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Chi paga lo spurgo della fogna?

18 Agosto 2021 | Autore:
Chi paga lo spurgo della fogna?

Le spese per la disostruzione delle fognature condominiali gravano sul conduttore, salvo patto contrario oppure in caso di difetti dell’impianto.

Quando bisogna effettuare lo spurgo delle fognature condominiali l’amministratore si rivolge a ditte specializzate che provvedono al trattamento della rete fognaria e delle fosse ad essa connesse. Queste imprese dispongono di tutti gli strumenti e i macchinari necessari per eseguire una manutenzione accurata delle fognature condominiali mediante l’utilizzo di procedure specifiche. In particolare, procedono all’apertura dei tombini ed eseguono lo spurgo della colonna condominiale e delle strutture di reti adiacenti. Spesso, procedono anche alla pulizia delle fosse e, se ostruite, effettuano un intervento di disostruzione delle tubature oltre che la disinfezione e la richiusura dei tombini. In ultimo, trasferiscono il liquame in apposite discariche autorizzate che si occupano della depurazione e dello smaltimento dei rifiuti speciali.

Chi paga lo spurgo della fogna? I condòmini quali proprietari delle singole unità immobiliari, ciascuno in base alle rispettive quote millesimali.

Le fognature sono parti comuni condominiali e le spese per la loro manutenzione e la disostruzione rientrano tra quelle che vengono ripartite tra i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive [1], salvo che nel regolamento condominiale non sia indicato un diverso criterio di ripartizione oppure si faccia riferimento a specifiche tabelle d’uso.

Sono esclusi dal pagamento delle spese relative alla conservazione delle fognature i condòmini che non usufruiscono del servizio come i proprietari delle unità immobiliari non allacciate all’impianto (vedi i box auto oppure le cantine).

Locazione: chi paga lo spurgo della fogna?

In un rapporto di locazione, le spese relative allo spurgo della fogna condominiale sono a carico del conduttore. In materia, la norma a cui fare riferimento è rappresentata dall’articolo 9 della Legge n. 392/1978, la quale dispone che sono interamente a carico dell’affittuario, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Dalla lettura di questo articolo risulta chiaro che le spese relative alla pulizia delle fognature condominiali gravano sul conduttore, in quanto questi usufruisce del servizio, tranne se nel contratto di locazione non sia previsto diversamente. Infatti, il proprietario e il conduttore possono aver inserito una clausola che stabilisce una ripartizione differente in relazione alle spese per lo spurgo della fogna. Più precisamente, possono avere previsto che le stesse siano totalmente a carico del proprietario oppure che siano ripartite tra proprietario e conduttore in percentuali liberamente pattuite.

In ogni caso, le tabelle di ripartizione degli oneri condominiali predisposte dalle più importanti associazioni di proprietari ed inquilini, concludono nel senso indicato dalla legge. Quindi, la maggioranza dei contratti di locazione che richiamano dette tabelle, si uniformano al dettato legislativo e alla ripartizione ivi stabilita.

Anche nell’ipotesi di contratti di locazione ad uso abitativo con canone concordato (cioè quelli la cui durata minima di 3+2 anni è stabilita dalla legge), di contratti transitori e di contratti per studenti universitari, le spese per gli interventi di manutenzione ordinaria della rete di fognatura, tra cui la disotturazione dei condotti e dei pozzetti, devono essere pagati dal conduttore, secondo quanto espressamente stabilito da un decreto del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 2017 [2].

Spese di spurgo della fogna: quali sono i diritti del conduttore

La legge dispone che il conduttore prima di effettuare il pagamento dovuto per lo spurgo della fogna, ha diritto di:

  1. ottenere l’indicazione specifica delle relative spese con la menzione dei criteri di ripartizione;
  2. prendere visione dei documenti giustificativi [3].

Tali diritti possono essere fatti valere direttamente nei confronti dell’amministratore [4].

Va comunque precisato che se il proprietario anticipa all’amministratore, le spese dello spurgo della fogna, poi, può richiederle al conduttore, il quale ha due mesi di tempo per adempiere al pagamento. Trascorso tale periodo, se il conduttore non provvede al pagamento delle spese in questione e queste hanno un importo superiore a due mensilità di affitto, il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento.

Difetti della rete fognaria: su chi gravano le spese per lo spurgo?

Se l’impianto della rete fognaria presenta dei difetti che ne provocano l’ostruzione, le spese per lo spurgo sono a carico del proprietario dell’immobile locato e non del conduttore. In questa ipotesi, infatti, l’intervento non è causato dall’uso della fogna ma è ingenerato da problemi dell’impianto. In ogni caso, il conduttore deve dimostrare tale circostanza ovvero che l’ostruzione è riconducibile non al semplice uso ma ai difetti della rete fognaria.


note

[1] Art. 1123 cod. civ.

[2] D.M. 16.01.2017 Allegato D.

[3] Art. 9 co. 3 L. n. 392/1978.

[4] Art. 1130-bis cod. civ.

Autore immagine: pixabay.com


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