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Compravendita immobile abusivo: Cassazione

27 Aprile 2021
Compravendita immobile abusivo: Cassazione

L’irregolarità urbanistica dell’immobile non determina la nullità del contratto preliminare. 

Compravendita immobiliare: preliminare di vendita di immobile abusivo

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della L.n. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della concessione edificatoria non trova applicazione nei contratti quali il preliminare di vendita. Ciò, non solo in virtù del tenore letterale della norma ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2 della medesima legge, in caso di immobili edificati prima del 1° settembre 1967, o il rilascio di concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi posso intervenire successivamente al contratto preliminare. Di conseguenza, Si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. e si esclude la sanzione della nullità per il successivo contratto di vendita.

Corte di cassazione, sezione VI civile, ordinanza 5 marzo 2021 n. 6191 

Importanza dell’inadempimento e irregolarità urbanistica di pertinenze dell’immobile  

Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (nel caso in cui, come quello nella specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti – garages e legnaia -, pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.).

Cassazione civile sez. II, 23/11/2020, n.26558

Preliminare di vendita, responsabilità dell’agente immobiliare

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Nullità del contratto ex art. 40 della legge n. 47 del 1985  sul compromesso

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare.

Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Nella specie, il giudice d’appello aveva invece affermato la nullità del contratto preliminare per violazione degli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, ritenendo che l’invalidità sancita dalle suddette disposizioni, pur riferita agli atti di trasferimento a efficacia reale, si estendesse anche al contratto preliminare).

Corte di cassazione, sezione II civile, ordinanza 7 marzo 2019 n. 6685 

Si segnala che Cass., Sez. II, 31 luglio 2018 (ord.) n. 20061, ha chiesto al Primo Presidente l’eventuale assegnazione del relativo ricorso alle Sez. Un., circa la natura della nullità per violazione degli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 (ora art. 46 d.p.r. n. 380/2001), vale a dire se si tratti di nullità sostanziale (o virtuale) in relazione all’art. 1418, comma 1, c.c. o di nullità testuale, riconducibile alla violazione dell’art. 1418, ult. comma. Cass. Sez. Un., 22 marzo 2019 n. 7940 (ndr: Sez. Un., 22 marzo 2019, n. 8230), supra, ha specificato che si tratta di nullità “testuale”, “con tale espressione dovendosi intendere, in stretta adesione al dato normativo, un’unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve essere riferibile, proprio, a quell’immobile” (sul punto, si v. il contributo di F. Bocchini, infra; F. Longobucco, Circolazione di immobili abusivi e giusto rimedio civile).

La pronuncia, dunque, ha aderito al più recente indirizzo della Cassazione, che esclude l’applicabilità della nullità suddetta ai preliminari e ai contratti obbligatori in genere. Il diverso orientamento, che estende la nullità exartt. 17 e 40 l. n. 47/1985 ai contratti preliminari, sostenuto da Cass., Sez. II, 17 ottobre 2013 n. 23591, in www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com e Id., 17 dicembre 2013 n. 28194, in www.dirittoegiustizia.it, non ha trovato seguito nella successiva giurisprudenza di legittimità (salvo che nella sentenza n. 18621/2015). Di contro, l’esclusione dei contratti obbligatori dall’ambito di operatività della nullità ex art. 40, l. n. 47/1985, costantemente affermata nella giurisprudenza di legittimità, trova fondamento nel tenore letterale della norma, nonché nella circostanza che successivamente al contratto preliminare può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1º settembre 1967, con la conseguenza che in queste ipotesi rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla sentenza ex art. 2932 c.c.

Preliminare di compravendita di immobile irregolare 

Non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex articolo 2932 del Cc non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria. Nel caso in cui, invece, l’immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione, non sussiste alcuna preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.

Cassazione civile sez. II, 29/11/2017, n.28626

La nullità ex art. 40 l. 47/85 per immobili privi della concessione edificatoria non si applica al preliminare di vendita

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 21 settembre 2017 n. 21942 

La sanzione della nullità urbanistica per vicende negoziali su immobili privi di concessione

La sanzione della c.d. nullità urbanistica prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, e s.m.i., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, anche all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio, purché, in ogni caso, prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.

Cassazione civile sez. II, 09/05/2016, n.9318

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 17 ottobre 2013 n.23591



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