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Affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile?

5 Maggio 2021
Affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile?

Divieto di b&b, affittacamere, ostelli, pensioni e alberghi in condominio: la clausola non può essere interpretata in via analogica anche agli affitti brevi. 

A non tutti i condomini piace sopportare la presenza di estranei. Così, numerosi regolamenti prevedono il divieto di utilizzare l’appartamento privato per ricavarne un albergo, una pensione, un b&b, un ostello o un’attività di affittacamere. Cosa potrebbe succedere però se uno dei condomini stipulasse contratti di affitto breve per scopo turistico in condominio: è possibile vietare tale tipo di utilizzo dell’appartamento? A dare una risposta è stata una recente pronuncia della Corte d’Appello di Milano [1]. Ecco cosa è stato detto in tale vicenda.

Il caso del condomino che affitta a turisti nonostante il divieto del regolamento 

I giudici lombardi hanno deciso il caso del proprietario di un’abitazione – sita al terzo piano di un edificio condominiale – il quale era solito affittare a turisti la propria casa, prevalentemente nei weekend, grazie all’utilizzo di un noto portale web. Tale circostanza aveva infastidito gli altri condomini, a detta dei quali la presenza degli estranei avrebbe determinato una lesione all’igiene e al decoro dell’edificio, oltre a provocare rumori e turbative nell’uso frequente dell’ascensore, spesso pieno di valigie. Di qui il ricorso al tribunale per chiedere che fosse accertata la contrarietà al regolamento condominiale dell’utilizzo dell’appartamento come “alloggio temporaneo di breve durata”. 

I limiti del regolamento all’uso dell’appartamento 

La questione circa la legittimità degli affitti a uso transitorio per finalità turistiche si pone ovviamente solo nei casi in cui il regolamento di condominio ponga dei limiti all’impiego dell’abitazione e alla trasformazione della stessa in una struttura ricettiva come appunto un bed & breakfast o un affittacamere. 

Prima di stabilire se è possibile l’affitto breve per scopo turistico in condominio, c’è da fare una doverosa premessa. Intanto, il regolamento condominiale può porre dei vincoli all’uso degli appartamenti in quanto lo stesso sia stato approvato all’unanimità. Lo stesso dicasi quando la decisione è presa dall’assemblea che, per forza di cose, dovrà deliberare con il consenso di tutti i condomini dell’edificio. In mancanza di tale elemento, la votazione a semplice maggioranza sarà illegittima e non potrà stabilire quali tipi di impieghi degli immobili possono essere consentiti.

Si può affittare l’appartamento per fini turistici con contratti transitori?

Secondo la sentenza qui in commento, le locazioni per brevi o brevissimi periodi di un appartamento sito all’interno di un condominio rientrano tra le locazioni per finalità turistiche, che si differenziano dalle locazioni ordinarie solo per la durata. Pertanto, tali locazioni non possono essere vietate anche in presenza di limitazioni all’utilizzo dell’appartamento contenute nel regolamento condominiale. 

A differenza delle strutture ricettive elencate nel regolamento in questione (alberghi, pensioni, affittacamere) nella locazione turistica dell’immobile non possono essere forniti «servizi turistici o servizi alla persona» (quali la colazione, il pranzo o la cena, il cambio di lenzuola o biancheria, il riordino o la pulizia dei locali e qualsiasi altro tipo di servizio aggiuntivo, accessorio o complementare). Pertanto, si tratta di contratti e attività completamente differenti. 

Anche qualora il regolamento approvato all’unanimità dovesse vietare specificamente ed esclusivamente la destinazione ad uso alberghi, pensioni o affittacamere delle abitazioni private, la locazione turistica è legittima. 

La Corte ricorda come «le locazioni per finalità turistiche per brevi periodi non superiori a 30 gg» (stipulate ai sensi dell’articolo 53 del D. Lgs. n. 79/2011) non si distinguono dalle ordinarie locazioni, se non per la loro durata transitoria. Ciò posto, prosegue il Collegio, «dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l’alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore».

