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Le pertinenze fanno diventare la casa di lusso?

4 Maggio 2021 | Autore:
Le pertinenze fanno diventare la casa di lusso?

Quali requisiti occorrono per beneficiare delle agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale: classificazione catastale o superficie dell’immobile?

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto dell’abitazione principale sono escluse per gli immobili di lusso. Sono considerati tali quelli inseriti in apposite categorie catastali: abitazioni signorili, ville, castelli e palazzi di pregio. Ma questa classificazione non basta a sciogliere tutti i dubbi. Le pertinenze fanno diventare la casa di lusso?

Il problema può porsi, in concreto, quando l’immobile che si intende acquistare è dotato di ampie aree scoperte o di alcuni vani accessori, come un doppio posto auto. Talvolta, la superficie di queste pertinenze supera di gran lunga quella dell’appartamento, anche se esso rimane classificato come civile abitazione. In alcuni casi, il Fisco, quando esamina gli atti di acquisto, rileva questa circostanza e revoca il beneficio. Sono in ballo parecchie migliaia di euro – l’Agenzia delle Entrate pretende il versamento della differenza fino a quel momento risparmiata dal contribuente – più le sanzioni del 30%.

Così è importante, per evitare brutte sorprese in futuro, rispondere subito alla domanda e spiegare se le pertinenze fanno diventare la casa di lusso oppure non entrano nel computo e possono essere tralasciate ai fini dell’ottenimento dell’agevolazione sull’acquisto della prima casa.

Agevolazioni fiscali acquisto prima casa: condizioni

Le agevolazioni fiscali per l’acquisto della “prima casa”, ossia dell’abitazione principale, consistono in un notevole abbattimento delle tasse da pagare sulla compravendita immobiliare. L’imposta di registro si applica con l’aliquota del 2% anziché nella misura ordinaria del 9% sul valore della compravendita. Se l’operazione è soggetta ad Iva, come quando si compra direttamente dall’impresa costruttrice, l’aliquota è del 4% rispetto al 10%. C’è anche un abbattimento delle imposte ipotecarie e catastali, dovute in misura fissa.

Per beneficiare di questo risparmio fiscale le condizioni sono stringenti. L’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha fissato la propria residenza o si impegna a stabilirla entro 18 mesi dall’acquisto, dichiarandolo espressamente nel rogito. Inoltre, non bisogna possedere un’altra casa di abitazione nello stesso Comune in cui si trova l’immobile acquistato e non si può essere titolari, neppure per quote, di un altro immobile ad uso abitativo acquistato in precedenza fruendo delle agevolazioni sulla prima casa.

Quando un immobile è di lusso?

Un’ulteriore condizione per poter fruire delle agevolazioni prima casa è che non deve trattarsi di un immobile di lusso. Sono ritenuti per legge [1] tali, innanzitutto, gli immobili che rientrano in una di queste categorie catastali:

  • A/1 – abitazioni signorili;
  • A/8 – ville;
  • A/9 – castelli e palazzi di pregio artistico e storico.

Gli immobili che rientrano in tale classamento catastale sono esclusi in partenza dalla possibilità di fruire dell’acquisto agevolato. Invece, tutti gli altri immobili ad uso abitativo, in linea di principio, sono ammessi. Si tratta, in particolare, delle seguenti categorie:

  • A/2 – abitazioni di tipo civile;
  • A/3 – abitazioni di tipo economico;
  • A/4 – abitazioni di tipo popolare;
  • A/5 – abitazione di tipo ultra popolare;
  • A/6 – abitazione di tipo rurale;
  • A/7 – abitazioni in villini;
  • A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (come baite, rifugi di montagna, chalet, ecc.).

Bonus prima casa: quali sono le pertinenze ammesse 

Quando l’unità immobiliare non è di lusso, il bonus prima casa si può estendere, in modo da godere delle medesime agevolazioni fiscali, anche all’acquisto di una pertinenza dell’abitazione principale [2], come un box auto, una tettoia o un locale ad uso magazzino o deposito, a condizione che essa sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale [3].

Il bonus prima casa è, però, ammesso solo limitatamente all’acquisto di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali, come ha precisato l’Agenzia delle Entrate [4]:

  • C/2 – magazzini e locali di deposito;
  • C/6 – rimesse e autorimesse;
  • C/7  – tettoie (chiuse o aperte).

Quindi, potrai acquistare, fruendo delle agevolazioni fiscali, una casa con un box, un magazzino e una tettoia, ma non un’abitazione dotata, ad esempio, di due box auto o due tettoie, neppure se le altre categorie di pertinenze ammesse in concreto mancano.

La superficie delle pertinenze rileva ai fini del bonus prima casa?

Il criterio di classamento degli immobili di lusso che ti abbiamo appena esposto è in vigore dal 1° gennaio 2014; in precedenza, vigeva una diversa norma [5] che faceva riferimento alla superficie dell’immobile e stabiliva che l’agevolazione sulla prima casa era esclusa se la superficie era pari o maggiore ai 240 metri quadrati di superficie utile. Questa norma è ancora valida per regolamentare la spettanza delle agevolazioni sugli acquisti immobiliari avvenuti fino al 31 dicembre 2013.

Il calcolo della superficie utile faceva riferimento non solo a quella effettivamente abitabile ma anche a quella – ovviamente molto più estesa – comprendente anche gli ambienti utilizzabili, come i balconi e le terrazze, le cantine, i soppalchi, le scale e i giardini. Ma la Corte di Cassazione è recentemente intervenuta [6] per precisare che la superficie utile va determinata con riguardo all’«utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo ad esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione»; però può essere detratta «la superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina».

L’immobile dotato di pertinenze diventa di lusso?

Come abbiamo visto, dal 2014 in poi, il requisito richiesto per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa dipende dal classamento catastale dell’immobile e delle sue pertinenze, a prescindere dalle dimensioni. Oggi, quindi, conta essenzialmente la categoria e non la superficie.

Una recentissima sentenza tributaria [7] conferma questa impostazione: non è considerato di lusso un immobile avente un’area pertinenziale scoperta pari a oltre sei volte quella coperta, poiché – rileva la Commissione – «l’area scoperta non è pertinenza esclusiva dell’abitazione ma è comune a manufatti residenziali e artigianali». Il Collegio afferma che questa conclusione «è coerente con il senso comune, che riconosce all’immobile di lusso un concetto di esclusività, che mal si concilia con la condivisione dell’area scoperta con manufatti artigianali e residenziali».

Per ulteriori approfondimenti leggi anche i seguenti articoli:


note

[1] Art. 10 D.Lgs. n. 23/2011, art. 26 D.L. n. 104/2013 e art. 33 D.Lgs. n. 175/2014.

[2] Art. 817 Cod. civ.

[3] Art. 1, comma 3, Tariffa, Parte Prima, all. al D.P.R. n.131/1986.

[4] Agenzia Entrate, Circ. n. 19/E del 01.03.2001, n. 38/E del 12.08.2005 e Ris. n. 139/E del 20.06.2007.

[5] Art. 6 D.M. n. 1072 del 02.08.1969.

[6] Cass. sent. n. 29643 del 14.11.2019 e Cass. ord. n. 20701 del 30.10.2020.

[7] Comm. Trib. Reg. Lazio sent. n. 2242 del 27.04.2021.

Autore immagine: pixabay.com


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