Cosa deve contenere il rogito del mutuo?

Le informazioni che devono essere riportate nell’atto di compravendita ed in quello relativo al finanziamento per l’acquisto della casa. Il ruolo del notaio.

C’è una tappa obbligata quando si deve concludere un’operazione di compravendita di un immobile: quella che vede le parti insieme ad un notaio per la firma del rogito, cioè del documento noto anche come atto pubblico di vendita o atto notarile che formalizza il passaggio di proprietà della casa ed il prezzo che l’acquirente ha pagato al venditore per entrarne in possesso. In pratica, nello studio notarile si entra da acquirenti e si esce da proprietari. Ma cosa deve contenere il rogito del mutuo?

A quel tavolo, oltre al compratore, al venditore della casa e al notaio, può sedere anche l’impiegato della banca che porta l’assegno circolare con la cifra del finanziamento concesso all’acquirente per portare a termine l’operazione. Affinché quest’ultima sia del tutto valida, però, il rogito del mutuo deve contenere delle informazioni ben precise: dal valore dell’immobile ai dettagli sulle modalità di pagamento fino all’atto relativo al contratto di mutuo stipulato, che verrà formalizzato contestualmente all’accordo di compravendita. Vediamo, però, come funziona tutto questo meccanismo.

Rogito: che cos’è?

Quando si vuole comprare casa, di solito si comincia con la firma di un accordo preliminare tra la persona interessata all’acquisto ed il venditore, che si tratti di un privato (con o senza intermediario) o dell’impresa che ha costruito l’immobile. Questo accordo contiene i dettagli della casa ed il prezzo di vendita.

Questa firma non basta: prima di consegnare le chiavi all’acquirente, va fatto il rogito, cioè l’atto che rende effettiva l’operazione di compravendita. Questo atto viene siglato davanti ad un notaio, il quale avrà provveduto alla stesura dell’atto, verificato la correttezza formale dell’operazione e dei documenti e dato lettura integrale dell’accordo alle parti.

Se per l’acquisto dell’immobile è stato chiesto un mutuo, subito dopo la firma dell’atto di compravendita viene formalizzato il contratto relativo al finanziamento, in modo che in quel momento l’impiegato della banca possa consegnare al venditore l’assegno circolare per l’importo pattuito. A quel punto, l’acquirente diventa ufficialmente proprietario della casa.

Una copia del rogito viene consegnata a ciascuna delle parti, mentre una terza viene tenuta dal notaio nel suo archivio ed un’altra ancora viene depositata presso la Conservatoria (sempre da parte del notaio) entro 20 giorni dalla data della firma.

Rogito: che cosa contiene?

Come atto formale di compravendita, il rogito deve contenere alcune informazioni basilari sull’immobile e sulle parti interessate. Si può dire che l’atto è giuridicamente valido se all’interno sono presenti:

• l’importo per il quale è stato venduto l’immobile;
• le modalità di pagamento concordate tra le parti;
• le spese notarili per la stipulazione del rogito.

Come anticipato, quando l’acquirente ha chiesto un mutuo per l’acquisto della casa, il notaio deve formalizzare il contratto di finanziamento. Questo avviene subito dopo la firma dell’atto di compravendita: l’erogazione materiale del mutuo, infatti, richiede che l’acquirente dell’immobile ne sia già diventato il proprietario.

Per spiegarlo con parole estremamente semplici, facciamo un esempio.

Tizio vende la casa a Caio e ci mettono la firma. La banca eroga i soldi del mutuo a Caio e ci mettono la firma. Caio dà i soldi a Tizio. Ciò avviene davanti al notaio, che rende il tutto ufficiale.

Va precisato che l’atto di finanziamento, cioè della concessione del mutuo, ha valore giuridico solo se stipulato da un notaio sotto forma di atto pubblico: in questo modo, infatti, è possibile iscrivere l’ipoteca sull’immobile oggetto della compravendita. Così facendo, se l’acquirente che è diventato proprietario non paga alla banca le rate del mutuo, la casa può essere pignorata.

Di norma, il rogito avviene dai 4 agli 8 giorni dopo che la banca ha concesso il mutuo al cliente.

Rogito: il ruolo del notaio

Tutte le formalità su cosa deve contenere il rogito del mutuo e sulla firma dell’atto di compravendita e di quello relativo al finanziamento vanno fatte, come detto, davanti al notaio. Questo per tutelare entrambe le parti da un punto di vista legale.

L’acquirente ha il dovere di pagare quanto pattuito per la vendita più gli eventuali interessi nel caso in cui la controparte avesse concesso qualche dilazione. Dal canto suo, il venditore è tenuto a:

• consegnare l’immobile all’acquirente entro i tempi stabiliti;
• liberare l’immobile da eventuali vizi e pendenze;
• indicare al notaio i dati della concessione edilizia;
• pagare le tasse e le spese condominiali fino alla data di vendita;
• consegnare all’acquirente tutta la documentazione attinente alla casa.

L’intervento del notaio, dunque, renderà formali questi impegni.

Rogito: chi lo deve pagare?

Questo è un tasto dolente per chi acquista la casa: è lui che normalmente deve farsi carico delle spese relative al rogito. Tocca a lui pagare l’onorario del notaio, le tasse e le imposte (registro, ipotecaria, catastale), che variano a seconda se la compravendita effettuata riguarda una prima o una seconda casa.

Se si tratta di prima casa acquistata da un privato o da un’impresa non soggetta a Iva, si pagheranno:

• l’imposta di registro al 2% anziché al 9%;
• l’imposta ipotecaria di 50 euro;
• l’imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, si pagheranno:

• l’imposta sul valore aggiunto ridotta al 4%;
• l’imposta di registro di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria di 200 euro;
• l’imposta catastale di 200 euro.

Se si tratta di una seconda casa acquistata da un privato o da un’impresa non soggetta a Iva si pagheranno:

• imposta di registro del 9% anziché del 2%;
• imposta ipotecaria di 50 euro;
• imposta catastale di 50 euro.

Se l’acquisto viene, invece, effettuato da un’impresa soggetta a Iva, i costi sono:

• imposta sul valore aggiunto del 10% anziché del 4% (del 22% se l’abitazione è di lusso);
• imposta di registro di 200 euro;
• imposta ipotecaria di 200 euro;
• imposta catastale di 200 euro.

Ad ogni modo, stiamo parlando di un uso, non di un obbligo: le parti sono libere di stabilire se e come dividersi le spese del rogito.