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Uso difforme del box: si può segnalare?

26 Aprile 2021
Uso difforme del box: si può segnalare?

Quando il mutamento di destinazione del garage è reato di abuso edilizio e quando invece si tratta di un semplice illecito o di una violazione del regolamento di condominio. 

L’uso del box auto deve essere conforme alla sua destinazione. Non è possibile, ad esempio, utilizzare il garage come ufficio, magazzino o centro ricreativo. Ogni diverso impiego deve ritenersi abusivo.

Il mutamento della destinazione d’uso di un immobile costituisce un illecito amministrativo se non implica opere edilizie; diventa invece un reato se comporta l’esecuzione di lavori interni o se determina, di fatto, il passaggio a una categoria urbanistica diversa (ad esempio, un magazzino adibito ad abitazione) [1]. Ma tale attività può integrare anche una violazione del regolamento di condominio laddove questo individui gli specifici impieghi consentiti. Di qui la comune domanda: «Si può segnalare un uso difforme del box?».

Immaginiamo che un condomino abbia adibito il proprio garage a tavernetta, realizzandovi un piccolo cucinino e una ventola per i gas. Di tutto ciò non ha informato né il condominio, né il Comune. Cosa fare in ipotesi del genere? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Cosa si può fare nel box 

Come anticipato, ogni immobile va utilizzato nel rispetto della destinazione urbanistica e dell’accatastamento che è stato fatto all’atto della sua realizzazione o con successive variazioni d’uso. Esistono poi una serie di leggi speciali che vietano determinati usi. Ad esempio, non si può sfruttare il garage per riceverne un appartamento e darlo poi in affitto. Allo stesso modo, è vietato trasformare il box auto in un ufficio con tanto di scrivanie, telefoni e impianti areazione. 

Per garantire la sicurezza degli altri condomini, il garage non può ospitare sostanze infiammabili o combustibili (anche la legna da ardere), non può essere utilizzato per eseguire riparazioni o prove di motori, parcheggiare autoveicoli con perdite anormali di carburanti o lubrificanti [2]. Di recente, è stato consentito parcheggiare nei box auto anche le auto a Gpl dotati di sistemi di sicurezza conformi alla legge [3].

Leggi “10 cose che non si possono fare in garage“.

Nell’ambito di questa cornice di divieti, il singolo condomino può utilizzare il proprio garage anche per scopi diversi da quelli del rimessaggio del veicolo. Ad esempio, non è vietato usare il box auto come ripostiglio della cianfrusaglia per svuotare casa o un ufficio; allo stesso modo, si può usare il garage come magazzino, ad esempio a beneficio di un’attività commerciale, di uno studio o di un negozio.

Oltre ai divieti contenuti nelle leggi (non solo quelle statali, ma anche regionali) e nei regolamenti comunali, bisogna tenere conto del regolamento di condominio che potrebbe vietare variazioni urbanistiche e usi diversi rispetto a quello di riparo dell’automobile. Ciò però può avvenire solo a patto che il regolamento sia stato approvato all’unanimità (cosiddetto «regolamento contrattuale»). 

Una volta rispettati tali divieti, ogni condomino ha il diritto di usare il box auto nel modo che ritiene più consono e opportuno alle sue esigenze, sempre che naturalmente sia nel pieno rispetto delle disposizioni normative [4]. Occorre solo rispettare la destinazione dell’immobile e le prescrizioni urbanistiche relative all’accatastamento. Del resto, la proprietà è il più ampio dei diritti previsti dal nostro ordinamento e non le si possono porre limiti (se non autorizzati dallo stesso titolare che, evidentemente, ha accettato una disposizione del regolamento condominiale di tipo limitativo).

Si può segnalare l’uso difforme del garage?

È diritto di ogni condomino segnalare l’uso difforme del garage del vicino. Si tratta di un diritto che compete a chiunque, sia nell’ambito del condominio ove avviene l’abuso che in quelli diversi.

Naturalmente, a seconda della violazione, bisognerà interessare una diversa autorità. In particolare, ci si deve rivolgere: 

  • alla polizia municipale, nel caso di violazione dei regolamenti comunali;
  • ai vigili del fuoco, nel caso di presenza di combustibili o sostanze infiammabili;
  • all’Asl, nel caso di attività pericolose per la salute;
  • ai carabinieri, alla polizia o direttamente alla Procura della Repubblica laddove vi sia un abuso edilizio (ossia l’utilizzo del box per una categoria catastale diversa o quando siano state compiute opere interne in assenza di licenza edilizia);
  • all’amministratore di condominio quando viene violato un esplicito divieto contenuto nel regolamento. 

L’amministratore, a sua volta, potrà valutare se sussistono i presupposti per interessare le autorità sopra citate.

È sempre consentito a ciascun condomino richiedere, al Comune, l’accesso agli atti amministrativi per verificare se il vicino ha ricevuto il permesso di costruire per l’uso del box diverso da quello originario. 


note

[1] Cass. sent. n. 5712/2013, n. 39897/2014, n. 26455/2016, n. 6366/2019.

[2] Trib. Roma, sent. 8.01.2019.

[3] D.M. 1 febbraio 1986.

[4] Cass., 27 giugno 2014 n. 14671.


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