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Agevolazioni prima casa e cambio destinazione d’uso

27 Aprile 2021 | Autore:
Agevolazioni prima casa e cambio destinazione d’uso

Contano il classamento catastale dell’immobile e la tempestività della variazione di categoria. Cosa fare per ottenere e per non perdere i benefici fiscali.

I requisiti per ottenere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono molto stringenti e vanno rispettati a pena di decadenza. Se l’Agenzia delle Entrate si accorge che mancano le condizioni per poterne usufruire, revoca il beneficio, chiede il pagamento delle imposte risparmiate ed applica le sanzioni di legge.

Il cambio di destinazione d’uso incide molto sulle agevolazioni prima casa. In questo articolo, vedremo cosa succede se si acquista un immobile che non è classificato in Catasto come abitazione e si vuole cambiare la sua destinazione in uso abitativo, oppure se si “elimina” un precedente immobile, di cui si è già proprietari, dalla categoria ad uso abitativo, in modo da fruire del bonus fiscale.

È molto frequente il caso di chi già possiede un immobile accatastato come abitazione, ma lo utilizza come ufficio. Questa circostanza impedisce di fruire delle agevolazioni? Qui, la giurisprudenza adotta una soluzione rigida, per impedire l’accesso ai benefici a chi non ne ha diritto. Infatti, bisogna tenere presente che l’agevolazione è concessa per l’acquisto dell’abitazione principale, non per altri tipi di immobili.

Vediamo dunque qual è il regime delle agevolazioni prima casa in caso di cambio di destinazione d’uso. Sul punto, è intervenuta di recente la Corte di Cassazione per fornire i necessari chiarimenti. I punti nodali sono il momento in cui viene richiesto dal contribuente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile e quello in cui esso viene concesso, o negato, dal Comune.

Agevolazioni prima casa: condizioni

Per poter fruire delle agevolazioni prima casa il richiedente deve rispettare queste tre condizioni principali:

  • avere la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile o impegnarsi a stabilirla entro i 18 mesi successivi all’acquisto;
  • non essere proprietario o titolare di altri diritti reali (usufrutto, uso e abitazione) di un altro immobile ad uso abitativo nel territorio del Comune in cui si trova la casa da acquistare;
  • non essere titolare – neanche per quote o in comunione legale con il coniuge – di proprietà o altri diritti reali su un altro immobile in qualsiasi parte del territorio nazionale ed acquistato in precedenza fruendo delle agevolazioni.

Se un’abitazione acquistata con le agevolazioni viene venduta prima dei 5 anni, il beneficio fiscale si perde, a meno che non vi sia un successivo riacquisto di un altro immobile da destinare ad abitazione principale, che deve avvenire entro un anno dalla compravendita (per approfondire leggi “Come non perdere le agevolazioni prima casa”).

La classificazione catastale dell’immobile

Per verificare tali condizioni assume un peso decisivo il dato formale della classificazione catastale dell’immobile, a prescindere dal diverso concreto uso che potrebbe farne il contribuente. Conta, cioè, il dato formale, quello della categoria in cui l’immobile è inserito in Catasto, come ha sottolineato in diverse occasioni la Corte di Cassazione [1].

Per verificare l’idoneità dell’immobile ad uso abitativo la legge [2] parla di «casa di abitazione» e la giurisprudenza ha interpretato questo requisito proprio con riferimento alle risultanze catastali, che rappresentano un dato certo ed incontestabile.

Agevolazioni prima casa e immobile ad uso ufficio

Una sentenza della Corte di Cassazione [3] ha riconosciuto la spettanza delle agevolazioni prima casa ad un contribuente che, nel momento in cui ha acquistato, possedeva già nello stesso Comune un immobile ad uso ufficio. Si trattava di uno studio professionale, che però era stato accatastato come abitazione, nella specifica categoria catastale A/10. A tal proposito, ti ricordiamo che sono esclusi dalle agevolazioni fiscali gli immobili ad uso abitativo qualificati di lusso: sono quelli iscritti nelle categorie catastali A/1, A8 e A/9. Il bonus spetta, invece, sulle pertinenze della casa di abitazione (categorie catastali C/2, C/6 e C/7) a condizione che siano destinate a servizio dell’immobile acquistato con le agevolazioni, come il box auto di un appartamento.

Agevolazione prima casa: spetta se cambia la destinazione d’uso?

Una nuova pronuncia della sezione Tributaria della Cassazione [4], ha negato i benefici fiscali ad un soggetto che non era riuscito ad ottenere il cambio di destinazione d’uso da abitazione ad ufficio e studio professionale.

Il richiedente aveva presentato istanza al Comune per modificare il classamento catastale dell’immobile, ma l’Ente locale aveva provveduto solo cinque anni dopo, quando egli aveva ormai già effettuato l’acquisto agevolato dell’abitazione principale. L’Agenzia delle Entrate gli aveva revocato le agevolazioni, sul presupposto che egli, alla data dell’acquisto, era già proprietario di un immobile ad uso abitazione sito nel medesimo Comune.

La Suprema Corte ha respinto il ricorso del contribuente con questa motivazione: «I benefici fiscali “prima casa” spettano unicamente a chi possa dimostrare, in base a risultanze certificate, di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto o uso di altro immobile ubicato nel medesimo Comune, senza che, a tal fine, possano rilevare situazioni di fatto contrastanti con le risultanze del dato anagrafico».

Nel ragionamento svolto dai giudici di piazza Cavour ciò che conta è che «alla data del rogito risultava che l’immobile di cui il contribuente era già proprietario nel medesimo Comune era accatastato come civile abitazione, non essendosi ancora perfezionato il procedimento per il cambio d’uso». E la richiesta di modifica fatta nel frattempo non conta? Per gli Ermellini no: «Non assume rilievo il fatto che il contribuente avesse presentato l’istanza per il cambiamento d’uso, posto che l’accoglimento dell’istanza medesima presuppone l’attività istruttoria da parte dell’Ente preposto».

Questo significa, in estrema sintesi, che nel momento in cui acquisti un immobile fruendo delle agevolazioni prima casa, non devi essere ancora proprietario di un altro immobile ad uso abitativo situato nel medesimo Comune. Potrai comprare l’immobile fruendo dei benefici fiscali solo quando avrai completato il cambio di destinazione d’uso – come abbiamo visto, non basta la semplice richiesta – e sempre che essa sia accolta dal Comune. Solo in quel momento, infatti, rispetterai il requisito richiesto dalla legge.

Per approfondire leggi anche l’articolo: “Quando si perdono i benefici sulla prima casa?“.


note

[1] Cass. sent. n. 25646/2015 e n.25521/2016.

[2] Nota II bis Tariffa, parte prima, D.P.R. n.131/1986, modificata dall’art. 3, comma 131, L. n. 549/1995.

[3] Cass. sent. n. 27376 del 17.11.2017.

[4] Cass. ord. n. 10864 del 23.04.2021.


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