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Bilanci condominiali approvati in una sola assemblea: si può?

5 Maggio 2021
Bilanci condominiali approvati in una sola assemblea: si può?

Un’unica delibera condominiale può approvare più rendiconti riferiti ad anni diversi? 

Anche se l’articolo 1130 del Codice civile impone all’amministratore di condominio di redigere ogni anno il rendiconto della gestione e convocare l’assemblea ai fini della sua approvazione, non sempre quest’obbligo viene rispettato. E così ben può avvenire – specie in caso di difficoltà a raggiungere i quorum o in caso di assenza dei condomini – che qualche annualità “salti”. 

Ebbene, volendo sanare in un momento successivo tale inottemperanza, come si può fare? Si possono approvare in una sola assemblea più bilanci condominiali? 

Sul punto, ha dato una risposta la Corte di Appello di Lecce, sede distaccata di Taranto, con una recente sentenza [1] che merita di essere commentata qui di seguito.

La questione si è già posta in numerosi condomini durante la pandemia Covid-19 che ha impedito la convocazione dell’assemblea. Così, non appena l’emergenza si è placata, i condomini si sono trovati ad approvare, in un’unica assemblea, bilanci relativi a più annualità di gestione. In questi casi, ci si pone il problema della validità o meno della delibera. 

La giurisprudenza ha già chiarito che l’amministratore può riscuotere le quote condominiali anche se il rendiconto e il piano di riparto non sono stati approvati dall’assemblea. L’unica differenza, in tal caso, è che il decreto ingiuntivo eventualmente emesso dal giudice nei confronti dei morosi non può essere «provvisoriamente esecutivo», come la regola stabilisce negli altri casi. In buona sostanza, il debitore che si vedrà notificare l’ordine di pagamento avrà 40 giorni per adempiere (termine che invece non viene concesso quando l’ingiunzione è provvisoriamente esecutiva). 

Torniamo ora alla possibilità che un’assemblea condominiale approvi i bilanci relativi a più annualità di gestione. Ci si è posto il problema se una tale eventualità possa violare il principio di «annualità di gestione condominiale».

Secondo tale principio, l’amministratore deve redigere il rendiconto e il bilancio consuntivo ogni anno con riferimento alle (sole) spese relative a tale periodo; inoltre, nei successivi 180 giorni, deve convocare l’assemblea per la sua approvazione (per ulteriori informazioni leggi Approvazione bilancio condominiale dopo due anni).

Secondo la Corte di Appello, però, l’annualità della gestione riguarda l’obbligo dell’amministratore di rendicontazione annuale del proprio operato e della situazione economica-finanziaria del condominio ma non impedisce all’assemblea di deliberare anche se i bilanci vengono presentati in ritardo e di sanare eventuali omissioni nella contabilità tenuta dall’amministratore.

Aver violato il principio di annualità della contabilità, hanno concluso i giudici di appello, può configurare solo la responsabilità e la revoca dell’amministratore ma non è motivo di nullità della delibera di approvazione del rendiconto.

Resta tuttavia il fatto che la mancata predisposizione del rendiconto annuale o l’omessa convocazione dell’assemblea per la sua approvazione comportano una grave irregolarità dell’amministratore. Il professionista può pertanto essere revocato dalla propria carica ad opera di una delibera assembleare e il condominio, qualora ne siano derivati dei danni, può chiedergli anche un risarcimento.


note

[1] C. App. Lecce, sez. Taranto, sent. n. 367/2020.


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