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Contratto locazione commerciale: quali differenze con affitto d’azienda?

24 Agosto 2021 | Autore:
Contratto locazione commerciale: quali differenze con affitto d’azienda?

Affittare un locale per avviare un’attività o rilevarla per un periodo determinato: che cosa cambia a livello legale?

Affitto e locazione: sono la stessa cosa? Non sempre. Se si parla della casa in cui si abita e della quale non si è proprietari in cambio di un canone mensile, dire «contratto di affitto» o «contratto di locazione» è la stessa cosa. In altri casi, però, occorre distinguere le parole perché hanno dei significati diversi. Ad esempio: un contratto di locazione commerciale, quali differenze ha con l’affitto di azienda?

In linea generale, possiamo anticipare che per locazione commerciale si intende quella che ha come oggetto del contratto un bene specifico, che si tratti di un bene mobile o immobile, non inserito in un insieme organizzato ai fini dello svolgimento di un’attività. Si parla, per fare l’esempio più classico, di un locale nel quale un esercente allestisce un negozio per mettere in vendita degli oggetti o dei servizi di sua proprietà.

L’affitto di azienda o di un ramo di azienda, invece, ha come oggetto un complesso di beni organizzato ai fini dello svolgimento dell’attività. Non si tratta, quindi, solo del locale fisico ma anche dei macchinari, del personale, dei loro contratti, ecc. Vediamo nel dettaglio le differenze tra locazione commerciale e affitto d’azienda.

Locazione commerciale: che cos’è?

Partiamo dalla locazione commerciale. Come accennato, si tratta di un contratto in virtù del quale una parte mette a disposizione dell’altra un bene individuale mobile o immobile in cambio di un canone. Siamo, quindi, di fronte al caso in cui un commerciante affitta un locale – arredato o meno – nel quale allestire il proprio negozio.

Per fornire una definizione diciamo così «ufficiale» di locazione commerciale, scomodiamo il Codice civile, dove si legge: «La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo» [1].

Va da sé che nella «locazione commerciale» non rientra un immobile ad uso abitativo: deve trattarsi, infatti, di locali ad un uso diverso, ovvero adibito all’esercizio di un’attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o di lavoro autonomo. Ma anche per attività ricreative, assistenziali, culturali e scolastiche. Può trattarsi, quindi, di un negozio ma anche di una scuola di lingue, di un laboratorio artigianale, di un asilo privato, di un ufficio di promozione del territorio, ecc.

Se il contratto di locazione commerciale ha una durata superiore ai nove anni, deve essere fatto per iscritto sotto forma di atto pubblico o di scrittura privata autenticata. Altrimenti, può essere dichiarato nullo [2]. L’accordo deve essere anche trascritto nei registri immobiliari. A tal proposito, le Sezioni Unite della Cassazione hanno stabilito che «la mancata registrazione del contratto di locazione di immobili è causa di nullità dello stesso ma può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza ex tunc (da quel momento, ndr), nel caso in cui la registrazione sia effettuata tardivamente» [3].

La locazione commerciale è disciplinata dal Codice civile e dalla legge sull’equo canone.

Affitto d’azienda: che cos’è?

A differenza della locazione commerciale, l’affitto d’azienda o di ramo d’azienda comporta la cessione della disponibilità e del godimento di un insieme di beni organizzati per lo svolgimento di un’attività d’impresa, sempre in cambio di un canone. In pratica, un imprenditore (e non un privato che dispone di un bene come un locale) cede ad un terzo la gestione di tutta o di una parte della sua azienda per un certo periodo di tempo, pur restandone il proprietario.

Questa cessione consente di distinguere tra contratti, debiti e crediti del titolare dell’azienda e contratti, debiti e crediti generati da chi la prende in gestione. Ciò deve essere precisato sul contratto di affitto.

La legge chiede che questo tipo di accordo venga redatto per iscritto con atto pubblico o scrittura privata autenticata e che sia iscritto nel Registro delle imprese da un notaio entro 30 giorni dalla data in cui è stato sottoscritto.

L’affitto d’azienda consente alle parti di stabilire delle regole proprie in base a specifiche esigenze, pur rispettando la normativa generale e la giurisprudenza in merito. Inoltre, a differenza della locazione commerciale, non ha una durata specifica.

Differenza locazione commerciale e affitto d’azienda: cosa dice la Cassazione

La Corte Suprema [4] ha voluto stabilire la differenza tra locazione commerciale e affitto d’azienda in questo modo: nell’ipotesi della locazione commerciale, «l’immobile concesso in godimento viene considerato specificamente, nell’economia del contratto, come l’oggetto principale della stipulazione, secondo la sua consistenza effettiva e con funzione prevalente e assorbente rispetto agli altri elementi, i quali (siano essi legati materialmente o meno all’immobile) assumono carattere di accessorietà e rimangono collegati all’immobile funzionalmente, in posizione di subordinazione e coordinazione».

Nell’affitto d’azienda, invece, «l’immobile non viene considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi del complesso di beni mobili e immobili, legati tra di loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità per il conseguimento di un determinato fine produttivo, sicché l’oggetto del contratto è costituito dall’anzidetto complesso unitario».


note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1350 cod. civ.

[3] Cass. SS.UU. sent. n. 23601/2017.

[4] Cass. sent. n. 9354/2002.


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