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Come si recuperano i crediti condominiali?

25 Agosto 2021 | Autore:
Come si recuperano i crediti condominiali?

La procedura per la riscossione forzata delle somme dovute dai condòmini inadempienti va attivata dall’amministratore entro uno specifico termine, pena la revoca giudiziale del suo mandato.

Nei condomini un problema molto sentito è quello relativo alla morosità dei partecipanti. La riforma della materia condominiale intervenuta nel 2012, ha conferito poteri ancora più penetranti all’amministratore, sul quale grava l’obbligo di agire per riscuotere forzosamente le somme dovute dai condòmini non in regola con il pagamento delle quote. In proposito come si recuperano i crediti condominiali? L’amministratore può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, al tribunale o al giudice di pace, attivandosi autonomamente senza bisogno di ottenere una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea condominiale.

Prima di agire, l’amministratore condominiale può inviare un sollecito o una lettera di messa in mora ai condòmini morosi, tramite un legale, sebbene la Cassazione abbia precisato che tali atti non siano comunque necessari [1].

Inoltre, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere i condòmini morosi dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di separato godimento [2]. La sospensione, cioè, può essere applicata solamente per i servizi dei quali i condòmini possono usufruire autonomamente e non può riguardare l’accesso ai beni essenziali, come ad esempio all’acqua potabile.

Recupero crediti condominiali: qual è la procedura?

In materia di recupero delle somme dovute dai condòmini morosi il principio generale è quello secondo cui l’amministratore ha l’obbligo di agire per la riscossione forzosa, pena la revoca giudiziale del suo mandato, nel termine inderogabile di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale i crediti sono maturati e compresi, tranne l’ipotesi in cui l’assemblea condominiale lo abbia espressamente dispensato [3].

La disciplina per la riscossione dei contributi dai morosi è contenuta nell’articolo 63 della disposizioni di attuazione del Codice civile. A norma dello stesso, per il recupero di dette somme in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno dell’autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante l’opposizione da parte degli interessati. Inoltre, è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi.

Per richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo l’amministratore deve disporre del bilancio consuntivo e del relativo piano di riparto regolarmente approvati, relativi all’annualità in cui i condòmini non hanno pagato.

L’immediata esecutività del decreto ingiuntivo consente di procedere subito all’esecuzione forzata nei confronti dei condòmini morosi tramite il pignoramento dei loro beni, senza dover attendere il decorso dei 40 giorni previsti dalla legge per la presentazione di un’eventuale opposizione. Infatti, solo il giudice alla prima udienza può sospendere la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto.

In relazione al tipo di pignoramento che può essere richiesto contro i condòmini morosi a seguito dell’emissione del decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, il condominio può decidere se pignorare gli immobili di loro proprietà oppure altri beni come, ad esempio, i conti correnti oppure i veicoli.

Quali conseguenze possono derivare dall’inerzia dell’amministratore

Al fine di rispettare il predetto termine massimo di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio per agire nei confronti dei condòmini morosi, all’amministratore non basterà inviare un sollecito o una lettera di messa in mora. Infatti, entro detto termine, dovrà avviare la procedura d’ingiunzione, depositando, tramite un legale, il relativo ricorso nella cancelleria del giudice competente. In tal modo, eviterà di incorrere nel rischio di essere accusato di gravi irregolarità gestionali oltre ad essere revocato dall’incarico.

Altresì, la legge prevede che costituisce una grave irregolarità di gestione da parte dell’amministratore non solo il fatto di non aver agito per il recupero forzoso dei crediti condominiali ma anche qualora sia stata promossa l’azione giudiziaria per la riscossione, l’aver omesso di curare diligentemente detta azione e la conseguente esecuzione coattiva [4].

Fondo morosi: in cosa consiste

Nelle more dell’esecuzione del decreto ingiuntivo, il condominio può procedere alla creazione di un fondo morosi e di un fondo spese legali, per far fronte ai costi connessi alle azioni giudiziarie intraprese contro i condòmini inadempienti e all’onorario dell’avvocato.

La decisione di creare il fondo rientra nel potere discrezionale dell’assemblea, che deve deliberarla all’unanimità di tutti i partecipanti al condominio [5], con esclusione dei morosi già colpiti dall’esecuzione del decreto ingiuntivo.

Nella delibera va necessariamente riportato che la decisione è stata adottata all’unanimità altrimenti è nulla. Inoltre, il verbale deve contenere la specificazione che si tratta di un fondo provvisorio, che la quota dei morosi è ripartita tra gli altri condòmini, salvo conguaglio, e che si sta iniziando la procedura di recupero. In tal modo, quando l’azione esecutiva si sarà conclusa positivamente, tali somme verranno restituite ai condòmini che hanno partecipato al fondo e lo stesso sarà annullato [6].

È opportuno evidenziare che in dottrina e giurisprudenza è molto dibattuta la questione relativa alla creazione del fondo morosi. Infatti, la legge prevede la possibilità di costituire un fondo speciale solo per la realizzazione di opere di manutenzione straordinaria e delle innovazioni [7], la cui utilizzazione è, peraltro, vincolata da parte dell’amministratore.


note

[1] Cass. Civ. sent. n. 9181 del 16.04.2013.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[3] Art. 1129 cod. civ.

[4] Art. 1129 cod. civ.

[5] Trib. Roma sent. n. 13857 dell’11.07.2016.

[6] Cass. Civ. sent. n. 17035 dell’11.08.2016, Corte d’Appello di Brescia sent. n. 1018 del 15.06.2018, Trib. Roma sent. n. 247 dell’8.01.2020.

[7] Art. 1135 co. 1 n. 4 cod. civ.


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