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Come sanare un abuso edilizio?

25 Agosto 2021 | Autore:
Come sanare un abuso edilizio?

È sempre possibile evitare una condanna penale (con il relativo arresto) in caso di lavori illeciti su un immobile? Quanto c’è da pagare?

Si fa presto ad incappare nel reato di abuso edilizio. Basta il tipico atteggiamento di chi vuole chiudere un occhio quando vuole ristrutturare un immobile e costruirlo dal nulla senza tenere conto delle regole e delle autorizzazioni urbanistiche. È la vecchia teoria del «figurati se devono beccare proprio me» che porta le brutte sorprese. Poi, quando si viene controllati e stuzzicati, come sanare un abuso edilizio?

Abbiamo scritto volutamente la parola «reato». Perché l’abuso edilizio non è soltanto un illecito amministrativo in base al quale può essere ordinata la demolizione dell’opera o della parte del fabbricato che non rispetta le norme. Si tratta anche di un delitto che prevede l’arresto il che, probabilmente, può portare a pensare che chi commette questo tipo di reato può finire in carcere. Non sempre è così. Vediamo perché e come sanare un abuso edilizio per evitare di guardare per qualche giorno il sole a scacchi.

Cosa si intende per abuso edilizio?

Secondo la legge, si commette abuso edilizio ogni volta che si realizza un intervento su un immobile senza aver chiesto il permesso di costruire o senza aver presentato la dichiarazione di inizio attività. In altre parole, quando si costruisce senza avere il titolo edilizio richiesto.

Tale condotta viene punita penalmente con una pena pecuniaria (un’ammenda) oppure detentiva (l’arresto), di maggiore o minore entità a seconda della gravità dell’abuso stesso.

Abuso edilizio: come viene punito?

Nel dettaglio, quali sono le pene pecuniarie o detentive previste dalla legge per chi commette un abuso edilizio? Chi «tira» di mattone o di calcestruzzo senza molti complimenti rischia:

  • un’ammenda fino a 10.329 euro per non tenere conto di norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dalla legge, o per non considerare regolamenti edilizi, strumenti urbanistici e permesso di costruire;
  • l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 5.164 a 51.645 euro quando vengono eseguiti dei lavori in totale difformità o senza il dovuto permesso o anche per continuare le opere nonostante l’ordine di sospensione;
  • l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 15.493 a 51.645 euro in caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio oppure per interventi edilizi in una zona sottoposta a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso. Viene disposta anche la confisca dei terreni abusivamente lottizzati e delle opere abusivamente costruite.

Abuso edilizio: come sanarlo?

Come abbiamo appena visto, le sanzioni a cui si va incontro per commettere questo tipo di reato sono piuttosto pesanti. Come sanare l’abuso edilizio ed evitare di pagare ammende così salate se non, addirittura, di finire in carcere?

La soluzione è quella di chiedere un permesso in sanatoria. È possibile presentare questa richiesta:

  • in caso di interventi realizzati senza il permesso di costruire o con permesso difforme;
  • in assenza di Scia, cioè della segnalazione certificata di inizio attività o con segnalazione difforme.

In entrambi i casi, per ottenere la sanatoria, occorre rispettare il termine di 90 giorni dall’ingiunzione di demolizione e di ripristino dello stato dei luoghi, oppure il termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. È, comunque, possibile richiedere il permesso fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative e sempre che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Abuso edilizio: la sanatoria è un condono?

Ottenere una sanatoria su un abuso edilizio non significa condonare un’opera illecita. Il condono, infatti, permette di annullare, in toto o in parte, un illecito penale, derogando la normativa vigente e consentendo di sanare anche interventi che in realtà non sono contemplati dalla legge. Succede, ad esempio, con l’immobile costruito in un’area non edificabile o sul demanio pubblico. In tal caso, per beneficiare del condono occorre pagare i normali oneri concessori al Comune, maggiorati da una multa, calcolata dall’ufficio tecnico comunale. Inoltre, il condono è considerato un intervento eccezionale previsto da leggi speciali.