Affinché vi possa essere il divieto di affitti brevi per uso turistico in condominio è necessario che ciò risulti esplicitamente nel regolamento, non potendo essere desunto in via analogica da altre disposizioni del regolamento stesso. Difatti, le clausole che pongono limiti al diritto di proprietà (del singolo condomino) debbono essere interpretate con grande rigore, dovendo risultare ogni eventuale limite quanto più possibile esplicito.


note

[1] C. app. Milano, sent. n. 93/2021.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D’APPELLO DI MILANO

SEZIONE TERZA CIVILE

nelle persone dei seguenti magistrati:

dr.ssa Irene Formaggia – Presidente

dr. Michele Montingelli – Consigliere

dr.ssa Maura Caterina Barberis – Consigliere rel

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa iscritta al n. r.g. 3883/2019 promossa in grado d’appello

DA

CONDOMINIO VIA (…) (C.F. (…)), elettivamente domiciliato in VIA (…) 20121 MILANO presso lo studio dell’avv. LA.IV., che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all’avv. BO.MA. ((…)) VIA (…) 20121 MILANO; FE.FI. ((…)) VIA (…) 20121 MILANO;

APPELLANTE

CONTRO

(…) (C.F. (…)) e (…) (C.F. (…)), elettivamente domiciliati in VIA (…) 20123 MILANO presso lo studio dell’avv. FE.ST., che li rappresenta e difende come da delega in atti

APPELLATI

avente ad oggetto: altri rapporti condominiali

FATTO E DIRITTO

Il Condominio di (…) via (…) ha proposto tempestivo appello avverso la sentenza n.8710/19 del Tribunale di Milano che ha respinto la sua domanda nei confronti dei condomini (…) e (…), avente ad oggetto l’accertamento della contrarietà al regolamento condominiale dell’utilizzo dell’unità immobiliare degli stessi, sita al terzo piano dello stabile, ad alloggio temporaneo di breve durata, nonché l’ordine ai convenuti di cessare immediatamente tale utilizzo. Ha censurato la suddetta sentenza per aver erroneamente ritenuto che non fosse opponibile ai (…)-(…) (che avevano acquistato l’appartamento in questione nel 1981) il regolamento condominiale (approvato all’unanimità nel 1961) ed in particolare le clausole che vietavano l’esercizio all’interno dell’appartamento dell’attività di “pensione” o l’uso dello stesso “a camere ammobiliate affittate a terzi”, sostenendo che dette limitazioni costituissero servitù atipiche e come tali opponibili ai terzi acquirenti solo ove trascritte o specificamente indicate nell’atto di acquisto (mentre in realtà si sarebbe trattato di una obbligazione propter rem, vincolante per effetto dell’acquisto dell’immobile e della contestuale accettazione del regolamento condominiale). Poiché gli stessi appellati avrebbero riconosciuto di affittare il loro appartamento per periodi brevissimi (limitati a qualche giorno) attraverso il portale (…) (con modalità che lo stesso Tribunale aveva ricondotto a quelle vietate dal regolamento condominiale), ha chiesto l’integrale riforma della sentenza appellata, considerato altresì – come già sostenuto in primo grado – che dette locazioni brevi avrebbero arrecato disturbo alla tranquillità degli altri condomini e sarebbero stati contrari al decoro dell’edificio (in violazione di altra disposizione regolamentare) e che non sarebbero state previamente comunicate all’amministratore del Condominio (come pure previsto dal regolamento).

Gli appellati hanno chiesto la conferma della sentenza impugnata, affermando che comunque la locazione breve posta in essere non costituisse violazione di alcuna norma regolamentare, non essendo assimilabile all’affitto di camere ammobiliate (trattandosi di affitto dell’intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza servizi accessori di carattere alberghiero).

