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Quanto dura in carica l’amministratore nominato dal giudice?

9 Maggio 2021
Quanto dura in carica l’amministratore nominato dal giudice?

Amministratore di condominio di nomina giudiziaria: durata del mandato e compenso.

L’amministratore di condominio, nominato dall’assemblea, dura in carica due anni. O meglio, un anno ma con un altro anno di rinnovo automatico. Ci si è però chiesti – nel silenzio della legge – se l’amministratore nominato dal tribunale, su richiesta dei condomini, abbia un mandato più breve, se si debba limitare solo agli atti di ordinaria amministrazione e se possa essere sostituito in qualsiasi momento. Insomma, quanto dura in carica l’amministratore di condominio nominato dal giudice? La questione è stata affrontata dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Di tanto parleremo qui di seguito.

Dopo aver spiegato quando può essere revocato l’amministratore e come ricorrere al tribunale per chiederne la sostituzione, vedremo quanto dura il mandato dell’amministratore di nomina giudiziaria. Ma procediamo con ordine.

Come revocare l’amministratore di condomino 

L’amministratore di condominio può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento, anche senza una ragione specifica. Ciò potrebbe ad esempio avvenire per il venir meno della fiducia e della stima, o della semplice simpatia, nella sua persona. 

Se però la revoca avviene senza giusta causa, il condominio deve risarcire all’amministratore il danno derivante dal recesso anticipato: danno pari al residuo compenso a cui avrebbe avuto diritto il capo condomino se il mandato fosse giunto a compimento. 

Viceversa, in presenza di una giusta causa che risieda in un grave comportamento colpevole del professionista, non è dovuto nulla (anzi, si potrà valutare se debba essere l’amministratore a risarcire il condominio). 

Per la revoca è necessario lo stesso quorum richiesto per la nomina: la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.

Leggi a riguardo l’approfondimento: Come si revoca l’amministratore del condominio.

Cosa succede se l’assemblea non vuole revocare l’amministratore?

Se l’assemblea non vuole revocare l’amministratore, pur a fronte di gravi violazioni da questi poste in essere, ciascun condomino, anche singolarmente, può rivolgersi al tribunale per chiederne la sostituzione con un altro professionista. 

Il giudice può revocare l’amministratore solo nei seguenti casi:

  • omessa comunicazione all’assemblea della notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esuli dalle attribuzioni dell’amministratore;
  • omesso rendiconto della gestione;
  • gravi irregolarità (alcune delle quali elencate all’articolo 1129 Codice civile, altre individuate dalla giurisprudenza). Fra quelle previste dalla legge vi sono: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto, la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di delibere dell’assemblea, la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale.

In tal caso, il tribunale nomina un amministratore che sostituisce quello precedente revocato dallo stesso tribunale per via delle gravi irregolarità. 

In quali altri casi il tribunale nomina l’amministratore di condominio 

Se i condomini sono più di otto e l’assemblea non delibera la nomina dell’amministratore, provvede il tribunale su ricorso di uno o più condomini; trattandosi di un procedimento di volontaria giurisdizione non occorre l’assistenza di un avvocato. Le spese del procedimento sono a carico di chi lo ha attivato. 

La nomina di un amministratore giudiziario può essere chiesta al tribunale anche per risolvere particolari questioni fra i condomini (ad esempio, per assegnare i posti auto nelle aree condominiali qualora non vi sia una delibera che regoli in modo specifico l’uso del parcheggio e le modalità d’uso dei servizi comuni): si parla allora di amministratore ad acta, ossia agli atti.

La nomina del nuovo amministratore da parte del tribunale

Prima di ricorrere al giudice per la revoca dell’amministratore per gravi irregolarità è necessario procedere alla mediazione obbligatoria. Le parti, con l’aiuto del mediatore, tenteranno di trovare un accordo per risolvere la vicenda. Se questo non riesce, può cominciare la causa vera e propria.

Se non si trova un accordo, l’avvocato del condomino ricorrente deposita un ricorso nella cancelleria del tribunale del luogo ove è situato il condominio. Nel ricorso vanno indicati i motivi della richiesta di revoca con la documentazione necessaria a provare le gravi inadempienze del professionista. 

Il procedimento si svolge in camera di consiglio. Il ricorrente che chiede la revoca dell’amministratore deve provare gli inadempimenti, la condotta non professionale e, soprattutto, il grave danno per il condominio.

Al termine dell’udienza, il giudice prende la sua decisione e, solitamente dopo qualche giorno, emette decreto motivato che accoglie o rigetta la domanda. Se la domanda viene respinta, l’amministratore resta in carica; se invece viene accolta, il giudice contestualmente nomina un sostituto. 

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio nominato dal tribunale?

La durata del mandato dell’amministratore di condominio è diverso se questi viene nominato dall’assemblea o dal tribunale: nel primo caso, ha durata di due anni, mentre nel secondo il rapporto è finalizzato al mero compimento dell’atto non compiuto e necessario per la gestione dello stabile. Superato l’impasse che aveva paralizzato l’attività del condominio, il mandato dell’amministratore condominiale può cessare.  

L’amministratore giudiziario è diverso dall’amministratore nominato dall’assemblea. 

La regola del Codice civile che prevede la durata dell’incarico di un anno, più un altro anno di rinnovo automatico, vale solo per l’amministratore di nomina assembleare.

L’amministratore giudiziale, invece, ha un ruolo diverso e una protezione diversa. Quando il condominio non è in grado di deliberare, infatti, i condomini possono fare ricorso al tribunale per ottenere un amministratore di nomina giudiziale. Tale professionista, tuttavia, è legato al condominio da un mandato più limitato di un normale amministratore e volto unicamente al compimento dell’atto per il quale l’assemblea non era in grado di deliberare.

Conseguentemente, terminato detto compito, l’amministratore può ben essere revocato, non sussistendo più la motivazione originaria che aveva portato alla sua nomina.

Compenso dell’amministratore nominato dal tribunale

L’amministratore nominato dal tribunale non ha diritto a richiedere il compenso per l’intero anno di mandato, prerogativa concessa al mandatario di nomina assembleare.

Se non stabilito anzitempo, quindi, l’amministratore ha diritto ad un compenso per il lavoro svolto, che viene determinato dal giudice sulla base delle tariffe e degli usi.

Il compenso, però, deve essere relativo solamente al periodo di tempo in cui il professionista aveva effettivamente ricoperto l’incarico, e non anche il successivo.

Alla luce di tali argomentazioni, il ricorso dell’amministratore veniva integralmente rigettato.


note

[1] Cass. sent. n. 11717/21 del 5.05.2021.


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