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Apertura passo carrabile in condominio: quali permessi?

7 Maggio 2021 | Autore:
Apertura passo carrabile in condominio: quali permessi?

Autorizzazione del Comune e approvazione dell’assemblea: cosa occorre per poter aprire un varco di transito ai veicoli e consentire l’accesso all’area interna.

Per l’apertura di un passo carrabile in condominio quali permessi occorrono? Creare un varco di transito per le autovetture ed altri veicoli richiede sempre di munirsi dell’autorizzazione del Comune. La materia è soggetta alle norme di circolazione stradale e occorre verificare che il nuovo accesso non crei impedimenti o pericoli al transito sulla via pubblica.

Ma questo non basta, perché in ambito condominiale le cose sono di proprietà comune e allora serve una delibera dell’assemblea che approvi questa nuova destinazione del muro perimetrale o dei cancelli di ingresso. Qualcuno dei condomini potrebbe opporsi a tale utilizzo, se ritiene che venga pregiudicato un suo diritto.

Così questi casi, solo apparentemente semplici, finiscono spesso sul tavolo dei magistrati, oltre che dei funzionari comunali e degli amministratori condominiali. Per capire quali permessi servono per l’apertura di un passo carrabile in condominio basti pensare che è dovuta intervenire la Corte di Cassazione per precisare che non basta ottenere il permesso del Comune se l’intervento cambia la destinazione dell’area condominiale, anche quando i pedoni possono continuare a transitare attraverso quel passaggio. Dunque, serve prima di tutto l’assenso dell’assemblea condominiale.

Chi ha diritto al passo carrabile in condominio?

L’apertura di un passo carrabile può essere richiesta dal proprietario dell’immobile. Nel condominio, però, quasi sempre la proprietà delle cose su cui incide il varco è comune e solo raramente costituisce pertinenza esclusiva del proprietario di un’unità immobiliare singola.

Così un condomino non può aprire un passo carrabile senza aver ricevuto il preventivo consenso degli altri, come ha ribadito anche la Corte di Cassazione [1]. Infatti, una norma di legge in materia condominiale [2] dispone che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Per questo motivo la giurisprudenza della Suprema Corte [3] ha recentemente affermato che nel condominio non è sufficiente ottenere l’autorizzazione del Comune all’apertura di un passo carrabile se l’attraversamento dei veicoli su parti di proprietà comune (anche di solo terreno) muta lo stato dei luoghi e pregiudica il diritto degli altri condòmini di farne parimenti uso: la modifica del marciapiede, eliminando il dislivello per consentire il transito veicolare, costituisce un intervento tale da alterare, «seppure per quel limitato tratto interessato», la destinazione delle parti comuni.

Passo carrabile in condominio: l’autorizzazione dell’assemblea

L’utilizzo delle parti comuni del condominio deve, quindi, essere autorizzato dall’assemblea condominiale – che dovrà deliberare sull’apposito punto posto all’ordine del giorno, con la maggioranza prevista per le innovazioni – quando l’intervento comporta una modifica della loro destinazione d’uso, come avviene proprio nel caso dell’apertura di un passo carrabile sul muro perimetrale, con o senza l’installazione di un cancello e di altre opere accessorie.

Inoltre a volte, per effetto del nuovo varco, può mutare anche la possibilità d’uso del cortile, specialmente quando viene ridotto lo spazio di parcheggio per la necessità di creare uno spazio di manovra ai veicoli in transito attraverso l’accesso creato. Lo stesso fenomeno può verificarsi riguardo al portone del palazzo, quando viene ampliato per consentire l’ingresso di veicoli nell’androne o nel cortile interno.

Passo carrabile in condominio: il permesso del Comune

Una volta ottenuta l’autorizzazione dell’assemblea, l’amministratore del condominio (o l’eventuale diverso soggetto che ha ricevuto mandato in proposito) potrà presentare al Comune la domanda necessaria per ottenere il permesso ad aprire il passo carrabile, corredata dal progetto dei lavori redatto da un tecnico incaricato e dalla planimetria dei luoghi, con la descrittiva delle opere da realizzare.