Come accennato, il Tribunale ha affermato che nel 1961, con l’approvazione all’unanimità del regolamento del Condominio di (…) Via (…) ed in particolare del suo art.4 (il quale prevede il divieto di “uso dell’appartamento a camere ammobiliate affittate a terzi”), i condomini abbiano costituito una servitù atipica di non facere a carico di ciascuna unità immobiliare ed a favore di tutte le altre: come tale, essa sarebbe opponibile al terzo che sia divenuto proprietario di una di dette unità solo a condizione che la clausola regolamentare sia stata trascritta nei registri immobiliari ex artt. 2659 e 2665 c.c., oppure che l’acquirente abbia preso atto in modo specifico della stessa contestualmente all’atto d’acquisto, non essendo invece sufficiente che l’atto di provenienza contenga un mero richiamo al contenuto del regolamento. Con ciò, dunque, il Tribunale ha aderito all’orientamento espresso dalla Suprema Corte a partire dalla sentenza n. 21024/16 (confermato in seguito da Cass. n. 6769/18), in contrasto con il consolidato precedente orientamento secondo il quale “la semplice limitazione al godimento degli immobili, senza la determinazione di un peso di prestazioni positive, non raffigura né una servitù, né un onere reale…il divieto di svolgere una determinata attività negli appartamenti costituisce un rapporto obbligatorio reale di non facere; precisamente, una obbligazione propter rem con contenuto negativo, di non conferire all’immobile una certa destinazione” (Cass. n. 11684/00). A queste conclusioni si è giunto rilevando soprattutto l’assenza, nelle clausole di cui si discute, del connotato tipico della servitù, e cioè la soggezione di un bene, in questo caso l’immobile, a vantaggio di un altro immobile, che non si configura nel caso di clausole regolamentari incidenti sulla destinazione d’uso degli immobili, che, invece, costituiscono una previsione concepita nell’interesse e a vantaggio dei condomini che ne beneficiano: quanto all’ammissibilità di un convenzione che ponga limitazioni ai diritti dei condomini, poi, questa è stata ritenuta sulla base del principio di autonomia negoziale. Tutto ciò con la conseguenza della idoneità della mera indicazione del regolamento condominiale nell’atto di acquisto ai fini dell’opponibilità ai terzi acquirenti (Cass. n. 19212/16).

Detta qualificazione, peraltro, si presenta irrilevante nel caso in esame, posto che il comportamento attribuito agli appellati non si può ritenere violazione delle prescrizioni del regolamento di condominio in questione. Per giungere alla diversa conclusione il Tribunale ha innanzitutto qualificato le locazioni stipulate dai (…)/(…) come “attività di Bed and Breakfast”, e ciò – presumibilmente – perché pubblicizzate attraverso il portale web (…): in realtà è pacifico (posto che nemmeno il Condominio ha sostenuto il contrario) che oggetto della prestazione fornita dagli appellati alle loro controparti sia stato il mero godimento dell’appartamento dietro corrispettivo, per periodi brevi o anche brevissimi. Dai contratti prodotti, infatti, si ricava come i (…)/(…) si siano sempre impegnati esclusivamente a consegnare l’appartamento per il periodo stabilito, arredato e corredato di biancheria, ma senza cambi o pulizie intermedie (che sarebbero eventualmente oggetto di un distinto servizio a pagamento, offerto solo in via ipotetica, essendo ragionevolmente mai richiesto dal tipo di clientela cui la locazione è rivolta, che per i prezzi praticati va individuata in persone interessate soprattutto a contenere la spesa dell’alloggio, rispetto a quella necessaria per un hotel). Proprio la mancata previsione di alcuna prestazione accessoria oltre al diritto personale di godimento (quali tipicamente la pulizia periodica dei locali, il cambio sistematico della biancheria d’arredo, la somministrazione di cibo e bevande) esclude che l’immobile degli appellanti sia mai stato destinato ad uso alberghiero (cfr. Cass. ord. 21.6.2018 n. 16309; Cass. 8/11/2010 n. 22665; Cass. 18/5/1993 n. 5632; Cass. 25/1/1991 n. 755; Cass. 12/6/1984 n. 3493; Cass. 10/3/1982 n. 1550; Cass. 24/3/1972 n. 920), questo sì, effettivamente, sovrapponibile all’affitto di camere ammobiliate vietato dal regolamento. Tutto ciò a prescindere dal fatto che mai le locazioni hanno avuto ad oggetto le singole camere di cui l’appartamento è composto, ma sempre l’intera unità immobiliare, e che i divieti imposti per via regolamentare destinati ad incidere sul diritto dominicale non sono suscettibili di interpretazione estensiva.

