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Se nel palazzo non c’è un condominio cosa fare?

9 Maggio 2021
Se nel palazzo non c’è un condominio cosa fare?

Come si gestisce un palazzo se non c’è un condominio: l’atto di compravendita (il rogito) deve menzionare l’assenza di un condominio, di un regolamento e di un amministratore?

Un nostro lettore ci dice di aver acquistato una casa all’interno di un edificio con più appartamenti. Il venditore però non avrebbe menzionato, nell’atto di compravendita, che nell’edificio non è presente un condominio. Il lettore ci chiede pertanto se tale omissione possa comportare delle conseguenze da un punto di vista legale, se sia possibile chiedere una riduzione del prezzo o un risarcimento e se si possa parlare di una responsabilità contrattuale. Insomma, il problema è il seguente: se nel palazzo non c’è un condominio, cosa fare? 

La domanda in realtà è frutto di un grosso equivoco in cui spesso cade la gente. Equivoco che deriva dal fatto che non tutti sanno come e quando nasce un condominio. Di tanto ci occuperemo qui di seguito. In particolare, dopo aver spiegato come si forma un condominio, chiariremo cosa fare quando si compra un appartamento in un edificio dove non c’è un condominio ma vi sono più proprietari. 

Come si forma un condominio?

Al contrario di quanto comunemente si crede, la nascita di un condominio non è un fatto che si realizza tramite un comportamento specifico come può essere, ad esempio, l’approvazione di una delibera assembleare, la redazione di un contratto o di un atto costitutivo, l’apertura di un codice fiscale presso l’Agenzia delle Entrate. 

La nascita del condominio avviene in automatico, nel momento in cui, all’interno dello stesso edificio, vi sono almeno due unità immobiliari di proprietà di due soggetti diversi. 

Il condominio sorge dunque spontaneamente, a prescindere dall’opera dell’uomo: è legato cioè a una circostanza di fatto, ossia alla compresenza di più proprietari. 

Facciamo qualche esempio pratico. 

Mario è proprietario di una villetta costituita da due piani tra loro indipendenti. Alla sua morte, Mario lascia il piano superiore alla figlia Domenica e il piano inferiore al figlio Giuseppe. Nello stesso momento in cui la proprietà passa ai due eredi si forma in automatico il condominio, senza bisogno che i due lo vogliano.

Una ditta di costruzioni realizza un edificio. Una volta completato il palazzo, la ditta vende un appartamento a Roberto, mentre gli altri – in attesa di essere anch’essi venduti – restano di proprietà del costruttore. Nel momento in cui Roberto firma il contratto di compravendita davanti al notaio si forma un condominio tra la ditta e Roberto. 

Da quanto appena visto si comprende come il condominio sia un fatto spontaneo, la cui nascita deriva dalla contitolarità delle parti comuni dell’edificio quali, ad esempio, il tetto, le scale, i muri perimetrali (la facciata interna ed esterna), le fondamenta, le tubature, gli scarichi, l’ascensore, il cortile, ecc. Per il fatto stesso che i proprietari delle unità immobiliari sono serviti tutti da tali parti “comuni”, allora essi dovranno compartecipare alle relative spese.

Nascita del condominio e apertura del codice fiscale

La nascita del condominio implica automaticamente la nascita di un’assemblea costituita da tutti i condomini. Finché non viene nominato un amministratore (per come vedremo a breve), le riunioni devono essere indette dai condomini stessi.

Una cosa, però, è la costituzione del condominio – che, come abbiamo detto, è automatica – un’altra sono gli adempimenti formali che bisogna realizzare non appena si costituisce il condominio medesimo. 

In particolare, nel momento in cui ci si accorge di essere più di due persone nello stesso immobile è necessario procedere all’apertura di un codice fiscale del condominio. Esso servirà a identificare il condominio nei rapporti verso i terzi. 

Che fare se non ci sono un regolamento di condominio e un amministratore

Se la nascita del condominio è un fatto che sorge spontaneamente, non può dirsi altrettanto per la nomina dell’amministratore e per la redazione di un regolamento. Qui la legge stabilisce che:

  • il regolamento di condominio è facoltativo quando il condominio non ha più di 10 condomini; invece è obbligatorio se ne ha almeno 11 o più;
  • l’amministratore di condominio è facoltativo quando il condominio non ha più di 8 condomini; è obbligatorio invece se ne ha almeno 9 o più.

Se il regolamento non è stato stilato dall’originario costruttore dell’edificio – che di solito lo fa approvare da ciascun acquirente all’atto della stipula del rogito, così realizzando un’approvazione dello stesso all’unanimità (seppur in momenti tra loro distinti) – dovrà essere deliberato dall’assemblea condominiale. 

L’amministratore viene anch’egli nominato dall’assemblea. Una volta eletto, questi ha l’obbligo di aprire un conto corrente (postale o bancario) a nome del condominio in cui far confluire le somme riscosse dai condomini.

Leggi Come gestire il condominio senza amministratore.

Che fare se il rogito omette l’inesistenza del condominio?

Da quanto appena visto si comprende come non sia giuridicamente corretto dire che il contratto di compravendita ometta di riferire che l’edificio è privo di condominio: e ciò perché, se nell’edificio ci sono almeno due proprietari, il condominio è già costituito. Si potrà tutt’al più verificare la situazione di un condominio senza amministratore o senza regolamento, ma questi non sono elementi tali da viziare l’atto di compravendita che, pertanto, resta pienamente valido. 

Che fare se non c’è un condominio?

Posto che è giuridicamente impossibile che un edificio, ove almeno due appartamenti siano di proprietà di soggetti diversi, sia privo di condominio, vediamo che fare se però non si è mai tenuta un’assemblea, non è stato mai nominato un amministratore e non c’è neanche un regolamento di condominio.

Se non si raggiungono le soglie evidenziate sopra (11 condomini per il regolamento e 9 per l’amministratore), i proprietari possono gestire la cosa comune liberamente, magari alternandosi negli adempimenti e dividendo le spese secondo i rispettivi millesimi (anch’essi da identificare tramite una perizia).

Diversamente, potranno (o dovranno, a seconda dei casi) nominare un amministratore e far redigere un regolamento per disciplinare gli aspetti essenziali della vita comune.



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