L’Ente verificherà se sussistono le condizioni legittimanti richieste dal Codice della strada [4] e, in caso positivo, rilascerà l’autorizzazione, prevedendo anche la segnalazione del varco mediante l’apposizione all’esterno del cartello di passo carrabile.

Tra le condizioni necessarie per ottenere il permesso ci sono l’ampiezza dell’apertura, che deve essere compresa tra i 2,5 ed i 4 metri, salvi casi particolari, la visibilità del varco da parte di chi transita sulla strada pubblica, la distanza di 12 metri da curve ed intersezioni con altre vie. Per approfondire questi aspetti leggi l’articolo “Come richiedere il passo carrabile”.


note

[1] Cass. sent. n. 23548 del 09.10.2017.

[2] Art. 1102 Cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 11870 del 06.05.2021.

[4] Art. 3 Cod. strada.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 19 marzo – 6 maggio 2021, n. 11870

Presidente Lombardo – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

  1. La Be Smart. s.r.l. ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza della Corte d’appello di Roma n. 2879/2019, pubblicata in data 03/05/2019.

Resiste con controricorso il Condominio di (omissis) .

  1. La controversia trae origine dall’impugnazione della delibera assembleare del 15/03/2010, con cui il Condominio di via delle Sette Chiese 278 aveva espresso parere contrario alla richiesta della Be Smart. s.r.l., di eseguire, a sue spese, i lavori necessari ad adeguare la quota del marciapiede condominiale al livello stradale e all’eliminazione dei vasi posti a ornamento e delimitazione del marciapiede stesso. Be Smart. s.r.l., proprietaria di un appartamento a uso ufficio e di un terrazzo di uso esclusivo, posto a piano terra del Condominio e destinato a parcheggio, aveva ottenuto dal Comune di Roma l’autorizzazione ad aprire un passo carrabile, necessario per il transito dei veicoli, previa esecuzione delle suddette opere di adeguamento. Il Condominio, nel motivare il suo diniego, aveva affermato che i lavori costituivano innovazioni vietate ai sensi dell’art. 1102 c.c..
  2. La Be Smart. s.r.l. impugnò la delibera citando in giudizio il Condominio dinnanzi al Tribunale di Roma e lamentando: l’erronea applicazione dell’art. 1120 c.c., e la violazione degli artt. 1102 e 1122 c.c., relativamente al diniego all’apertura del passo carrabile, che non costituiva un’innovazione ma una “modificazione finalizzata alla migliore utilizzazione della cosa comune”; l’inopponibilità del regolamento condominiale a Be Smart. s.r.l.; l’illegittimità della delibera, per aver invitato la condomina a “ripristinare la destinazione d’uso precedente”; infine, l’assenza di legittimazione del Condominio rispetto all’area utilizzata come marciapiede e adiacente al terrazzo della Società, direttamente confinante con (omissis) .
  3. Il Tribunale di Roma respinse la domanda della Società Be Smart, ritenendo, per un verso, che i lavori da eseguire costituissero un’innovazione rispetto alla destinazione della cosa comune e al diritto al pari uso di ciascun condomino (art. 1102 c.c.) e, per altro verso, che il regolamento di condominio, che vietava la destinazione degli alloggi dell’edificio a uso contrario all’igiene e al decoro, fosse opponibile all’attrice in quanto trascritto.
  4. La Corte d’appello di Roma, pronunciandosi sull’impugnazione della Be Smart. s.r.l., ha confermato la sentenza del Tribunale di Roma.
  5. Il motivo di ricorso denuncia la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3, per avere la Corte d’appello ritenuto che i lavori autorizzati dall’Amministrazione comunale fossero illegittimi ex art. 1102 c.c., in quanto suscettibili di mutare “l’attuale destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini”. In realtà, ad avviso della, era stato dimostrato che le opere da eseguire non avrebbero determinato nè una modificazione materiale, nè un’alterazione dell’essenza o della originaria funzione della cosa comune, nè un mutamento della sua destinazione, rimanendo l’area calpestabile per i pedoni. Pertanto, l’utilizzo della cosa comune non avrebbe subito alcuna compromissione qualitativa o quantitativa in danno degli altri condomini.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 1), il Presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria.

