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Lo sai che? No alla tettoia del vicino che limita la veduta di chi ha una finestra al piano superiore

Lo sai che? Pubblicato il 30 marzo 2014

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> Lo sai che? Pubblicato il 30 marzo 2014

Non si possono costruire nuove opere senza rispettare i limiti di distanza legale di tre metri dalla proprietà del vicino, anche se la nuova costruzione avviene per assicurare la privacy. 

Costruire sul proprio balcone una tettoia è attività vietata dal codice civile [1] quando essa sia a distanza inferiore di tre metri dalla finestra del piano superiore. Lo ha chiarito la Cassazione in una recente ordinanza [2].

Secondo la Corte, a prescindere dal fatto che la nuova costruzione (la tettoia) limiti o meno il diritto di veduta e di aria del proprietario del piano superiore, la norma [1] che vieta di costruire a distanza inferiore di tre metri ha valore assoluto: il che significa, in pratica, che essa deve essere sempre applicata, senza potersi fare, a seconda del caso concreto, un bilanciamento tra gli interessi in gioco.

Pertanto, non rileva che la tettoia sia necessaria per assicurare privacy al proprietario del piano inferiore o che essa, in quanto costruita sull’esatto perimetro del balcone, sia espressione del diritto di proprietà di quest’ultimo. Il diritto di proprietà, infatti, è vero che consente al titolare di fare quel che vuole con il proprio bene, ma ciò deve avvenire, pur sempre, nel rispetto dei limiti imposti dalla legge.

La conseguenza è che va abbattuta la costruzione a distanza inferiore a quella stabilita dal codice (3 metri, appunto) a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta: la legge prevede, infatti, in favore del titolare della veduta (il proprietario del piano superiore), un diritto pieno al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori costruzioni.

Diverso è il discorso del balcone che viene trasformato in una veranda, senza che tale trasformazione importi un ampliamento dell’area occupata inizialmente: in tal caso, secondo i giudici l’attività può considerarsi lecita [3] (leggi l’articolo “La veranda in metallo non è antiestetica e non va abattuta”).

note

[1] Art. 907 cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 7269/14 del 27.03.2014.

[3] Cass. sent. n. n. 17127 del 7.08.2007.

 

Autore immagine: 123rf.com

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 22 gennaio – 27 marzo 2014, n. 7269
Presidente Piccialli – Relatore Proto

