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Problemi condominiali: motivi più frequenti e soluzioni

26 Aprile 2021
Problemi condominiali: motivi più frequenti e soluzioni

Rumori, cani che abbaiano, divisione delle spese e recupero delle quote dai condomini morosi: i problemi più frequenti in condominio. 

I problemi condominiali sono assai frequenti, ma le soluzioni che il diritto offre sono anche chiare e facilmente comprensibili. Ecco perché, il più delle volte, si finisce in causa più per ignoranza o per scarsa tolleranza che non per incertezza sull’applicazione del diritto. 

In questa piccola guida offriremo alcune delle più comuni problematiche condominiali con le relative soluzioni previste dalla legge. 

Come fare con i vicini rumorosi e con i cani che abbaiano

Non spetta all’amministratore di condominio risolvere le liti tra condomini inerenti ai rumori, a meno che il regolamento di condominio non individui gli orari di silenzio. 

Se il rumore è percepibile da tutto il palazzo o dal circondario si è in presenza del reato di disturbo della quiete pubblica e, in tal caso, sarà possibile chiamare polizia o carabinieri. 

Se invece il rumore, pur intollerabile, non è tale da molestare molte persone, allora siamo dinanzi a un illecito civile. In tal caso, chi viene infastidito dal chiasso del condomino del piano di sopra, dalle feste sul terrazzo o dal latrato dei cani deve rivolgersi a un avvocato affinché, dopo aver diffidato il responsabile, lo citi in tribunale. Il giudizio è rivolto ad ottenere un’inibitoria, da parte del giudice, al protrarsi delle molestie. 

Divisione delle spese condominiali 

Tutte le spese condominiali vanno divise per millesimi. È annullabile la delibera che, a semplice maggioranza, deroghi tale criterio in relazione a una singola spesa. In tal caso, bisogna opporsi alla votazione entro 30 giorni, a pena di decadenza, per il tramite del proprio avvocato. Si pensi alla decisione di addossare le spese di un procedimento giudiziario a carico di un condomino.

Se invece una delibera modifica per sempre i criteri di ripartizione delle spese, esonerando dalle stesse uno o più condomini o, al contrario, addossandole solo su alcuni, è necessaria l’unanimità. Se manca l’unanimità, la delibera è nulla e può essere impugnata senza limiti di tempo. Si pensi alla delibera che autorizzi i condomini del primo piano a non pagare le spese dell’ascensore o del lastrico solare.

Quando un servizio condominiale viene utilizzato in modo diverso dai condomini, si ripartisce la spesa in proporzione al diverso uso; si pensi alle spese per l’ascensore e per la pulizia delle scale, ripartite in base all’altezza del piano. Non conta il fatto che un condomino non faccia uso del servizio se potenzialmente potrebbe comunque farlo.

Quando dall’uso di un servizio o di un bene condominiale sono esclusi determinati condomini, la spesa non può essere addossata su questi ultimi. Si pensi al terrazzo che copre solo alcuni appartamenti e non altri, situati su un diverso corpo di fabbrica e quindi coperti da un’altra superficie.

Divisione spese terrazzo

Quando occorre effettuare delle riparazioni sul terrazzo e sul lastrico solare di proprietà condominiale, la spesa e i relativi danni sono ripartiti per millesimi. Al risarcimento partecipa anche il condomino danneggiato che quindi vedrà proporzionalmente diminuito il ristoro ricevuto in base ai propri millesimi.

Se invece la proprietà è di un solo condomino, questi deve affrontare un terzo della spesa, mentre i restanti due terzi sono a carico di tutto il condominio. Lo stesso dicasi per i risarcimenti derivati dalle infiltrazioni nei piani sottostanti.

Revoca amministratore

L’assemblea, a maggioranza, può revocare in qualsiasi momento l’amministratore, anche se il mandato non è scaduto, ma se non c’è una giusta causa deve pagargli la residua parte del compenso.

Se però l’amministratore viola i propri doveri, ciascun condomino può farlo revocare dal giudice agendo in prima persona.

Recupero quote condominiali

Entro 6 mesi dall’approvazione del rendiconto, l’amministratore deve procedere al recupero delle quote condominiali nominando un avvocato di propria fiducia affinché ottenga un decreto ingiuntivo verso i morosi. A questi ultimi possono essere sospesi i servizi condominiali suscettibili di utilizzo separato, come l’accesso alla piscina o ai campi di calcio o al parcheggio.

L’amministratore che non recupera le quote nei confronti dei morosi è responsabile personalmente e può essere revocato.

Ciascun condomino può agire contro i morosi, in quanto portatore di un interesse personale.

L’amministratore non può imporre la costituzione di un «fondo morosi» per integrare le perdite di bilancio derivanti dall’omesso versamento delle quote condominiali se non c’è il consenso di tutti i condomini.

Pagamento fornitori

Se non ci sono soldi a sufficienza per pagare i fornitori, questi possono notificare un decreto ingiuntivo all’amministratore e ottenere l’elenco dei condomini non in regola con i pagamenti. Il pignoramento dovrà iniziare da questi ultimi o dal conto corrente condominiale. Eseguito tale tentativo invano, i creditori potranno rivalersi contro gli altri condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.

