Diritto e Fisco | Articoli

Si può sospendere un contratto di affitto?

29 Aprile 2021
Si può sospendere un contratto di affitto?

Come ottenere la sospensione del contratto di locazione e interrompere il pagamento del canone. 

Un nostro lettore ci chiede se si può sospendere un contratto di affitto interrompendo così il pagamento del canone per qualche mese (ad esempio, nel caso in cui sopraggiungano difficoltà economiche o vi sia l’esigenza di lasciare l’appartamento per un periodo limitato, riprendendone poi possesso successivamente). 

Ecco cosa prevede, a riguardo, la nostra legge in merito alla possibilità di sospendere un contratto d’affitto.

Durata del contratto di affitto

La durata del contratto di affitto è predeterminata dalla legge nei limiti minimi e, talvolta, anche in quelli massimi (ciò succede nei contratti a uso transitorio e per studenti universitari). Le parti non possono mai modificare tale durata, pena la nullità dell’accordo. Il che significa che, non essendo valido il patto contrario, chi intende ricorrere al tribunale per rivendicare il rispetto dell’accordo non potrà ottenere tutela (si pensi a un contratto di affitto a canone libero della durata di 2 anni anziché i 4 previsti dalla legge).

Solo eccezionalmente è consentito il recesso anticipato dalla locazione, quando sussiste una giusta causa, che tuttavia opera solo a favore dell’inquilino e non del locatore. In presenza di un grave motivo che non consenta la prosecuzione del contratto, l’affittuario può dare disdetta prima della scadenza, con un preavviso di sei mesi. La giusta causa deve essere un fattore sopravvenuto e imprevedibile rispetto al momento di stipula del contratto, non dipendente dalla volontà del conduttore (come invece potrebbe essere una richiesta di trasferimento dal lavoro).

Quando sospendere un contratto di affitto

La legge non prevede la possibilità di sospendere il contratto di affitto, ossia il pagamento dei canoni, a meno che non ricorra una delle seguenti ipotesi:

  • accordo delle parti;
  • sopravvenuta impossibilità di utilizzo dell’immobile.

Al di fuori di tali casi, la sospensione unilaterale dell’affitto è illegittima. Sicché, qualora sia l’inquilino a non voler/poter pagare più i canoni, il locatore potrà procedere allo sfratto e alla contestuale richiesta di un decreto ingiuntivo; nel caso in cui sia il locatore a voler mandare via l’inquilino prima del tempo, questi non potrà mai ottenere un provvedimento di sfratto da parte del tribunale né l’assistenza dell’ufficiale giudiziario ed ogni tentativo di autotutela (ad esempio, il cambio delle chiavi dell’appartamento) configurerebbe un reato.

Vediamo ora come sospendere il contratto di affitto.

Sospensione affitto per volontà delle parti

Nulla impedisce al locatore di venire incontro al conduttore che chieda una sospensione del pagamento del canone di affitto. Se anche non è diritto di quest’ultimo esigere detta sospensione, neanche se dovesse lasciare l’appartamento disabitato per qualche mese, è facoltà del locatore concedere tale beneficio.

Per quanto riguarda gli accordi di riduzione o di sospensione del canone di affitto, considerato che per il contratto di affitto sussiste l’obbligo di stipula tramite atto scritto, di regola, analoga forma dovrebbe essere adottata per qualsiasi atto modificativo del contratto stesso.

Inoltre, gli accordi di riduzione o sospensione del canone dovrebbero essere sempre comunicati all’Agenzia delle Entrate con il modello RLI, per prevenire possibili contestazioni sull’infedeltà del reddito dichiarato. È necessario, inoltre, che i suddetti accordi risultino da un documento avente data certa (ad esempio, una raccomandata o un’e-mail via Pec, posta elettronica certificata, oppure, per l’appunto, la trasmissione del modello RLI). In caso di contestazioni, sarà comunque necessario esibire gli accordi scritti con l’inquilino.

Sospensione affitto per vizi dell’immobile

Solo quando i vizi dell’immobile escludono completamente ogni possibile godimento del bene, è legittimo sospendere unilateralmente il pagamento dei canoni di locazione. Ciò succede quando l’inquilino viene messo alle strette e deve lasciare l’appartamento perché divenuto inabitabile, pericoloso o insalubre (si pensi a un appartamento privo di acqua). In tali casi, l’affittuario può smettere di pagare il canone senza perciò rischiare un decreto ingiuntivo.

Per tutti gli altri vizi che abbiano solo comportato una riduzione del godimento dell’immobile, per quanto consistente (si pensi a infiltrazioni di acqua e di muffa) è invece necessario continuare a versare il canone richiedendo poi, in separata sede, un risarcimento o la riduzione del prezzo (con rimborso di quanto, nel frattempo, versato). 



Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube