Si può sfrattare durante l’emergenza Covid?

Fino al termine della pandemia sono bloccati i rilasci, ma nel frattempo il proprietario può chiedere al giudice la convalida del provvedimento per morosità.

Si può sfrattare durante l’emergenza Covid? È la domanda che si pongono in questo periodo parecchi proprietari ed inquilini di immobili ad uso abitativo o commerciali. Le norme speciali varate dal Governo durante la pandemia hanno bloccato gli sfratti, ma non del tutto. Lo stop riguarda l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili per morosità dell’inquilino, ma le procedure giudiziarie avviate dai proprietari per ottenere le convalide proseguono e vengono trattate dai tribunali anche in questi mesi.

Così per capire se si può sfrattare durante l’emergenza Covid è importante capire che il blocco attuale è in realtà un congelamento, che riguarda solo le esecuzioni forzate, quando l’inquilino non sloggia e occorre ottenere il rilascio con l’intervento dell’ufficiale giudiziario ed eventualmente della forza pubblica. Queste forme di liberazione coattiva degli immobili riprenderanno al termine del periodo emergenziale; nel momento in cui scriviamo, la proroga più recente arriva al 30 giugno 2021.

Nel frattempo, l’obbligo di pagare i canoni di affitto resta dovuto, salvi accordi particolari raggiunti tra l’inquilino ed il proprietario per ottenere una diminuzione. Così la morosità può sorgere anche durante il periodo pandemico; se questo succede, il proprietario potrebbe intimare lo sfratto, anche se poi non potrebbe eseguirlo fino a cessata emergenza. Ma alcuni tribunali hanno respinto le domande, in considerazione del grave stato di difficoltà economica provocato dalla crisi generalizzata, che non dipende dalla cattiva volontà del debitore.

Il procedimento di convalida di sfratto

Lo sfratto per morosità deve seguire un apposito procedimento giudiziario, che inizia con la domanda del locatore al giudice di ottenere il rilascio dell’immobile e il pagamento dei canoni non versati e scaduti. L’intimazione di sfratto deve essere notificata dal proprietario all’inquilino moroso e depositata presso il tribunale del luogo in cui si trova l’immobile.

Il giudice fisserà l’udienza e, se l’inquilino non si presenta oppure non solleva contestazioni, emetterà un’ordinanza di convalida di sfratto. Questo provvedimento contiene l’ordine di lasciare l’appartamento o il negozio entro una certa data.

Rilascio dell’immobile: come avviene?

Una volta ottenuta l’ordinanza di convalida di sfratto, il proprietario dovrà notificarla al conduttore moroso per ottenere il rilascio dell’immobile. In questo modo, lo sfratto diventa esecutivo: se l’inquilino non adempie spontaneamente e non libera i locali entro il termine fissato, il proprietario potrà rientrare in possesso dell’immobile in maniera forzata, chiedendo l’intervento dell’ufficiale giudiziario (che valuterà, se necessario, di chiedere il supporto della forza pubblica quando si recherà sul posto).

Sospensione sfratti in emergenza Covid: come funziona?

Durante il periodo di emergenza Covid gli sfratti sono sospesi. Dapprima, il Decreto Cura Italia di marzo 2020, e poi il successivo Decreto Rilancio, avevano disposto il blocco degli sfratti fino al 31 dicembre 2020, con riferimento sia agli immobili ad uso abitativo sia a quelli ad uso diverso, come negozi, alberghi ed altri esercizi commerciali. A gennaio 2021, il successivo Decreto “Milleproroghe” ha stabilito la prosecuzione dello stop agli sfratti per morosità fino al 30 giugno 2021.

Il blocco riguarda «i provvedimenti di rilascio adottati per mancato pagamento del canone alle scadenze», dunque tutti gli sfratti per morosità, ed anche quelli «conseguenti all’adozione del decreto di trasferimento di immobili pignorati ed abitati dal debitore e dai suoi familiari».

Si può sfrattare l’inquilino durante l’emergenza Covid?

In base a quanto abbiamo detto, rimane libera per i proprietari la possibilità di intraprendere le procedure per ottenere l’emissione delle ordinanze di rilascio degli immobili, ma i provvedimenti giudiziari non potranno essere eseguiti sino al 30 giugno 2021. Allo stesso modo, è sospesa l’attuazione mediante l’ufficiale giudiziario dei rilasci già avviati in precedenza, come nei casi dei proprietari che avevano ottenuto la convalida dello sfratto non ancora eseguita prima dell’inizio della pandemia.

In periodo di emergenza Covid, possono essere invece notificate le nuove intimazioni di sfratto, sia per morosità sia per finita locazione: la sospensione riguarda solo l’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, che riprenderanno a partire dal 1° luglio 2021 (con un’ovvia “coda di attesa” che dipenderà essenzialmente dalla data delle ordinanze e dalle capacità di smaltimento: è prevedibile che lo scaglionamento durerà parecchi mesi).

Tieni presente che alcuni tribunali hanno detto: “niente sfratto per morosità se c’è emergenza Covid“. Queste pronunce, non numerose, riguardano soprattutto le attività commerciali maggiormente colpite dal lockdown che ha comportato per un periodo protratto le forzate chiusure di attività come bar, ristoranti ed altri esercizi di vendita al pubblico o di intrattenimento. In questi casi particolari – che però non possono essere generalizzati, si può ben dire che l’emergenza Covid blocca lo sfratto per morosità.

Per ulteriori informazioni leggi anche l’articolo: “Gli sfratti sono sospesi a causa del Covid-19?“.