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Lavori di manutenzione straordinaria in condominio: Cassazione

27 Aprile 2021
Lavori di manutenzione straordinaria in condominio: Cassazione

Regole condominiali sui lavori straordinari: interventi sulle priorità individuali, ripartizione spese e detrazioni fiscali. 

Lavori straordinari in condominio con interventi sulle singole unità abitative 

Ai fini dell’approvazione di lavori straordinari di ammodernamento dell’impianto elettrico condominiale che, per la loro realizzazione, necessitino di interventi da realizzarsi sulle singole unità abitative, è necessario che vi sia un’espressa approvazione dei proprietari delle stesse, non potendo le decisioni dell’Assemblea invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini.

Nell’ambito dei lavori straordinari, il condominio non può imporre i lavori in tutte le unità immobiliari anche se servono ad ammodernare l’impianto elettrico. Difatti, l’assemblea non ha il potere di invadere la sfera di proprietà dei singoli partecipanti, a meno di un’accettazione esplicita degli interessati.

Cassazione civile sez. II, 08/07/2020, n.14300

Con la pronuncia in esame, la Suprema Corte torna a ribadire quanto già pronunciato in passato in merito all’assenza di potere dell’Assemblea condominiale in caso di interventi manutentivi che giungano ad invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini (sul punto anche M. Tarantino, Il Condominio non può imporre nelle proprietà esclusive interventi di miglioramento dell’impianto elettrico, in Dir. & Giust., 2020, 132, 3).

In tal senso, si annovera non solo la più risalente giurisprudenza (così Cass., 27 agosto 1991 n. 9157, in www.italgiure.giustizia.it/sncass) che, in tema di diversa collocazione delle tubazioni comuni dell’impianto di riscaldamento, ha chiarito che la maggioranza dei condomini non ha il potere di decidere di occupare un locale di proprietà esclusiva in assenza del consenso del proprietario, ma anche la più recente Cass., 14 dicembre 2007 n. 26468, in www.italgiure.giustizia.it/sncass.

Si rammenta, infine, che neppure in caso di lavori urgenti e necessari da realizzarsi nell’interesse comune e che debbano farsi sulle proprietà esclusive, così nel caso in commento dove risultava “innegabile che l’adeguamento dell’impianto elettrico condominiale alle prescrizioni di cui alla l. n. 46 del 1990, costituisse intervento urgente di straordinaria manutenzione”, sussiste il diritto dell’amministratore e dell’assemblea di decidere circa l’esecuzione di opere idonee ad invadere le porzioni di proprietà esclusiva. Vieppiù, che i diritti esclusivi dei singoli condomini costituiscono anche un limite invalicabile al potere dell’amministratore di eseguire le deliberazioni dell’assemblea.

Detrazioni fiscali per i singoli condomini

Ai fini della fruibilità dei benefici fiscali di cui al d.m. n. 41/1998 per lavori straordinari eseguiti dal Condominio, l’amministratore deve poter fornire al singolo condomino l’attestazione del regolare versamento del proprio contributo individuale.

Cassazione civile sez. II, 04/03/2020, n.6086

Contestazione delibera approvazione lavori di manutenzione straordinaria per convenienza economica

I condomini non possono sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari e di ripartizione delle correlate spese, censurando, ad esempio, l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, o l’accettazione di un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Rimane, dunque, configurabile l’annullabilità in sede giudiziaria di una delibera della assemblea dei condomini per ragioni attinenti alla opportunità ed alla convenienza della gestione del condominio soltanto nel caso di decisione che, sulla base di accertamento di fatto rimesso al giudice di merito, arrechi, grave pregiudizio alla cosa comune, ai sensi dell’art. 1109 c.c., n. 1 (fattispecie in cui alcuni condomini avevano impugnato le deliberazioni assembleari con cui era stato approvato il consuntivo dei lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio ad un costo superiore a quello preventivato originariamente).

Cassazione civile sez. VI, 25/02/2020, n.5061

Delibera condominiale di approvazione dei lavori di manutenzione straordinaria

Ove sia mancata la preventiva approvazione assembleare della spesa relativa al progetto originario di opere di manutenzione straordinaria o a sue varianti, non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa e all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questo la sede in cui – di regola – l’assemblea provvede ad approvare l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali.

(Fattispecie nella quale la S.C. ha ritenuto valido l’ordine del giorno dell’assemblea, ben potendosi intendere che l’argomento “approvazione del rendiconto economico” includesse, come prevedibile sviluppo della discussione sulla gestione contabile dell’esercizio annuale, la ratifica di lavori straordinari di manutenzione dell’impianto fognario, non dovendo l’ordine del giorno indicare analiticamente e separatamente tutte le poste di entrata e di spesa in esso comprese).

Occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione, mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale.

La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito o la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta.

Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alla norme di legge o del regolamento condominiale e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea.

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4430

Ripartizione spese lavori manutenzione straordinaria

In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi.

Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato.

Cassazione civile sez. II, 29/03/2007, n.7708

Le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi. Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato.

Cassazione civile sez. II, 21/07/2006, n.16793



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