Fatto e diritto

Ai sensi dell’art. 380 bis c.p.c. il relatore nominato per l’esame del ricorso ha depositato la seguente relazione:
“Osserva in fatto.
Con citazione del 20/3/2001 M.D. e B.I. , proprietari di un appartamento al secondo piano di uno stabile in Monopoli, convenivano in giudizio D.G. , proprietario dell’appartamento sottostante per sentirlo condannare alla rimozione di una tettoia installata su un suo balcone a distanza inferiore a 3 metri da una loro finestra.
Il Tribunale di Bari, sezione distaccata di Monopoli, rigettava la domanda ritenendo non applicabile l’art. 907 c.c. in quanto la tettoia insisteva esattamente sull’area del balcone sottostante così che non poteva limitare la veduta.
I coniugi M.D. e B.I. proponevano appello al quale resisteva il D. .
La Corte di Appello di Bari con sentenza del 29/2/2012 accoglieva l’appello e condannava il D. alla rimozione della tettoia osservando che la tettoia, non precaria, non rispettava la distanza di 3 metri dalla soprastante finestra e quindi limitava la servitù di veduta attiva pacificamente esistente.
Il D. ha proposto ricorso affidato a due motivi; M.D. e B.I. sono rimasti intimati.
Osserva in diritto.
1. Con il primo motivo del ricorso il ricorrente deduce la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 907 c.c. sostenendo che la sua veranda, costruita sull’esatto perimetro del suo balcone non comprometteva il diritto del proprietario dell’appartamento soprastante di veduta in avanti e appiombo, mentre la facoltà di veduta verso l’interno della sottostante proprietà non rientrava nella previsione dell’art. 907 c.c.; la realizzazione della tettoia, inoltre, costituiva esercizio del diritto del condomino di servirsi della cosa comune.
2. Con il secondo motivo del ricorso il ricorrente deduce il vizio di motivazione sostenendo:
– che il diritto di veduta non era limitato essendo consentito l’affaccio dritto e in appiombo;
– che devono ritenersi consentite le opere che precludono ai proprietari dei piani superiori l’inspectio e la prospectio verso l’interno dell’appartamento sottostante.
3. I due motivi devono essere esaminati congiuntamente in quanto si risolvono nell’unitaria censura della sentenza impugnata con riferimento all’ambito di applicazione dell’art. 907 c.c. nella situazione di fatto in cui, nell’ambito del condominio, l’ostacolo alla veduta è limitato all’area privata costituita dal balcone sottostante.
La tesi del ricorrente richiama l’orientamento già espresso da questa Corte (Cass. n. 9562 del 1997; Cass. n. 17317/2007) secondo il quale il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 c.c., nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e appiombo del proprietario del balcone sovrastante; è invece soggetto alla normativa sulle distanze quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone.
La ratio di tale orientamento deve ravvisarsi nel fatto che tra le normali facoltà attribuite al titolare della veduta diretta od obliqua esercitata da un balcone è compresa senz’altro quella di inspicere e prospicere in avanti ed appiombo, ma non quella di sogguardate verso l’interno della sottostante proprietà coperta dalla soglia del balcone, non potendo trovare tutela, salvo che non esista al riguardo una specifica disciplina negoziale, la sua pretesa di esercitare la veduta con modalità abnormi e puramente intrusive, ossia sporgendosi oltre misura dalla ringhiera o dal parapetto (cfr. Cass. n. 13012/2000).
Tuttavia il principio, come sopra enunciato non è applicabile alla fattispecie perché il ricorrente ha costruito, sul proprio terrazzo, una tettoia pur in assenza, al piano soprastante, di un balcone aggettante. Nella sentenza impugnata, infatti, si da atto che era stata ostruita la visuale da una finestra e non da un balcone e ne discende che la veduta dalla finestra è stata sicuramente limitata rispetto alla situazione precedente alla costruzione; in tal senso si è espressa anche questa Corte con la sentenza 15186/2011, richiamata in ricorso dal ricorrente e che, contrariamente a quanto dallo stesso sostenuto, aveva appunto confermato la sentenza della Corte di Appello nella parte in cui aveva ritenuta illegittima la costruzione in caso identico. In fatto, pertanto, la costruzione, come rilevato dalla Corte di Appello, ha impedito effettivamente il diritto di veduta appiombo. La sentenza della Corte di Appello è inoltre immune da critiche, con riferimento ai principi di diritto applicati, che sono conformi alla giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. 12033/2011; Cass. 955/2013) che ha affermato:
– che l’art. 907 cod. civ., che vieta di costruire a distanza inferiore di tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo finitimo, pone un divieto assoluto, la cui violazione si realizza in forza del mero fatto che la costruzione è a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto se essa sia o meno idonea ad impedire o ad ostacolare l’esercizio della veduta (v., in precedenza, Cass. n. 11199 del 2000; Cass. n. 12299 del 1997); la norma infatti enuclea in favore del titolare della veduta un diritto perfetto al rispetto della distanza legale da parte della costruzione del vicino, senza introdurre ulteriori condizioni;
– che non possono rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l’art. 907 cod. civ. il bilanciamento tra l’interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l’igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita;
