Quanti tipi di condominio esistono?

I condomini si possono classificare in tipologie differenti in base al numero dei condòmini e alle parti comuni in comproprietà.

Nel linguaggio comune, il termine condominio viene utilizzato per indicare un edificio composto da più appartamenti dislocati su piani diversi. Dal punto di vista giuridico, invece, si ha un condominio quando due o più persone sono proprietarie esclusive di unità immobiliari ricomprese all’interno di un medesimo stabile composto da più piani.

La caratteristica del condominio è che nello stesso coesistono proprietà individuali e proprietà comuni. Infatti, ogni condòmino è proprietario esclusivo di uno o più appartamenti (o negozi, locali, uffici, ecc.) e, al contempo, è comproprietario insieme a tutti gli altri condòmini delle parti comuni, che sono ad esempio le scale, l’ascensore, il cortile o il giardino.

Quanti tipi di condominio esistono? Essenzialmente tre ovvero il condominio minimo, il condominio parziale e il supercondominio. La differenza tra le diverse tipologie è data dal numero di proprietari e dagli spazi comuni condivisi. Altresì, i condomini possono essere verticali oppure orizzontali. Nel primo caso, le proprietà si sviluppano una sull’altra, mentre nel secondo sono affiancate.

Cos’è il condominio minimo?

Tra i tipi di condominio esistenti, il condominio minimo è quello più “elementare”. Infatti, per la sua formazione è sufficiente che in un edificio vi siano anche solo due unità immobiliari di proprietà esclusiva di due soggetti diversi, che presentano delle parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse.

Quindi, per la costituzione di un condominio minimo non è necessario alcun atto formale né un procedimento particolare, trattandosi di una situazione di fatto che consegue automaticamente dalla presenza nell’edificio di almeno due proprietari.

Inoltre, nel condominio minimo non è necessaria la nomina di un amministratore, in quanto il Codice civile ne prevede l’obbligatorietà solo nel caso in cui in un edificio siano presenti più di otto proprietari/condòmini e se l’assemblea non provvede a tale adempimento, l’amministratore viene designato dall’autorità giudiziaria [1]. Sotto tale soglia, la nomina dell’amministratore è facoltativa.

Al condominio minimo si applicano le norme del Codice civile dettate per il condominio ordinario sia per quanto attiene all’organizzazione interna (ad esempio, in tema di ripartizione e regolamento delle spese, di votazioni in assemblea o di millesimi) sia per quanto concerne le situazioni interne dei partecipanti (ad esempio, in relazione al diritto di rimborso delle spese fatte per la manutenzione delle parti comuni).

Nel condominio minimo non è neanche necessario adottare un regolamento interno, che è previsto dalla legge solo nell’ipotesi in cui in un edificio vi sia un numero di condòmini superiore a 10 [2].

Le spese per le parti comuni vengono ripartite tra i condòmini in base alle tabelle millesimali e devono essere approvate con apposite delibere, adottate in specifiche assemblee condominiali.

Nella prassi, le norme dettate per il condominio minimo si applicano anche al piccolo condominio, che si costituisce quando in un fabbricato non sono presenti più di otto proprietari/condòmini.

In cosa consiste il condominio parziale?

Il condominio parziale si configura quando in un edificio la proprietà di uno o più beni comuni è limitata solo ad alcuni condòmini. Detto in altre parole, il condominio parziale si forma quando alcuni beni condominiali come ad esempio le scale, il tetto o l’ascensore sono a vantaggio solo di alcuni condòmini ovvero sono destinati a servire solo una parte dell’intero fabbricato.

In questo caso, le relative spese vengono suddivise tra i condòmini che fanno effettivamente uso di tali beni [3]. Infatti, se le cose sono destinate a servire i condòmini in misura diversa le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi ad esempio ai proprietari dei negozi posti al piano terra di un edificio, i quali non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.

Cos’è un supercondominio?

Il supercondominio è composto da una pluralità di edifici, che possiedono spazi in comune come piscine, giardini, sistemi di illuminazione esterni, ecc. Per semplificare un gruppo di quattro o cinque edifici che hanno in comune, ad esempio, un parco o i servizi di fognatura, costituiscono un supercondominio.

La riforma della materia condominiale attuata con la legge n. 220/2012 ha introdotto nel Codice civile un nuovo articolo che riguarda tale tipologia di condominio. Si tratta dell’articolo 1117-bis del Codice civile che estende anche al supercondominio le norme del condominio classico.

Essendoci beni o servizi in comune tra più unità immobiliari o più edifici ovvero più condòmini di unità immobiliari o di edifici, spetta a ciascuno dei condòmini dei singoli fabbricati la titolarità “pro quota” sulle parti comuni. Quindi, ogni condòmino pagherà, in percentuale, gli oneri condominiali per la manutenzione delle parti in comune.

Nei supercondomini ci sono due tipologie di tabelle millesimali: una relativa ai millesimi supercondominiali, ovvero quelli delle parti comuni, ed una che riguarda il singolo edificio.

Se del supercondominio fanno parte più di otto proprietari/condòmini è obbligatorio nominare un amministratore. Pertanto, ci sarà un amministratore per ogni condominio e un amministratore per il supercondominio. Ogni condominio con amministratore avrà un conto corrente dedicato e, in aggiunta, ci sarà anche un conto corrente per il supercondominio in relazione alle parti comuni.

Nel caso di un supercondominio, quando i partecipanti all’assemblea condominiale sono complessivamente più di 60, ciascun condominio deve designare il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condomini e per la nomina dell’amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l’autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.

Qualora alcuni dei condomini interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine [4].