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Compenso amministratore condominio lavori straordinari

27 Aprile 2021
Compenso amministratore condominio lavori straordinari

Il capo condomino è tenuto a presentare all’assemblea il preventivo del proprio compenso a pena di nullità della nomina. 

Per molti anni è invalsa, negli amministratori di condominio, la prassi di richiedere un compenso extra per i lavori straordinari da svolgere sull’edificio. E ciò quale corrispettivo per l’attività di supervisione e controllo che il capo condomino eserciterebbe – pur senza assumere alcuna responsabilità – sulla ditta appaltatrice. Tale compenso veniva calcolato con una percentuale sull’ammontare dei lavori stessi.

Senonché, la riforma del condominio del 2012 ha imposto all’amministratore di presentare all’assemblea, al momento della sua nomina, il preventivo con l’indicazione di tutti i compensi a lui dovuti. Sicché, sarebbe illegittima la richiesta di emolumenti extra. Di qui si è affacciato il dubbio: è legittima la richiesta dell’amministratore di condominio di un compenso per i lavori straordinari che non era stato indicato nel precedente preventivo? 

La questione è stata già affrontata dalla giurisprudenza. Ecco cosa è stato detto in proposito.

Compenso amministratore di condominio e obbligo di preventivo

All’amministratore spetta un compenso, il cui importo dev’essere dettagliatamente indicato dallo stesso amministratore all’atto della sua nomina (o del rinnovo) e che, ovviamente, deve essere approvato dall’assemblea. In assenza di presentazione del preventivo, la nomina dell’amministratore è nulla, sicché questi non potrà chiedere alcun corrispettivo per l’opera eventualmente prestata, anche se vi è prova di un’utilità per il condominio. Allo stesso modo, tutte le voci non indicate nel preventivo non possono essere richieste in un momento successivo.

Come si calcola il compenso dell’amministratore di condominio?

Non esiste un tariffario professionale, poiché non esiste un Albo degli amministratori di condominio. Se però l’amministratore è iscritto a un albo professionale (architetti, avvocati, commercialisti, geometri ecc.) può chiedere che sia applicata la rispettiva tariffa. 

Per riepilogare, ecco i criteri seguiti dagli amministratori di condominio.

Può essere chiesta una quota fissa (indipendentemente dalle dimensioni del condominio) o una quota per ogni unità immobiliare (variabile a seconda del loro numero e della dotazione di impianti).

Qualche amministratore chiede anche una cifra in percentuale sul giro d’affari complessivo del condominio, o si limita a calcolarla sulla sola spesa per il riscaldamento.

Infine, c’è il rimborso delle spese di amministrazione: francobolli, commissioni bancarie, fotocopie, spese di cancelleria.

Compenso amministratore per lavori straordinari

Come chiarito di recente dal tribunale di Firenze [1], l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso per i lavori straordinari senza la preventiva approvazione dell’assemblea e la presentazione del preventivo alla sua nomina. 

Spiega il tribunale che l’amministratore deve presentare in assemblea un «preventivo del corrispettivo richiesto e nel caso in cui vengano svolti lavori straordinari, può chiedere un compenso aggiuntivo, solo quando tale eventualità sia stata prevista nel preventivo presentato in sede di nomina». In ogni caso, il compenso richiesto dall’amministratore «in tale sede è omnicomprensivo», ossia deve riguardare «tutta l’attività gestoria, non potendo richiedere un compenso ulteriore per lo svolgimento di lavori o per attività connesse alla vita condominiale». 

L’amministratore ha poi il diritto a prelevare «il proprio compenso dal conto corrente condominiale, rilasciando fattura, purché il corrispettivo prelevato sia quello approvato dall’assemblea in sede di nomina o di rinnovo». 

In precedenza, il tribunale di Messina aveva fornito la medesima interpretazione [2] così come ha fatto sino ad oggi l’intera giurisprudenza. 

In sintesi, l’amministratore può chiedere un compenso extra per i lavori straordinari solo se indicato nel preventivo. 

Compenso amministratore per le assemblee

È escluso che l’amministratore possa chiedere un compenso extra per partecipare alle assemblee, siano esse ordinarie o straordinarie, trattandosi di attività comprese fra i suoi compiti istituzionali, anche se non espressamente indicati dal Codice. Il relativo compenso, quindi, deve intendersi compreso in quello stabilito all’atto del conferimento dell’incarico [3].

L’amministratore può chiedere un aumento del compenso? 

Nulla esclude che l’amministratore, in corso di mandato, possa chiedere un aumento del compenso ma è necessaria una delibera o comunque una ratifica da parte dell’assemblea. 

Il compenso dell’amministratore e le spese di amministrazione vanno suddivisi fra i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Un diverso criterio di ripartizione della spesa può essere adottato soltanto all’unanimità. 


note

[1] Trib. Firenze, sent. n. 441/21.

[2] Trib. Messina sent. del 09/02/2012

[3] Cass. sent.  12/3/2003, n. 3596


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