– che non divergono da tale principio le pronunce di questa Corte che, in determinati casi, ai fini della tutela del diritto di veduta, richiedono una valutazione circa l’idoneità dell’opera del vicino ad ostacolarne l’esercizio, valorizzando, in tale prospettiva, la finalità della norma, che è indubbiamente quella di assicurare al titolare del diritto una quantità sufficiente di aria e di luce e di consentirgli la inspectio e la prospectio nel fondo altrui (Cass. n. 5764 del 2004; Cass. n. 1598 del 1993); tale valutazione è ritenuta necessaria non in tutti i casi, ma soltanto laddove l’opera eseguita non integri un fabbricato in senso tecnico e proprio, ma un manufatto diverso (quale ad esempio una rete plastificata o una recinzione in telo), non costituente costruzione in senso tecnico, pur nell’accezione molto ampia accolta dalla giurisprudenza; con riferimento a tali manufatti si sostiene che essi, ai fini della tutela del diritto di veduta, appaiono assimilabili al fabbricato soltanto a condizione che effettivamente ne ostacolino l’esercizio;
– che questo stesso orientamento conferma che nel caso in cui l’opera abbia le caratteristiche di costruzione in senso proprio tale accertamento non è necessario;
– che la valutazione che l’opera ostacoli in concreto il diritto del vicino è richiesta non già in funzione limitativa del relativo diritto di veduta, ma al fine di estenderne la tutela anche a quei manufatti non aventi la caratteristica di fabbricato in senso proprio.
Alla luce di tali principi, le censure sollevate dal ricorrente non possono essere accolte, tenuto conto che la Corte di Appello ha rilevato l’impedimento alla veduta in appiombo e non ha dubitato che l’opera integrasse un fabbricato, sottolineando che era stata realizzata in modo e con caratteristiche non precarie (pag. 3 della sentenza).
4. In conclusione il ricorso può essere trattato in camera di consiglio, in applicazione degli artt. 380 bis e 375 c.p.c. per essere dichiarato manifestamente infondato”.
Il ricorso è stato fissato per l’esame in camera di consiglio e sono state effettuate le comunicazioni al ricorrente, unica parte costituita.
Il ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis c.p.c. nella quale riproponendo in buona parte gli argomenti già sviluppati in ricorso sostiene:
a) che la veranda (aperta) costituirebbe costruzione precaria;
b) che la veranda, costruita nei limiti del perimetro del proprio balcone, non sarebbe soggetta all’osservanza delle distanze previste dall’art. 907 c.c.;
c) che la precedente veduta dal fondo vicino non sarebbe ostruita essendo limitata solo la facoltà di violare la privacy del vicino.
Le argomentazioni sviluppate nella memoria non inficiano le ragioni di rigetto del ricorso come illustrate nella relazione ex art. 380 bis c.p.c..
Giova preliminarmente ricordare i principi in materia affermati da questa Corte (in parte già richiamati nella relazione alla quale si rinvia anche per gli ulteriori precedenti di questa Corte), secondo i quali:
– le norme sulle distanze delle costruzioni dalle vedute si osservano anche nei rapporti tra condomini di un edificio in quanto l’art. 1102 cod. civ. non deroga al disposto dell’art. 907 c.c. (Cass. n. 4190 del 2000);
– nel caso in cui vi sia già una finestra preesistente, il proprietario può imporre al suo vicino di non costruire a meno di 3 metri; tale distanza si calcola sia in linea diritta od obliqua, sia a piombo.
– se due balconi sono uno sovrastante l’altro, il vicino del piano di sotto può chiudere il suo con una veranda solo se non si spinge oltre il perimetro non già del proprio balcone, ma del balcone sovrastante da quale si esercita la veduta;
– il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta fino alla base dell’edificio e di opporsi, conseguentemente, ad ogni costruzione degli altri condomini che direttamente o indirettamente pregiudichi l’esercizio di tale suo diritto, senza che possa rilevare la lieve entità del pregiudizio arrecato” (Cass., 11/2/1997, n. 1261).
Tanto premesso, risulta evidente l’infondatezza e comunque l’irrilevanza degli argomenti ribaditi nella memoria:
– che la veranda (aperta) costituirebbe costruzione solo precaria costituisce affermazione priva dell’indicazione di specifici elementi idonei a contrastare quanto valutato dal giudice di appello che ha affermato che la tettoia era stata costruita con caratteristiche non precarie e, d’altra parte, neppure rileva tenuto conto che la Corte di Appello ha valutato che comunque la tettoia precludeva la veduta;
– la circostanza che veranda sia stata costruita nei limiti del perimetro del balcone del ricorrente non comporta che la stessa non sia soggetta all’osservanza delle distanze previste dall’art.907 c.c., posto che nel caso concreto non esisteva un sovrastante balcone dal quale il vicino, sporgendosi, intendesse sogguardare all’interno dell’altrui proprietà, ma, come risulta dalla sentenza di appello, una finestra dalla quale era impedita, per effetto del manufatto, la normale possibilità di veduta e ciò conferma anche l’infondatezza dell’ulteriore argomento per il quale la precedente veduta dal fondo vicino non sarebbe ostruita essendo limitata solo la facoltà di violare la privacy del vicino.
In conclusione questo collegio condivide e fa proprie le argomentazioni e la proposta del relatore.
Non v’è luogo ad una pronuncia sulle spese in quanto gli intimati non hanno svolto attività difensive.

P.Q.M.

La Corte di cassazione rigetta il ricorso.


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