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Come cambiano i costi tra i mutui prima e seconda casa?

23 Agosto 2021 | Autore:
Come cambiano i costi tra i mutui prima e seconda casa?

Imposte, Iva, importi del finanziamento, possibilità di portare alcune spese in detrazione: quali differenze.

Comprare la prima casa non è soltanto coronare un sogno per molti giovani ma è uno dei primi veri segnali di indipendenza: poter lasciare l’abitazione dei genitori ed avere il proprio spazio in cui costruire una famiglia o vivere, comunque, la propria vita in maniera autonoma. L’importanza della prima casa viene in qualche modo riconosciuta anche dallo Stato, che offre delle agevolazioni per l’acquisto, e, a catena, dalle banche, che propongono delle condizioni più favorevoli per l’accensione di un mutuo. Diverso è il discorso che riguarda la seconda casa: qui molti benefici vengono meno, compresi quelli legati ai finanziamenti. Quindi, come cambiano i costi tra i mutui prima e seconda casa?

Le differenze possono riguardare dalla cifra erogata come mutuo alle imposte da pagare fino alla possibilità di beneficiare della detrazione fiscale del 19% sugli interessi del finanziamento. C’è anche da considerare che, in entrambi i casi, le tasse da pagare non sono le stesse se si acquista l’immobile da un privato o dall’impresa di costruzioni. Anche da questo punto di vista, come cambiano i costi tra prima e seconda casa?

Differenza tra prima e seconda casa

Partiamo dalla base perché a volte si rischia di fare confusione tra prima casa e abitazione principale. Quest’ultima potrebbe non essere una prima ma una seconda casa. Ecco il perché.

La normativa definisce abitazione principale «l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile».

In parole più semplici, dunque, affinché un immobile venga adibito ad abitazione principale non basta che il contribuente vi abbia stabilito la residenza ma è necessario che rappresenti il luogo di dimora abituale.

L’abitazione principale diventa anche prima casa se non si tratta di un immobile di lusso e se non si possiede nello stesso Comune un altro immobile. A questo punto, è possibile beneficiare delle agevolazioni fiscali all’atto di acquisto: imposta di registro al 2% ed Iva ridotta al 4%. Si avrà anche l’esenzione dall’Imu.

La seconda casa, invece, non gode di questi benefici. Come tale, si intende l’abitazione posseduta oltre alla prima (già agevolata) in cui non si ha la dimora abituale. Può essere un appartamento ubicato nello stesso Comune in cui si trova la prima casa, oppure quello in cui si trascorrono le vacanze al mare o in montagna o quello acquistato in un altro Comune e dato in affitto.

Mutuo prima casa: quali costi?

L’abitazione principale che risulta come prima casa consente di risparmiare sui costi del mutuo. I vantaggi consistono nella possibilità di portare in detrazione Irpef del 19% voci di spesa legate al finanziamento come ad esempio:

  • le spese di perizia dell’immobile;
  • le spese di istruttoria;
  • l’onorario del notaio per l’atto del mutuo ipotecario;
  • le imposte per la sostituzione o la cancellazione di ipoteche;
  • gli interessi passivi pagati su base annuale.

Queste detrazioni sono ammesse quando viene richiesto ed erogato un mutuo ipotecario per l’acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale e per una spesa massima di 4mila euro.

L’importo erogato viene tassato allo 0,25%. Ad esempio, chi chiede un mutuo di 180mila euro per l’acquisto di una prima casa pagherà 450 euro di imposta sostitutiva.

Va ricordato che, se l’acquisto viene effettuato da un privato (ad esempio, tramite un’agenzia immobiliare) o da un’impresa non soggetta a Iva, si pagherà:

  • l’imposta di registro al 2% anziché al 9%;
  • l’imposta ipotecaria di 50 euro;
  • l’imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, si pagherà:

  • l’imposta sul valore aggiunto sarà ridotta al 4%;
  • l’imposta di registro di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria di 200 euro;
  • l’imposta catastale di 200 euro.

Mutuo seconda casa: quali costi?

Meno conveniente il mutuo per l’acquisto di una seconda casa. Prima di tutto, perché non ci sarà la possibilità di avere le detrazioni fiscali del 19% sugli interessi e sugli oneri legati all’apertura del finanziamento: l’agevolazione, infatti, è destinata solo ai mutui per l’acquisto della prima casa.

Oltre a non avere questo beneficio, il mutuo seconda casa ha queste differenze rispetto a quello sulla prima casa:

  • il finanziamento massimo di 30 anni, contro i 40 raggiungibili con il mutuo prima casa;
  • l’importo massimo che in generale si ferma al 60% del valore dell’immobile, contro l’80% normalmente erogato per l’acquisto della prima casa;
  • l’importo della singola rata del mutuo, che deve essere più basso di un terzo dello stipendio mensile del richiedente;
  • i tassi di interesse e la polizza assicurativa sono, solitamente, più alti.

Per quanto riguarda la tassazione, sui mutui della seconda casa si paga il 2% anziché lo 0,25%. Significa che chi chiede un mutuo di 180mila euro per comprare la seconda casa verserà 3.600 euro di imposta sostitutiva. Come detto, non sono ammesse le detrazioni fiscali del 19% su interessi e oneri accessori relativi al contratto.

Quanto agli altri costi, l’acquisto della seconda casa da un privato o da un’impresa non soggetta a Iva comporta il pagamento:

  • dell’imposta di registro del 9% anziché del 2%;
  • dell’imposta ipotecaria di 50 euro;
  • dell’imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, i costi sono:

  • l’imposta sul valore aggiunto del 10% anziché del 4% (del 22% se l’abitazione è di lusso);
  • l’imposta di registro di 200 euro;
  • l’imposta ipotecaria di 200 euro;
  • l’imposta catastale di 200 euro.


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