  1. Il ricorso è inammissibile. La sentenza impugnata ha deciso la questione di diritto in modo conforme alla giurisprudenza della Corte e l’esame del motivo di ricorso non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa, con conseguente inammissibilità del ricorso ex art. 360 bis c.p.c., n. 1, (Cass. Sez. U., 21/03/2017 n. 7155).

Il motivo di ricorso allega la violazione o falsa applicazione dell’art. 1102 c.c., ma il suo contenuto si limita a criticare l’apprezzamento di fatto delle risultanze probatorie che ha portato il giudice del merito alla pronuncia impugnata, la cui censura è possibile, in questa sede, solo tramite il vizio di cui all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5).

La Corte d’appello ha accertato in fatto, con apprezzamento spettante ai giudici del merito, la illegittimità dell’esecuzione delle opere in oggetto perché, consentendo l’attraversamento con autovetture del marciapiede e della striscia di proprietà comune, evidenziata nella CTU disposta dal giudice di primo grado, sarebbe risultata mutata “seppure per quel limitato tratto interessato dall’attraversamento delle autovetture dirette all’area privata (…), la attuale destinazione dei luoghi comuni a marciapiede che, per sua natura, ha come funzione tipica quella di consentire il sicuro transito pedonale dei condomini” (pag. 3 sentenza impugnata). Il ricorrente contesta che “non vi è alcuna modificazione materiale della parte comune”.

Si ha riguardo ad uno spazio esterno adiacente al fabbricato del Condominio di (omissis) 278, astrattamente utilizzabile per consentire l’accesso allo stesso edificio, e dunque nelle parti comuni dell’edificio elencate dall’art. 1117 c.c.. Ora, la nozione di pari uso della cosa comune, cui fa riferimento l’art. 1102 c.c., seppur non vada intesa nel senso di uso identico e contemporaneo (dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione), implica, tuttavia, la condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione.

Il proprietario di vani terranei di un edificio in condominio non può, perciò, eseguire modificazioni della pavimentazione e dell’arredo del marciapiede condominiale in corrispondenza dell’accesso al proprio locale per consentirne l’attraversamento con autovetture, ove da tale utilizzazione della cosa comune risulti alterata la destinazione e sia impedito agli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto (Cass. Sez. 2, 18/02/1998, n. 1708; Cass. 14/12/1994, n. 10704; Cass. Sez. 2, 17/07/1962, n. 1899).

L’accertamento del superamento dei limiti imposti dall’art. 1102 c.c., al condomino, che si assuma abbia alterato, nell’uso della cosa comune, la destinazione della stessa, ricollegandosi all’entità e alla qualità dell’incidenza del nuovo uso, è comunque riservato al giudice di merito e, come tale, non è censurabile in sede di legittimità per violazione di norme di diritto.

Del resto, il cattivo esercizio del potere di apprezzamento delle prove non legali da parte del giudice di merito, che è quello che lamenta la ricorrente, non dà luogo ad alcun vizio denunciabile con il ricorso per cassazione, non essendo inquadrabile neppure nel paradigma dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Le censure della ricorrente, reiterate nella memoria presentata ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 2, sono in realtà volte a dimostrare le incongruenze della sentenza impugnata rispetto alle emergenze istruttorie. Il ricorso ambisce una rivalutazione dei fatti difforme da quella operata dal giudice di merito, sia in punto di consistenza strutturale delle opere, sia con riguardo alla loro dislocazione, ma ciò suppone un accesso diretto agli atti e una loro rinnovata delibazione, in maniera da pervenire ad una diversa validazione e legittimazione inferenziale degli elementi probatori, del tutto inammissibile in sede di legittimità.

Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza in favore del controricorrente. Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.


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