte potrà pretendere dal locatore le tasse sul canone di affitto originariamente pattuito, quello cioè indicato nel contratto di locazione [1]. 

Sospensione e autoriduzione del canone di locazione per vizi dell’immobile

L’affittuario non può, di propria iniziativa, autoridurre o, addirittura, sospendere il versamento del canone di affitto qualora insorgano problemi con il padrone di casa. In linea generale, l’obbligo dell’inquilino di versare il “mensile” della locazione cammina su un binario autonomo e distinto da quello del locatore di garantire a quest’ultimo il sereno godimento del bene. 

Sicché, se dovessero sopraggiungere degli inconvenienti all’appartamento (umidità, spifferi, muffa, impianti non funzionanti) o se i vicini dovessero fare chiasso, l’inquilino resterebbe comunque tenuto a corrispondere il canone. Rimane chiaramente salvo il suo diritto di pretendere un risarcimento o il rimborso delle spese eventualmente anticipate. 

Come chiarito dalla giurisprudenza, «In tema di locazione non è possibile un autoriduzione del canone per una presunta compensazione del credito [dell’inquilino] perché ciò altererebbe le prestazioni previste nel contratto» [2]. 

Ed ancora: «La cosiddetta autoriduzione del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell’equilibrio del contratto, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in caso di vizi dell’immobile. La legge non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti» [3].

Ed in ultimo: «La sospensione unilaterale del pagamento dei canoni di locazione costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore che altera il sinallagma contrattuale e determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti per effetto di un’unilaterale ragione fattasi dal conduttore che, perciò configura inadempimento colpevole all’obbligo di adempiere esattamente e puntualmente al contratto stipulato ovvero all’obbligazione principale del conduttore» [4].

C’è una sola eccezione a tale principio: quando l’appartamento risulta completamente inservibile all’uso convenuto in contratto, sicché l’inquilino non possa sfruttarlo secondo le proprie intenzioni, allora lì sì che è consentito interrompere il pagamento del canone. Ma si tratta di ipotesi limite, quelle ad esempio in cui nell’appartamento vi siano infiltrazioni tanto gravi da attentare alla salute di chi vi vive all’interno o manchi l’acqua tanto da costringere il conduttore ad andare via; o quelle in cui l’affittuario di un locale commerciale non possa esercitare l’attività per mancanza delle autorizzazioni amministrative relative all’agibilità. 

In tutte le altre occasioni, quando cioè i vizi dell’immobile si limitano a ridurre l’utilità per l’inquilino, senza tuttavia escluderla del tutto, allora il canone va pagato e, in separata sede, bisognerà chiedere una riduzione del canone. 

Se le parti non dovessero trovare un accordo, sarà il giudice a definire chi delle due ha ragione. Ecco perché è bene sapere quando si può richiedere lo sconto dell’affitto e in quali occasioni un tribunale potrebbe dar ragione all’inquilino.

Ecco alcuni suggerimenti pratici, tratti dalla prassi giurisprudenziale. 

Quando è possibile chiedere uno sconto sull’affitto

Da quanto appena visto risulta chiaro che lo sconto sull’affitto può essere chiesto in presenza di gravi vizi dell’appartamento che, pur senza impedirne completamente l’uso (nel qual caso sarebbe addirittura legittimo chiedere la risoluzione del contratto, interrompendo del tutto il pagamento), ne riducono comunque l’utilità. 

Si deve trattare di vizi non rilevabili, con l’ordinaria diligenza, al momento della conclusione del contratto. Tale ad esempio non sarebbe l’eccessiva vicinanza ad un aeroporto. Ecco alcuni esempi pratici:

  • presenza di infiltrazioni d’acqua e di consistenti macchie di umidità che ne riducano anche solo l’aspetto estetico;
  • presenza di spifferi d’aria dalle finestre non adeguatamente isolate;
  • mancato funzionamento dell’ascensore nell’edificio per svariati mesi;
  • mancanza della licenza di abitabilità;
  • vicinanza ad impianti condominiali rumorosi (cisterne, ascensore, centraline di riscaldamento, ecc.);
  • presenza di vicini rumorosi;
  • vicinanza ad impianti rumorosi di proprietà dei vicini (condizionatore caldo/freddo installato sulla parete esterna dell’edificio o sul balcone);
  • mancato funzionamento del riscaldamento;
  • mancato funzionamento dell’impianto di aria condizionata;
  • rottura e mancata riparazione degli impianti interni come la cisterna per l’acqua calda.

note

[1] Ctr Veneto, sent. n. 112/6/21

[2] Corte appello Roma sez. VIII, 09/03/2020, n.519.

[3] Tribunale Roma sez. VI, 04/11/2019, n.21328

[4] Cassazione civile sez. III, 02/03/2018, n.4913.


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2 Commenti

  1. Buongiorno, grazie delle informazioni che ci date.
    Volevo cortesemente chiedervi se posso autonomamente ridurre l’affitto per l’acquisto di una nuova caldaia, visto che quella esistente ha 20 anni.
    Posso pretendere che sia sostituita dal proprietario con un accordo tra le parti o in assenza di questo debbo muovermi per vie legali ??
    Grazie. Mauro Fabbri

    1. La spesa per la riparazione o la sostituzione della caldaia deve essere sostenuta dal proprietario di casa, a meno che il guasto non sia dipeso da un cattivo utilizzo da parte dell’inquilino o dal fatto che questi, pur essendo consapevole del fatto che l’impianto necessitava di controllo e revisione, non è intervenuto prontamente oppure non ha avvisato il proprietario. Qualora il padrone di casa non dovesse corrispondere all’inquilino le spese anticipate, quest’ultimo non può compensarle con il canone di locazione. In assenza di rimborso, l’affittuario potrà procedere con un decreto ingiuntivo da richiedere al tribunale. In alternativa, l’inquilino può interrompere il pagamento dell’affitto o autoridurre il canone in attesa della sostituzione o dell’intervento di manutenzione, a patto che riesca a dimostrare di non riuscire a fruire dell’immobile, in quanto esso sia completamente inutilizzabile.

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