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Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione

6 Maggio 2021
Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione

Durata affitto, scadenza del termine e rinnovo automatico e non: quante volte si può ripetere un contratto di locazione. 

Un nostro lettore ci chiede quante volte si può rinnovare un contratto di locazione. Non ci specifica però a quale tipo di locazione si riferisce (se, ad esempio, a quella a canone concordato o a canone libero, a uso transitorio, per studenti universitari o per finalità turistiche). Sicché, per essere completi, qui di seguito analizzeremo tutte le tipologie di affitto e vedremo cosa succede alla scadenza del termine. 

Scopriremo così che ci sono alcune categorie di contratti di locazione caratterizzate dal fatto di non avere una data di scadenza e che quindi si rinnovano in automatico; ed altre categorie che invece hanno un termine ultimo oltre il quale il contratto si risolve di diritto, anche senza bisogno di una comunicazione alla controparte. Ma procediamo con ordine.

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione 4+4

Partiamo dal tipo di contratto di locazione più utilizzato: quello a canone libero o, come più comunemente viene chiamato, affitto 4+4. 

La sua caratteristica è data dal fatto che ha una durata minima iniziale di 4 anni (le parti possono però prevedere una durata anche superiore) con un rinnovo automatico e necessario, alla prima scadenza, di altri 4 anni. Alla scadenza di questi ulteriori 4 anni (ossia dopo l’ottavo anno dalla stipula), il contratto si rinnova di nuovo, in automatico, per ulteriori 4 anni e così anche alla scadenza di questi ultimi. Questo meccanismo si ripete all’infinito, ogni 4 anni, a meno che una parte disdica il contratto. Per disdire il contratto ed evitare che si rinnovi per altri 4 anni, è necessario che l’interessato invii una raccomandata a/r alla controparte contenente la comunicazione di recesso. Tale lettera deve pervenire al destinatario almeno 6 mesi prima del rinnovo automatico (termine di preavviso). 

In assenza di disdetta, dunque, il contratto di locazione si rinnova all’infinito.

Torniamo al quesito iniziale: quante volte si rinnova un contratto di locazione 4+4? La risposta è semplice: infinite volte. Può durare anche una vita e oltre, ossia proseguire con gli eredi, se nessuna delle due parti lo disdice.

Questo non implica alcun rischio, per il locatore, di perdere la proprietà dell’immobile a causa dell’usucapione: l’usucapione infatti non si può realizzare se è in corso un contratto di affitto regolarmente adempiuto e rispettato dalle parti. 

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione 3+2

Per il contratto di locazione a canone concordato, invece, la durata viene fissata in 3 anni iniziali con rinnovo automatico, alla prima scadenza, di 2 anni. Al termine di questi 2 anni (quindi dopo il 5° anno dalla stipula), il contratto si rinnova per altri 2 anni, e così via, ad ogni scadenza, salvo intervenga disdetta tramite raccomandata a.r. con un preavviso di 6 mesi prima. 

Anche in questo caso, il rinnovo del contratto può avvenire senza limiti di tempo e senza possibilità che il decorso del tempo possa comportare un trasferimento della proprietà dell’immobile.

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione a uso transitorio? 

Di tanto abbiamo già parlato in un articolo dedicato proprio a questo tema dal titolo “Quante volte si può rinnovare un contratto di affitto transitorio?“.

La durata massima del contratto di locazione transitorio è di 18 mesi. La legge non indica la durata minima, ma si ritiene che la stessa possa essere pari o inferiore a 30 giorni.

Il contratto a uso transitorio non richiede la lettera di disdetta perché, alla sua scadenza, cessa automaticamente. Basta quindi il semplice spirare del termine convenuto in contratto. 

È tuttavia possibile rinnovare il contratto anche più di una volta ma solo a condizione che perduri l’esigenza transitoria indicata nel contratto stesso. Il perdurare dell’esigenza transitoria dà così luogo a un rinnovo del contratto stesso e al prolungamento della sua durata. Tuttavia, è necessario che tale esigenza sia documentata: al contratto vanno cioè allegate tutte le prove di tale esigenza transitoria (ad esempio, certificato del datore di lavoro che attesti il trasferimento, certificati medici, ecc.). 

La legge non dice quante volte si possa rinnovare il contratto a uso transitorio; tuttavia, è da ritenere che una reiterazione continua potrebbe generare sospetti sulla finalità fraudolenta perseguita dalle parti. 

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione per studenti universitari?

Per quanto riguarda il contratto destinato agli studenti universitari o agli studenti che comunque seguono corsi di perfezionamento o di aggiornamento a livello universitario, le parti possono liberamente determinare il canone a condizione che non superi il limite massimo stabilito in appositi accordi territoriali.

La durata minima del contratto è 6 mesi e quella massima è 3 anni; decorso detto termine, il contratto si intende rinnovato automaticamente per un periodo di altri due anni, salvo disdetta del conduttore.

La disdetta del conduttore deve essere comunicata almeno 1 mese e non oltre 3 mesi prima della scadenza.

Anche in questo caso, quindi (come nel contratto di affitto 4+4 e 3+2), il rinnovo è automatico salvo disdetta. 

Nulla vieta che il contratto si possa rinnovare più di una volta: l’importante è che sussistano sempre le esigenze universitarie per l’inquilino. Difatti, il conduttore deve essere iscritto ad un corso di laurea o di formazione post laurea (quali master, dottorati, specializzazioni o perfezionamenti) in un Comune diverso da quello di residenza. Se sussiste tale condizione non ci sono limiti al rinnovo del contratto di affitto anche per più di una volta.

Può essere conduttore, oltre che il singolo studente, un gruppo di studenti universitari fuori sede o, anche, un’azienda per il diritto allo studio. 

Quante volte si può rinnovare un contratto di locazione a uso turistico?

Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa sul nostro territorio perché è rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate da bisogni di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case.

Il contratto di locazione a uso turistico è utilizzato dal conduttore per soddisfare la temporanea esigenza di abitare in un immobile (seconda casa ossia immobile utilizzato solo nei periodi di riposo) con fini di vacanza. Si tratta quindi di appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria.

La finalità turistica deve risultare all’interno del contratto e deve essere effettivamente riscontrabile onde escludere ogni esigenza abitativa primaria.

Le parti possono stabilire liberamente la durata del contratto. In genere, tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Al termine del periodo pattuito, la disdetta è automatica e il conduttore deve rilasciare l’immobile locato.

Il contratto deve avere forma scritta e, se ha durata maggiore di 30 giorni, deve essere registrato.

Qui, il regime del rinnovo è identico al contratto di affitto a uso transitorio: la scadenza del contratto non richiede una comunicazione di recesso, ma è automatica. Nulla, però, esclude anche più rinnovi, l’uno di seguito all’altro, a condizione che permangano le esigenze turistiche da documentare nel contratto. 



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