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L’usufruttuario in condominio: partecipazione in assemblea e spese

4 Maggio 2021
L’usufruttuario in condominio: partecipazione in assemblea e spese

Partecipazione in assemblea, convocazione, diritto al voto e pagamento delle spese condominiali: la ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario. 

In questo breve articolo tratteremo dei diritti e dei doveri dell’usufruttuario in condominio. Ci soffermeremo, in particolare, sulle norme relative alla sua partecipazione in assemblea e al contributo alle spese comuni.

Prima di entrare nel vivo del discorso, ricordiamo cos’è un usufrutto e cosa comporta.

Cos’è l’usufrutto

L’usufrutto (regolato dagli articoli 978 e seguenti del Codice civile) è il diritto, riconosciuto a un soggetto (usufruttuario), di godere gratuitamente di un bene appartenente ad un altro soggetto (il cosiddetto nudo proprietario), vita natural durante o per un certo periodo di tempo (a seconda della durata indicata nel contratto). Il godimento implica il diritto di ricavare le relative utilità dal bene concesso in usufrutto.

Se l’usufrutto ha ad oggetto un immobile, l’usufruttuario può vivervi all’interno o darlo in affitto o, a sua volta, concederlo in usufrutto a terzi.

L’usufruttuario, nell’utilizzare il bene del nudo proprietario, deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (ossia la diligenza dell’uomo medio), con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica, ossia di non orientarlo a scopi diversi da quelli cui è destinato. Così, se l’usufrutto ha per oggetto un’abitazione, l’usufruttuario non può trasformarla in ufficio. 

La posizione dell’usufruttuario di un’unità immobiliare ubicata in un edificio condominiale rileva sotto due profili: quello della contribuzione alle spese comuni e quello della convocazione per l’assemblea.

Usufruttuario e diritto di voto

La partecipazione in assemblea e il conseguente diritto di voto spettano all’usufruttuario o al nudo proprietario a seconda del tipo di delibera da adottare. 

In particolare, è diritto dell’usufruttuario ricevere la convocazione, presenziare all’assemblea e votare per gli affari relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. 

Invece, tali diritti spettano al nudo proprietario per le delibere riguardanti riparazioni e manutenzione straordinaria, modifiche delle destinazioni d’uso delle parti comuni, innovazioni, ricostruzioni.

Qualora, nel condominio, l’usufruttuario venga convocato ed esprima il voto in materie riservate al nudo proprietario, le relative deliberazioni sono impugnabili da parte del solo nudo proprietario entro 30 giorni (a decorrere dal giorno in cui la delibera gli è stata comunicata) e annullabili [1].  

Vi è da registrare, tuttavia, una recente e isolata pronuncia che estende la legittimazione all’impugnazione a tutti i condòmini [2].

Usufruttuario e pagamento delle spese condominiali 

Di fronte al condominio, il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono in solido per il pagamento dei contributi condominiali. Questo significa che l’amministratore può esigerli indifferentemente dall’uno o dall’altro, salvo il diritto, per chi ha pagato, di rifarsi nei confronti dell’altro per la parte da questi dovuta [3]. 

Nei rapporti interni fra nudo proprietario e usufruttuario, questi è tenuto a farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri relativi alla custodia, all’amministrazione e alla manutenzione ordinaria della cosa, nonché a corrispondere al nudo proprietario gli interessi legali sulle somme da questi spese per riparazioni straordinarie [4]. Se però si tratta di spese conseguenti all’inadempimento degli obblighi riconducibili alla manutenzione ordinaria, esse sono a carico dell’usufruttuario e non del nudo proprietario, anche se attinenti a riparazioni straordinarie.


note

[1] Cassazione, sezioni unite, 7 marzo 2005, n. 4806.

[2] Cassazione, sezione seconda, 19 agosto 2020, n. 17294.

[3] Art. 67 disp. att codice civile ottavo comma.

[4] Cfr. art. 1004 e 1005 codice civile.

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria.

Cassazione civile sez. II, 04/07/2013, n.16774

Nel caso in cui faccia parte del condominio un piano o appartamento oggetto di usufrutto, il nudo proprietario deve essere chiamato a partecipare alle assemblee condominiali indette per deliberare sulle innovazioni o sulle opere di manutenzione straordinaria. Se invece si tratta di affari di ordinaria amministrazione deve esserne dato avviso all’usufruttuario il quale non può dare il suo voto nelle materie riservate al nudo proprietario.

Cassazione civile sez. II, 05/11/1990, n.10611


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