Chi paga la verifica biennale dell’ascensore?

Le spese relative alla manutenzione dell’ascensore sono ripartite in misura diversa in relazione alla loro tipologia sia tra condòmini sia tra proprietario e conduttore, in caso di locazione. 

È indubbio che in un condominio l’ascensore rientri tra le parti comuni, cioè quelle che sono di proprietà di tutti i condòmini, compresi i proprietari delle unità immobiliari poste al piano terra o dei negozi [1]. Invece, non sono comproprietari dell’ascensore quei condòmini che non possono servirsi dell’impianto, in quanto gli immobili di loro proprietà non sono tecnicamente e concretamente collegati al suo utilizzo. La legge prevede che una volta installato in un edificio, il proprietario dello stabile o il suo legale rappresentante, ovvero l’amministratore nell’ipotesi specifica di un condominio, è tenuto ad effettuare regolari manutenzioni dell’impianto nonché a sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due anni [2]. Chi paga la verifica biennale dell’ascensore?

In generale, i principi in base ai quali le spese dell’ascensore devono essere ripartite in un condominio sono contenuti nell’articolo 1124 del Codice civile, il quale prevede che i proprietari delle unità immobiliari servite dalle scale e dagli ascensori, devono provvedere alla loro manutenzione e sostituzione. La relativa spesa viene ripartita tra essi in ragione del valore delle singole unità immobiliari, e per l’altra metà esclusivamente in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Il Codice civile, quindi, adotta un criterio di ripartizione per così dire ibrido, salvo diversa pattuizione.

In parole più semplici, per metà si prenderanno in considerazione le tabelle millesimali di proprietà [3] e per metà si avrà riguardo dell’altezza del piano dal suolo. Questo stesso criterio di ripartizione si applica anche alla verifica biennale, che può essere qualificata come un tipo di manutenzione ordinaria dell’impianto dell’ascensore.

Quali sono i controlli da effettuare sull’ascensore?

Si è già detto in precedenza che gli ascensori devono essere sottoposti periodicamente alla manutenzione ordinaria (vedi la pulizia dell’impianto oppure il cambio delle lampadine sulla pulsantiera) nonché a verifiche con cadenza biennale. Inoltre, è possibile che si debba provvedere anche a una manutenzione straordinaria dell’impianto in occasione di problematiche improvvise (ad esempio, nel caso di blocco dell’ascensore per un guasto al motore).

Prima di vedere in concreto chi paga per la manutenzione ordinaria e straordinaria e per la verifica biennale dell’ascensore, va detto che alla:

1. manutenzione ordinaria e a quella straordinaria provvede un soggetto qualificato oppure una ditta specializzata, il cui nominativo è indicato in una targa applicata all’interno della cabina. Nella stessa sono riportati anche i dati relativi all’installatore dell’impianto e il numero di fabbricazione, il numero di matricola attribuito dal competente ufficio comunale, la portata massima espressa in chilogrammi ed il numero massimo di persone;
2. verifica periodica biennale provvedono tecnici laureati in ingegneria muniti di certificato di abilitazione rilasciato dall’Arpa competente, operatori comunitari dotati di specializzazione equivalente oppure imprese abilitate. Il soggetto incaricato della verifica periodica deve rilasciare al proprietario o al suo legale rappresentante nonché alla ditta incaricata della manutenzione, il verbale relativo all’intervento effettuato, che deve essere inoltrato al competente ufficio comunale. In caso di esito negativo della verifica periodica, l’impianto deve essere fermato su disposizione del Comune fino al ripristino delle condizioni di sicurezza. Una volta eseguiti gli interventi prescritti nel verbale e dopo avere sottoposto l’ascensore a una verifica straordinaria, l’impianto può essere rimesso in funzione.

Chi paga le spese per l’ascensore?

Le spese per l’ascensore vanno ripartite tra tutti i condòmini che utilizzano l’impianto, in relazione alla tipologia.

Più precisamente:

• per l’uso, la gestione e la manutenzione ordinaria, salvo diversa previsione contenuta nel regolamento condominiale ed in mancanza di un’apposita tabella millesimale, le relative spese vanno suddivise tra i condòmini in base al disposto dell’articolo 1124 del Codice civile, quindi, metà dell’importo in ragione del valore delle singole unità immobiliari e con i millesimi di proprietà (cosiddetta quota di valore) e l’altra parte in proporzione all’altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani anche le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto ed i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Per quanto attiene ai proprietari delle unità immobiliari site al piano terra, le spese di manutenzione dell’ascensore si riducono a quella parte commisurata ai millesimi di proprietà senza comprendere l’altra parte relativa “all’altezza di ciascun piano dal suolo”, che per le suddette unità immobiliari equivale a zero. Dalle spese per l’uso, la gestione e la manutenzione ordinaria sono di regola esonerati i proprietari dei negozi con accesso indipendente dalla strada e dei box posti nel sotterraneo dell’edificio, se non serviti dall’ascensore;
• per la manutenzione straordinaria e per l’adeguamento dell’impianto alle normativa CEE, le spese vengono ripartite tra tutti i condòmini in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari dei piani terreni;
• per l’adeguamento dell’impianto alla normativa sulla sicurezza, le relative spese sono a carico di tutti i condòmini, compresi i proprietari del piano terreno, dei negozi e dei box ubicati nel sotterraneo dell’edificio, in base ai millesimi [4];
• per la ricostruzione dell’ascensore, le spese gravano al 50% sui condòmini in base ai millesimi e il restante 50% in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo;
• per la verifica biennale, la ripartizione delle relative spese avviene alla luce dei criteri di cui all’articolo 1124 del Codice civile poiché la stessa rientra nella manutenzione ordinaria.

Locazione: su chi gravano le spese dell’ascensore?

Se un’unità immobiliare viene concessa in locazione, bisogna distinguere tra spese inerenti all’ascensore che vanno poste in capo all’inquilino e spese relative all’impianto che, invece, restano a carico del proprietario.

Nel dettaglio:

• le spese d’uso e quelle di manutenzione ordinaria spettano al conduttore. In merito, la legge n. 392/1978 espressamente prevede che sono interamente a carico dell’affittuario, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore [5];
• parimenti, le spese per la verifica biennale sono a carico del conduttore, trattandosi di una tipologia di manutenzione ordinaria;
• se dalla verifica periodica emerge la necessità di un intervento non connesso all’uso dell’impianto ma alla sua funzionalità complessiva, il costo dell’adeguamento è posto in capo al proprietario dell’unità immobiliare locata;
• le spese per la manutenzione straordinaria sono a carico del proprietario dell’immobile concesso in locazione.

Il conduttore ha sempre diritto di prendere visione dei giustificativi delle spese richiestegli dal proprietario a fronte di spese condominiali, quindi, anche per le spese concernenti l’ascensore.