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Come liberare un appartamento occupato abusivamente?

30 Aprile 2021
Come liberare un appartamento occupato abusivamente?

Come mandare via di casa un abusivo e sgomberare l’appartamento occupato: il caso dello sfratto. 

Un nostro lettore ci chiede come liberare un appartamento occupato abusivamente. 

Il termine «abusivo» viene spesso usato in modo molto generico, con ciò intendendosi sia l’inquilino che, pur avendo ricevuto lo sfratto, non vuol lasciare l’appartamento, sia quello “in nero” che non paga il canone né vuole andare via, sia invece – nel senso più proprio del termine – l’estraneo che, dopo aver forzato la porta di casa, si inserisce al suo interno e la abita in assenza di alcun accordo con il proprietario.

Per ciascuna di queste ipotesi la legge prevede una diversa tutela. Di tanto ci occuperemo qui di seguito: vedremo cioè che fare in caso di occupazione abusiva e come effettuare uno sgombero di immobile occupato abusivamente. Ma procediamo con ordine. 

Inquilino abusivo non va via di casa: che fare?

Nel caso in cui l’inquilino, alla scadenza del contratto di affitto, non voglia lasciare la casa è possibile ricorrere al tribunale per il tramite del proprio avvocato e chiedere un’ordinanza di sfratto. Si tratta di una procedura immediata e semplice, che si risolve in una sola udienza. Il giudice, accertato l’invio della disdetta nei termini, emette l’ingiunzione di sfratto e fissa una data per lo sgombero dell’immobile.

Se entro tale data, l’inquilino non va via, il locatore – sempre per il tramite del proprio avvocato – può chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, il quale, avvalendosi eventualmente della forza pubblica, provvede materialmente a recarsi sul luogo e a ordinare all’abusivo di andare via. Eventualmente, è possibile avvalersi di un fabbro che apra coattivamente la porta di casa.

Il locatore non può però ricorrere a forme di autotutela personale, avvalendosi ad esempio del duplicato delle chiavi e asportando tutta la roba del conduttore. Diversamente, commetterebbe reato.

Inquilino moroso non va via di casa: che fare?

La seconda ipotesi è quella dell’inquilino che non paghi il canone di locazione. Anche in questo caso, è possibile chiedere lo sfratto, seguendo la stessa procedura vista nel paragrafo precedente. 

Lo sfratto può essere richiesto già dopo 20 giorni dalla scadenza di una mensilità. Ma se l’inquilino dovesse pagare prima che il giudice emetta l’ingiunzione di sfratto – sommando ovviamente anche le spese legali – la procedura si blocca e il contratto prosegue.

Inquilino in nero abusivo: che fare? 

La procedura di sfratto che abbiamo visto nel primo paragrafo è azionabile solo in presenza di un contratto di locazione scritto e registrato presso l’Agenzia delle Entrate. In assenza di tale presupposto, siamo dinanzi a un’ipotesi di affitto in nero, per il quale non è possibile avvalersi di tale procedura semplificata.

Dunque, se l’inquilino in nero (o senza contratto) non vuole andare via di casa, il locatore deve avviare, nei suoi riguardi, un ordinario giudizio civile di occupazione senza titolo. Si tratta di una causa decisamente più lunga e onerosa, che potrebbe durare anche due o tre anni.

Per evitare di dover attendere tanto, il locatore può registrare tardivamente il contratto di affitto (solo se è stato sottoscritto a suo tempo), pagando tutte le sanzioni per il ritardo. La registrazione ha effetto retroattivo e consente di avviare la procedura ordinaria di sfratto.

Appartamento occupato abusivamente: che fare?

L’ultima ipotesi è quella del classico abusivo: il clochard che fa irruzione in casa altrui e, con l’uso della forza, apre la porta e vi si insedia all’interno. Come liberare un appartamento occupato abusivamente?

Tale comportamento è innanzitutto passibile di querela penale. Il proprietario dell’immobile infatti può rivolgersi alla polizia o ai carabinieri per il reato di occupazione abusiva di immobile (o meglio detto «invasione di terreni ed edifici»). In alternativa, è possibile depositare la querela presso la Procura della Repubblica. A tal fine, sarà consigliabile (anche se non necessario) avvalersi di un avvocato.

Si instaurerà il procedimento penale nel corso del quale è possibile ottenere un ordine di sgombero da parte del giudice. 

Nell’ambito del procedimento penale potrai costituirti parte civile per chiedere il risarcimento dei danni patiti a causa dell’illegittima occupazione.

Se il clochard viene colto in flagrante e non c’è alcun precedente accordo con il titolare dell’immobile (ad esempio, un precedente contratto di affitto scaduto o di comodato), la polizia potrebbe agire anche senza attendere l’ordine del giudice. 

Il secondo comma dell’art. 614 del Codice penale, prevede fino a tre anni di reclusione per chiunque occupi abusivamente privata dimora, nonché chiunque si insedia clandestinamente o ingannando il proprietario. Se il fatto viene commesso con violenza, la pena aumenta fino a cinque anni.

In alternativa o in aggiunta alla denuncia, ci sono altre due strade che il proprietario può intraprendere: promuovere in tribunale un’azione per ottenere la reintegra del possesso (giudizio breve e snello); agire, sempre in tribunale, con un’azione di rivendicazione (che richiede invece la dimostrazione della proprietà).

Le azioni appena elencate sono cumulabili tra loro, nel senso che, dopo aver sporto querela, è possibile agire anche in sede civile (scegliendo alternativamente tra l’azione possessoria e quella di rivendica): infatti, il giudice penale non può condannare l’imputato ad abbandonare l’immobile illecitamente occupato. Per maggiori approfondimenti su tali aspetti processualistici ti consiglio di leggere Come fare in caso di occupazione abusiva.



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2 Commenti

  1. Uno fa tanti sacrifici, mette da parte dei soldi per comprare una seconda casa e mettere in affitto la prima e poi si ritrova la casa occupata perché l’inquilino non vuole pagare l’affitto e tu hai fatto l’errore più grande perché non hai registrato il contratto. Intanto, visto che come avete detto voi la causa è lunga e onerosa e potrebbe durare tra i 2 ed i 3 anni, intanto tu resti fregato.

  2. Sapete quanti abusivi si sono insediati nelle case lasciate abbandonate perché magari erano state date in eredità e gli eredi non avevano ancora provveduto a decidere quali sorti dovesse avere quell’immobile… E intanto chi non ha diritto invade la casa dei cari defunti e si appropria delle sue cose. Situazione orribile

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