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Agevolazioni sull’acquisto prima casa

3 aprile 2014


Agevolazioni sull’acquisto prima casa

> Diritto e Fisco Pubblicato il 3 aprile 2014



Tutto su bonus fiscali, imposta di registro in misura fissa e percentuale: i benefici per chi acquista la prima casa di proprietà.

Innanzitutto la legge prevede la cosiddetta “agevolazione prima casa” (consistente in uno sconto sull’imposta di registro) per tutti gli acquisti del primo immobile di proprietà. Le condizioni per accedere a tale agevolazione sono le seguenti:

1) occorre non possedere (in Italia) una casa comprata con lo stesso bonus;

2) non si deve essere titolare, da solo o con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su un’altra abitazione nel Comune in cui si trova la casa da acquistare;

3) è necessario trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile acquistato (non necessariamente in quella determinata casa) entro 18 mesi dall’acquisto. Per un approfondimento consulta la nostra guida “Agevolazione prima casa: condizioni e funzionamento”.

Il caso di omesso rilascio dell’immobile da parte del conduttore non rappresenta per la Cassazione una circostanza inevitabile e imprevedibile: in tale ipotesi, quindi, l’agevolazione decade.

Dunque, l’immobile oggetto della cessione deve essere ubicato, alternativamente in uno dei seguenti luoghi: a) nel Comune in cui l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dalla stipula dell’atto; b) nel Comune in cui l’acquirente svolge la sua attività pur senza avervi la residenza; c) nel Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente che si è trasferito all’estero per lavoro.

Il bonus spetta anche solo se uno dei due coniugi in regime di comunione legale possiede i requisiti di legge per ottenere l’agevolazione, al di là del fatto che egli sia contraente o meno nell’atto di compravendita, cioè che sia stato parte oppure no del rogito notarile relativo all’immobile da destinare ad abitazione principale. Va infatti ricordato che l’immobile che cade in comunione legale diventa automaticamente in comproprietà dell’altro coniuge, quello che non ha partecipato alla compravendita, il quale non ha reso le dichiarazioni di rito e, quindi, non possiede i requisiti per il beneficio [1].

L’agevolazione per l’acquisto della prima casa viene revocata se il contribuente rivende l’immobile nei primi cinque anni, salvo che, entro un anno dalla suddetta vendita, proceda all’acquisto di una nuova abitazione principale.

Secondo una sentenza della Commissione Tributaria di Matera [2] l’agevolazione prima casa spetterebbe anche se il richiedente risulti già proprietario di un altro immobile nel territorio del Comune dove compra l’appartamento, a condizione che quest’ultimo non sia abitabile perché fatiscente o troppo umido. Insomma, lo “sconto” sull’imposta di registro non può essere negato tutte le volte in cui il contribuente sia già titolare di proprietà o di comproprietà su altro immobile purché tale cespite non possa concretamente essere utilizzato come abitazione.

Secondo un altro orientamento giurisprudenziale [3] non si ha diritto all’agevolazione prima casa se la superficie di tutti i locali supera 240 metri quadrati, anche se i proprietari sostengono che alcuni vani siano non abitabili o abbiano una destinazione accessoria rispetto al cespite. Per stabilire se un’abitazione sia o meno “di lusso” bisogna soltanto verificare se la superficie complessiva dei locali interni all’unità immobiliare superi la soglia indicata dalla legge: resta indifferente se i vani debbano essere considerati o meno “abitabili” e l’uso che ne fanno i titolari del bene.

Non tutte le abitazioni, poi, sono acquistabili con gli sconti fiscali. Dal 1° gennaio 2014 (per gli acquisti soggetti a imposta di registro percentuale) non possono essere oggetto dell’agevolazione gli immobili considerati “di lusso”, ossia le unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli), a prescindere dalle loro specifiche caratteristiche.

Per gli acquisti soggetti a Iva (con imposta di registro in misura fissa di 200 euro) le agevolazioni non sono applicabili agli immobili di lusso come definiti dal Dm 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale. Quindi soprattutto quelli che hanno superficie superiore a 240 metri quadrati.

Le imposte percentuali si calcolano sulla base del valore catastale dell’immobile: rendita catastale moltiplicata per 115,5. Quindi, con una casa media di 100 metri (rendita di 1.200 euro) avremo un valore catastale di 138.600 euro e, nel caso di acquisto tra privati, imposte totali per 2.872 euro: 2.772 per l’imposta di registro e 100 per ipotecaria e catastale.

Cause di decadenza dall’agevolazione prima casa: le sanzioni.

L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando: le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false; non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto; vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Le sanzioni, in caso di decadenza dai benefici, consistono:

1) nel recupero delle maggiori imposte non versate;

2) nell’irrogazione di una sanzione pari al 30% sulla differenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale;

3) nell’applicazione degli interessi di mora.

L’amministrazione finanziaria ha tre anni di tempo per revocare le agevolazioni prima casa e liquidare le imposte in misura ordinaria e le relative soprattasse.

Non si decade dai benefici fiscali «prima casa» per mancato reinvestimento, nel termine di legge, della somma ricavata dalla vendita di un immobile, se il contribuente non ha potuto riacquistare un altro fabbricato per inadempimento del venditore. Il mancato acquisto può essere giustificato da un’emergenza in cui si può venire a trovare l’interessato in seguito al silenzio del venditore sull’esistenza temporanea di un atto di pignoramentosul bene compravenduto.

Lo ha stabilito la Commissione tributaria provinciale di Roma [4].
Per il giudice capitolino, “gli accadimenti che derivano dal decorso del tempo non vanno considerati nella loro materialità e automaticità, in quanto occorre valutare l’aspetto di soggettività derivante dal comportamento dell’onerato”. In questi casi, il Fisco deve verificare i motivi che hanno ostacolato il compimento del fatto impeditivo della decadenza.

note

[1] CTR Roma sent. n. 597/14/12.

[2] CTP Matera sent. n. 08/280/2011.

[3] Cass. sent. n. 12942/13 del 24.05.2013.

[4] CTP Roma sent. n.204 del 16.06.2009.

Autore immagine: 123rf.com

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