In definitiva, deve ritenersi che – quand’anche il divieto di cui all’art.4 del regolamento condominiale fosse opponibile ai (…)-(…) per essere lo stesso stato conosciuto ed accettato in base a quanto dagli stessi dichiarato con l’atto d’acquisto – nessun comportamento sia stato dai medesimi posto in essere in violazione dello stesso. Le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodo non superiori a 30 gg ai sensi dell’art.53 del D.Lgs. n. 79 del 2011, che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall’ambito delle attività ricettive (quali proprio quelle di Bed and Breakfast ed affittacamere): esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni (cui certamente il Condominio non può neppure opporre un proprio gradimento, il che porta a ritenere l’onere di informazione preventivo all’Amministratore come finalizzato al più alla facilitazione dei contatti con i conduttori, ogni diversa interpretazione configurando la nullità della clausola), connotandosi solo per la loro durata transitoria. In sé, del resto, dette locazioni non sono necessariamente più moleste per gli altri condomini rispetto a quanto potrebbe esserlo una di ordinaria durata quadriennale, osservandosi ad esempio che il turista è di norma un adulto, senza animali al seguito e che per la maggior parte della giornata non occupa l’alloggio, mentre eventuali comportamenti irrispettosi possono essere propri anche di uno stabile conduttore (che il locatore potrebbe solo richiamare all’osservanza del regolamento). I capitoli di prova orale dedotti in argomento dall’appellante, del resto, non sono affatto idonei a dimostrare una turbativa della tranquillità dei condomini o una lesione dell’igiene e del decoro dell’edificio vietati dall’art.4 regolamento, ma solo (oltretutto in modo assolutamente generico) che i conduttori dei (…)-(…) utilizzino “frequentemente” l’ascensore in modo anomalo, lascino “a volte” le loro valigie sul pianerottolo e non siano elegantemente abbigliati (foto sub doc.8 e 9).

L’appello deve pertanto essere respinto, con condanna del Condominio al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio, liquidate come in dispositivo sulla base dei valori medi previsti dal D.M. n. 55 del 2014 come aggiornato sulla base del D.M. n. 37 del 2018, avuto riguardo al valore (indeterminato) della causa ed alla complessità delle questioni trattate.

P.Q.M.

La Corte d’Appello di Milano, definitivamente pronunciando, così dispone:

1. respinge l’appello e per l’effetto conferma la sentenza n. 8710/19 del Tribunale di Milano;

2. Condanna il Condominio di (…) via (…) al pagamento delle spese processuali, liquidate in complessivi Euro 6.615,00 (di cui Euro 1.960,00 per la fase di studio, Euro 1.350,00 per la fase introduttiva ed Euro 3.305,00 per la fase decisionale), oltre spese generali ed oneri fiscali.

3. Sussistono i presupposti per il raddoppio del contributo unificato ex art. 13, CO. 1 quater D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

Così deciso in Milano il 4 gennaio 2021.

Depositata in Cancelleria il 13 gennaio 2021.


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4 Commenti

  1. Molto interessante. Ho una casa che avevo dato in affitto. Ormai, è vuota perché l’inquilino si è trasferito per ragioni familiari. Adesso, visto che è davvero grande e funzionale, ho pensato che potrei ricavarne un B&B in quanto ci sono stanze spaziose che potrebbero essere trasformate in stanze da letto, poi c’è una bella cucina e ci sono due bagni. Ho pensato che essendo anche in una zona turistica potrei guadagnarci qualcosina, visti i tempi. E poi sempre più gente preferisce B&B agli hotel, anche perché sono meno costosi.

  2. Nel mio condominio, stranamente, quando ho proposto di aprire un bed and breakfast, non ci sono stati pareri discordanti. Visto che alcuni sono litigiosi, ho temuto mi facessero problemi, invece, hanno lasciato le questioni personali fuori da questa mia scelta. HO intenzione di mettere gli annunci online già da questa estate così magari arrotondo qualcosina visto che ho dovuto rallentare la mia attività per via del coprifuoco e di tutte le altre restrizioni e mia moglie è una casalinga.

  3. Buongiorno, vorrei affittare il mio appartamento come bed and breakfast, ma prima di avviare questa attività vorrei giusto capire quali sono le incombenze a livello fiscale per un B&B? Grazie in anticipo per la risposta che potrete darmi. Il vostro servizio è sempre utile

    1. Devi sapere che le entrate derivanti dall’attività di bed and breakfast, esercitata non in forma d’impresa e quindi non abitualmente, sono tassati come redditi diversi. L’incasso di ogni corrispettivo dovrà essere riportato nella dichiarazione dei redditi, al quadro D del modello 730 o RL del modello Redditi. Bisogna versare il canone Rai, ma se il televisore si trova solo nella tua abitazione, non nelle singole camere destinate ai clienti o nei locali comuni, dovrai pagare solo il canone Rai ordinario e non quello speciale. Lo stesso vale per la Siae. Inoltre, occorre riscuotere la tassa di soggiorno dagli ospiti e corrisponderla all’ente beneficiario.

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