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Agente immobiliare: quando ha diritto alla provvigione?

15 Maggio 2021
Agente immobiliare: quando ha diritto alla provvigione?

Mio fratello ha sottoscritto un incarico con l’agenzia Immobiliare per la vendita in esclusiva di un appartamento i cui proprietari siamo tre fratelli (1/3 ciascuno). All’agenzia è pervenuta una proposta d’acquisto, ma abbiamo scoperto che sull’immobile è stata iscritta ipoteca per un debito di uno dei tre fratelli. Se salta l’affare, l’agenzia pretende comunque la provvigione. Ha ragione?

La sentenza da Lei richiamata, per quanto correttamente responsabilizzi l’agenzia immobiliare che non avverte il promissario acquirente dell’esistenza di un’ipoteca gravante sull’immobile trattato, conferma un principio importante, già conosciuto nel diritto: il principio dell’aliud pro alio.

Tradotto, significa che l’agente immobiliare che tratta la vendita di un immobile che non può essere venduto per la presenza di pregiudizialità (quali l’ipoteca), dovrà risponderne insieme al promittente venditore e, in caso di rogito, con il notaio.

Tuttavia, nel Vostro caso, Lei riveste la qualifica di venditore e non di acquirente, con la conseguenza che la sentenza discussa non può essere applicata al caso e l’agenzia immobiliare, in virtù di quel contratto, e di quella penale, potrebbe rivendicare una Vs. responsabilità contrattuale in quanto l’ipoteca rientra tra i casi in cui la vendita non perfezionata “per gravi o errate indicazioni …”.

Tuttavia, c’è da dire che la responsabilità debba essere condivisa nei confronti del promissario acquirente. In che senso?

L’ipoteca è un peso imposto su un immobile che, per valere, deve essere iscritta presso i competenti registri immobiliari, per avere la dovuta pubblicità nei confronti di terzi.

Ciò significa che l’agenzia immobiliare, usando la diligenza ordinaria, avrebbe potuto conoscere di quell’ipoteca, con una semplice visura per immobile, come lo avreste potuto conoscere Voi.

Per tali motivi, ritengo che nel caso in cui il promissario acquirente dovesse pretendere una riduzione del prezzo, o il risarcimento dei danni patiti dalla mancata vendita dell’immobile, allora potreste risponderne in solido sia voi, quali comproprietari, che l’agenzia immobiliare.

Nel rapporto tra Voi e l’agenzia immobiliare, invece, la situazione è borderline: da un lato il contratto dà formalmente ragione a loro, ma per diritto (o, meglio, per la diligenza professionale che sono chiamati a tenere) avrebbero dovuto fare le dovute visure per controllare l’immobile e dare certezza ai clienti.

Tutto ciò, fermo restando il diritto Suo e del sig. Tizio di agire in rivalsa nei confronti di Caio, primo responsabile dell’iscrizione ipotecaria, perché in posizione debitoria.

In conclusione, da quanto leggo, credo ci siano una corresponsabilità tra Voi, promittenti venditori e l’Agenzia immobiliare, tale per cui si potrebbe contestare la richiesta di provvigione avanzata sotto forma di penale.

Per tali ragioni, invierei una lettera all’agenzia stessa rappresentando che l’ipoteca gravante sull’immobile era conoscibile a tutti, perché pubblicata presso i competenti uffici di conservatoria, visionabile tramite semplice visura.

In questo modo, si potrebbe creare un effetto deterrente nei confronti dell’agenzia immobiliare che, consapevole della mancata diligenza, potrebbe rinunciare alle Sue pretese.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Salvatore Cirilla



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