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Lavori straordinari: paga il proprietario o l’usufruttuario?

7 Maggio 2021 | Autore:
Lavori straordinari: paga il proprietario o l’usufruttuario?

Quali sono le regole di riparto delle spese condominiali per le opere sugli immobili dati in usufrutto?

Se il condominio decide di fare una ristrutturazione dell’edificio, per riparazioni necessarie o per adeguamenti architettonici, termici o anti-sismici, e alcuni appartamenti erano stati dati in usufrutto, per questi lavori straordinari paga il proprietario o l’usufruttuario?

La domanda ha una notevole importanza pratica, sia per l’entità dei costi da sostenere, sia perché su questo delicato punto vengono al pettine i nodi dei rapporti tra il nudo proprietario e colui che ha ricevuto il diritto di utilizzare il bene vita natural durante o comunque per un lungo periodo. Perché l’usufruttuario appare e si comporta come se fosse il proprietario, ma a ben vedere non lo è.

I diritti – e i conseguenti oneri – del proprietario vengono ridotti e compressi dall’usufrutto in atto, ma non certo eliminati. Questa premessa è indispensabile per arrivare a capire se i lavori straordinari vanno pagati dal proprietario o dall’usufruttuario: siccome la varietà delle opere che possono realizzarsi sugli edifici condominiali è ampia, la Corte di Cassazione è spesso intervenuta sul tema e ora con una nuova sentenza [1] ha ribadito quali sono i criteri di riparto di queste spese.

Usufrutto: cos’è e quali diritti attribuisce

L’usufrutto è il diritto di usare una cosa di proprietà altrui, traendone tutte le utilità ma rispettandone la destinazione. Questo significa che chi ha l’usufrutto di una casa potrà abitarla o anche darla in locazione, ma non potrà abbatterla e neppure trasformarla in un ufficio o in un negozio.

Di solito, ricorre all’usufrutto chi vuole dare un bene in godimento ad altri ma intende conservarne la proprietà: ad esempio, un genitore che dà un appartamento in usufrutto al proprio figlio. Altri vendono la proprietà dell’immobile perché hanno esigenze di liquidità, ma mantengono l’usufrutto per garantirsi il diritto di continuare ad abitarvi fino alla morte.

Nudo proprietario: quali poteri ha

Vediamo ora quali poteri rimangono attribuiti al proprietario quando ha concesso un usufrutto. Il suo diritto di usare la cosa è notevolmente compromesso perché, come abbiamo visto, tutte le facoltà di godimento spettano esclusivamente all’usufruttuario, a partire dal diritto di abitazione.

Solo al termine dell’usufrutto – che può arrivare fino all’intera vita dell’usufruttuario, se non è stato stabilito un periodo di tempo minore [1] – il diritto di proprietà si rispanderà nella sua pienezza. Fino a quel momento, il proprietario sarà limitato nei suoi diritti, e viene perciò definito nudo proprietario. Il possesso della cosa, e tutte le facoltà di utilizzarla, spettano all’usufruttuario.

Spese ordinarie e straordinarie

L’usufruttuario deve provvedere alla conservazione e alla manutenzione dell’immobile: quindi, tutte le spese di custodia e ordinaria amministrazione sono poste per legge a suo carico [2].

Viceversa, per le spese straordinarie, la responsabilità, sia per l’approvazione sia per il pagamento, rimane in capo al nudo proprietario [3]. Si tratta, in particolare, delle riparazioni di importante consistenza e degli altri interventi che servono a rinnovare la struttura o gli elementi essenziali dell’immobile.

Tra queste spese, considerate di straordinaria amministrazione e che dunque competono al proprietario, rientrano quelle necessarie per preservare la stabilità dell’edificio, come il rifacimento dei tetti, il consolidamento dei muri maestri, la sostituzione di solai e travi portanti.

Chi paga le spese per i lavori straordinari deliberati dal condominio?

Una volta stabilito il criterio generale di riparto delle spese in base alla natura ordinaria o straordinaria degli interventi, diventa facile capire chi paga i lavori straordinari deliberati dal condominio: sono a carico del nudo proprietario e non gravano sull’usufruttuario.

La più recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione in proposito [4] ha sottolineato che non compete all’usufruttuario pagare le riparazioni sulle parti dell’edificio che vanno mantenute funzionali con interventi conservativi o rinnovativi. Esse competono esclusivamente al nudo proprietario. Nel caso deciso, si trattava di lavori di ristrutturazione della facciata esterna del palazzo condominiale.

Per ulteriori informazioni leggi anche: “Usufrutto: a chi spettano le spese di straordinaria amministrazione?“.


note

[1] Art. 979 Cod. civ.

[2] Art. 1001, comma 2, Cod. civ.

[3] Art. 1004 e 1005 Cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 11839 del 06.05.2021.


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