Uso di parti comuni, cortile, scale e ascensore

Non si può occupare per molto tempo l’ascensore così come non lo si può usare per scopi diversi, ad esempio come montacarichi di oggetti molto pesanti.

Le scale non possono essere usate come ripostiglio di bici, monopattini e motorini. Lo stesso dicasi per i pianerottoli.

È sempre ammesso l’uso delle parti comuni e le opere sulle stesse senza l’autorizzazione dell’assemblea purché non si impedisca agli altri di fare altrettanto e non si modifichi la destinazione d’uso. Così ad esempio è possibile usare il tetto per l’impianto fotovoltaico senza occupare troppo spazio. Si può usare il cortile per il gioco dei ragazzi.

Piante

Si possono piantare vegetali sulle aree verdi senza bisogno di autorizzazione dell’assemblea.

Gli alberi, di regola, non possono essere abbattuti, a meno che non siano ammalati o creino una situazione di pericolo per persone e cose, oppure quando sono stati piantati troppo vicino al confine della proprietà.

L’operazione, in ogni caso, è subordinata al rilascio dell’autorizzazione comunale. La normativa varia da Comune a Comune (alcuni richiedono l’autorizzazione per tutte le specie di albero, anche se si tratta di pianta non più vegeta, mentre altri la escludono per alcune specie: per es. per quelle da frutto). L’abbattimento degli alberi del giardino condominiale per trasformare quest’area in parcheggio nell’interesse del condominio può essere deliberato con il voto favorevole dei 4/5 dei partecipanti al condominio, in rappresentanza di almeno 4/5 del valore dell’edificio (800/1.000), trattandosi di cambiare la destinazione di una parte comune (primo comma art. 117-ter Codice civile).

In mancanza di regolamenti o usi locali si è tenuti ad osservare una distanza variabile a seconda del tipo di albero. Per quelli ad alto fusto – per es. pini, cipressi, noci – la distanza è di tre metri dal confine. Per gli alberi di non alto fusto – quelli i cui rami si diffondono a un’altezza non superiore a tre metri – la distanza è di un metro e mezzo. Per viti, arbusti, siepi e piante da frutta di altezza non superiore a due metri e mezzo, infine, la distanza è di 50 centimetri. Se però le siepi sono di ontano, castagno o altre piante simili che si recidono periodicamente vicino al ceppo, la distanza dev’essere di un metro (due metri per le robinie). La distanza va calcolata al tempo della messa a dimora e si misura dalla linea del confine alla base esterna del tronco dell’albero o al luogo in cui fu fatta la semina.

La caduta di foglie da alberi e arbusti è fenomeno del tutto naturale, per cui il proprietario di un albero non è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 Codice civile (danni causati da cose in custodia), dei danni provocati dalla loro caduta sulla pavimentazione del fondo confinante (Corte di Cassazione 9/8/2007, n. 17493). Successivamente, però, la Suprema Corte (sentenza n. 1260 del 21/1/2008) ha stabilito che, se le foglie che cadono dagli alberi del giardino confinante con il condominio ostruiscono gronde e tombini, si è nel diritto di pretendere dal vicino il rimborso delle spese sostenute per liberare questi impianti. Sulla scorta di questa indicazione, e dell’art. 2043 del Codice civile, che obbliga l’autore di qualsiasi fatto doloso o colposo che provochi ad altri un danno a risarcirlo, il condomino sul cui balcone cada una notevole quantità di foglie provenienti dalle piante rampicanti coltivate sul sovrastante terrazzo, può adire l’Autorità Giudiziaria chiedendo la rimozione degli arbusti o comunque il risarcimento del danno da valutarsi in via equitativa.

Se gli alberi si trovano nel giardino di proprietà del condomino e sono funzionali al decoro dell’intero edificio, per cui la potatura avviene per soddisfare anche questa esigenza, si può pretendere che il condominio contribuisca alla spesa. L’esistenza di questo presupposto dev’essere provata dal condomino interessato a dividere la spesa con gli altri (Corte di Cassazione 18/4/1944, n. 3666).

Tubi

Il condomino può installare sul muro comune un tubo per l’adduzione di acqua, trattandosi di un uso legittimo della cosa comune (Trib. Trani 19/1/1991). Per poter, invece, deviare dalla verticale il tubo di adduzione dell’acqua potabile, si dev’essere autorizzati da tutti gli altri condomini che utilizzano il tubo, poiché la modifica rende più gravosa la portata dell’acqua per pressione verso i piani alti (Pret. Torino 9/7/1996). 

Abusi edilizi

Ciascun condomino è libero di effettuare lavori sulla propria proprietà o balcone purché non modifichi il decoro architettonico dell’edificio e non ne pregiudichi la stabilità. Non è necessaria quindi l’autorizzazione dell’assemblea. Ma se l’opera è abusiva o viola tali vincoli condominiali è possibile ricorrere al giudice per chiederne la demolizione.



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