La sanatoria, invece, riguarda interventi conformi alla normativa ma realizzati senza il relativo permesso. Ecco perché può essere più facilmente richiesta.

Abuso edilizio: è sempre sanabile?

Sanare un abuso edilizio non solo non è un procedimento automatico ma non sempre è possibile. Ci sono degli interventi abusivi che non possono essere sistemati, in particolare quelli che sono in contrasto con il Piano regolatore generale di un Comune al momento della costruzione dello stabile o quando viene chiesto il permesso di sanatoria.

Abuso edilizio: chi può chiedere la sanatoria?

La richiesta di sanatoria di un abuso edilizio può essere presentata:

  • dal proprietario dell’immobile e, più in generale, dai soggetti autorizzati a ottenere il permesso edilizio quali titolari di diritti reali sull’immobile;
  • dall’inquilino, in caso di locazione dell’immobile;
  • dal soggetto che intende acquistare l’immobile e ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita (promissario compratore);
  • dal responsabile dell’abuso.

La richiesta di sanatoria va presentata in Comune. Il dirigente o, comunque, la persona che deve rilasciare il permesso si pronuncerà in merito con la dovuta motivazione entro 60 giorni. Non vige la regola del silenzio-assenso: se trascorsi quei due mesi tutto tace, la richiesta di intende rifiutata. In caso contrario, cioè se viene accettata, si estingue il reato di abuso edilizio.

Abuso edilizio: quanto costa la sanatoria?

Naturalmente, la sanatoria di un abuso edilizio non sarà gratuita: comporta il pagamento del doppio del contributo di costruzione. Nel caso in cui l’intervento venga fatto in parziale difformità, l’oblazione (cioè l’importo da versare) sarà calcolato in base alla parte dell’opera non conforme al permesso. In questo modo, si blocca un eventuale procedimento penale per le violazioni edilizie commesse finché non si arrivi alla fine della procedura amministrativa di sanatoria.

In sintesi, per avere una sanatoria occorre pagare:

  • la sanzione per regolarizzare l’abuso;
  • la parcella del professionista incaricato della pratica.

La sanzione equivale a:

  • 333 euro, nel caso di lavori comunicati in corso d’opera con una Cila tardiva;
  • 516 euro, per i lavori comunicati in corso d’opera con una Scia tardiva;
  • 1.000 euro, sia nel caso in cui venga inviata una Cila al termine dei lavori sia nell’ipotesi di invio di una Scia a lavori ultimati.

Abuso edilizio: c’è la prescrizione?

L’abuso edilizio si prescrive:

  • entro 4 anni da quando è stata fatta l’opera illecita;
  • entro 5 anni se nel frattempo c’è stato un atto che ha interrotto il procedimento, come ad esempio un interrogatorio o un rinvio a giudizio.

C’è, però, da ragionare sulla decorrenza della prescrizione. Nel caso in cui l’autorità pubblica abbia disposto un accertamento e un sequestro, sarà questa la data da tenere come riferimento. Mentre quando viene fatto un accertamento senza l’apposizione di sigilli, il reato si considera tale fino alla sentenza di primo grado. La data in cui il giudice deposita la sentenza è quella da considerare per la decorrenza della prescrizione di 5 anni.

Può succedere che il reato non sia stato accertato e, quindi, non ci siano dei sequestri o delle verifiche. Secondo la giurisprudenza, in questi casi, il reato persiste dalla data in cui sono stati avviati i lavori fino a quella in cui si concludono. Da quel momento, cioè dalla fine dei lavori, scatta la decorrenza della prescrizione.

Abuso edilizio: cosa comporta la sanatoria?

Sanare un abuso edilizio comporta il venire meno della sanzione amministrativa in base alla quale tocca demolire l’opera. Il lavoro illecito è salvo dopo che ci sarà stato il pagamento dell’ammenda (ma anche in caso di prescrizione).



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