Verniciatura infissi esterni: a chi spetta?

Suddivisione delle spese tra conduttore e locatore: cosa dice la legge? Quando i lavori sono a carico dell’inquilino? Cos’è il caso fortuito?

Con il contratto di locazione una persona concede a un’altra il godimento di un proprio bene in cambio di un corrispettivo. Il più tipico esempio è il contratto d’affitto stipulato tra il proprietario di un immobile e il suo inquilino: in cambio del pagamento di un canone mensile, il conduttore può fruire dell’abitazione come se fosse propria, per il tempo determinato nel contratto e rispettando alcune regole. Il problema che spesso si pone quando si vive in affitto è riassumibile nel seguente quesito: come si dividono le spese tra locatore e conduttore? Con questo articolo non solo risponderemo a questa domanda, ma vedremo anche a chi spetta la verniciatura degli infissi esterni.

Sommariamente, è più o meno noto a tutti che le spese più ingenti spettino al proprietario dell’immobile mentre le rimanenti all’inquilino. Detta così, però, si tratta di una ripartizione piuttosto grossolana, non idonea a far comprendere quali spese tocchino al conduttore e quali al locatore. È dunque opportuno fare chiarezza, anche al fine di evitare inutili controversie.

A chi spetta la verniciatura degli infissi esterni? Cosa dice la legge a riguardo? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: nei prossimi paragrafi, troverai le risposte che cerchi.

Conduttore e locatore: ripartizione delle spese

Per comprendere a chi spetta la verniciatura degli infissi esterni bisogna per prima cosa spiegare come funziona la suddivisione delle spese tra conduttore e locatore.

Secondo la legge [1], l’inquilino che vive in locazione deve sostenere tutte le spese concernenti l’ordinaria manutenzione.

Per ordinaria (o piccola) manutenzione si intendono tutti gli interventi (di riparazione, sostituzione, ecc.) che si rendono necessari a seguito del normale utilizzo della cosa.

Possiamo dunque definire la piccola od ordinaria manutenzione come l’insieme delle riparazioni che si rendono necessarie per via del normale deterioramento o utilizzo del bene: si pensi alla sostituzione di un vetro rotto o di una maniglia, alla tinteggiatura delle pareti interne, ecc.

Al contrario, al locatore spetta la manutenzione straordinaria, ovverosia quella che riguarda gli interventi che prescindono dal conduttore e dall’impiego ordinario che egli ha fatto del bene.

Ad esempio, i grandi lavori di ristrutturazione dell’immobile, nonché la riparazione di malfunzionamenti dovuti alla vetustà o fatiscenza dell’abitazione, gravano tutti sul proprietario.

Tutte le riparazioni che si rendono necessarie a seguito della condotta colpevole del conduttore sono ovviamente a carico di quest’ultimo: se, ad esempio, l’inquilino dovesse causare un piccolo incendio all’interno del locale in cui abita, sarà lui a dover procedere con tutti gli interventi del caso.

Vetustà dell’immobile e caso fortuito: chi paga?

La legge [2] afferma che, oltre agli interventi di straordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario tutti quelli che si rendono necessari per via della vetustà dell’immobile o del caso fortuito.

Dunque, i guasti derivanti dal trascorrere del tempo sono imputabili per legge al proprietario, il quale deve provvedere a sostenere le spese. Ad esempio, le tubazioni che si rompono per via della ruggine devono essere riparate dal proprietario.

Sono ugualmente a carico del locatore le spese che si rendono necessarie per via di eventi fortuiti non prevedibili. È il caso di alluvioni, terremoti e altre circostanze che non dipendono dal conduttore.

Infissi esterni: chi deve verniciarli?

Chiarito il criterio di ripartizione delle spese nel caso di immobile concesso in locazione, vediamo ora a chi spetta la verniciatura degli infissi esterni.

Come ricordato nell’articolo “Finestre e infissi: chi paga se la casa è in affitto“, occorre distinguere a seconda delle cause che giustificano questo intervento:

• se la verniciatura è dettata da una mera scelta estetica del conduttore, allora dovrà essere quest’ultimo a dover sostenere le spese;
• se la verniciatura si rende necessaria per via della vetustà dell’immobile, allora i lavori spettano al proprietario. Ciò accade soprattutto all’inizio del rapporto locatizio, quando l’immobile deve essere consegnato al conduttore;
• se la verniciatura è necessaria perché l’utilizzo degli infissi esterni l’ha danneggiata, allora la spesa è a carico del conduttore, dovendo essa rientrare nella nozione di manutenzione ordinaria a seguito del normale uso del bene;
• se la verniciatura è necessaria a seguito del danneggiamento incolpevole degli infissi (ladro che ha forzato le imposte, delinquente che ha tirato dei sassi oppure fenomeni atmosferici eccezionali), allora si tratta di caso fortuito e, pertanto, a meno che nel contratto non sia scritto diversamente, le spese toccano al proprietario;
• se la verniciatura si rende opportuna a seguito di un comportamento colpevole del conduttore, i costi sono sempre a suo carico.

Verniciatura infissi esterni: a chi tocca?

In sintesi, la verniciatura degli infissi esterni spetta al conduttore:

• quando è una sua libera scelta, non dettata da alcuna reale necessità;
• se si rende opportuna a seguito del normale utilizzo degli infissi (è il caso dell’inquilino che viva in affitto da anni e, com’è normale, l’originaria vernice abbia perso smalto);
• ogni volta che la verniciatura è necessaria per una condotta colpevole del conduttore.

Al contrario, la verniciatura degli infissi esterni spetta al locatore:

• nei casi di vetustà degli infissi;
• quando ricorre il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile non attribuibile all’inquilino.