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Box condominiali: chi paga l’adeguamento antincendio?

11 Maggio 2021 | Autore:
Box condominiali: chi paga l’adeguamento antincendio?

Come si ripartiscono le spese necessarie per mettere a norma i locali dell’autorimessa? Pagano solo i proprietari esclusivi dei posti auto o tutti i condomini?

In condominio, l’adeguamento antincendio dei locali usati come autorimessa richiede diversi e costosi lavori: porte tagliafuoco, rivestimento di muri, isolamento di strutture, rifacimento di impianti elettrici. Per capire chi paga l’adeguamento antincendio dei box condominiali bisogna stabilire innanzitutto se questi lavori si riferiscono alla messa a norma e in sicurezza del fabbricato nel suo complesso oppure riguardano soltanto i proprietari esclusivi dei posti auto chiusi presenti nell’autorimessa.

Le questioni inerenti al corretto riparto delle spese sono frequenti in ambito condominiale e spesso diventano fonti di litigio, specialmente quando la legge non fornisce una risposta chiara e specifica. Ci sono numerose norme che richiedono l’adeguamento antincendio, ma per stabilire i criteri di riparto delle spese bisogna rifarsi alle regole generali del Codice civile, che non contemplano espressamente questa ipotesi.

Dunque, chi paga l’adeguamento antincendio dei box condominiali? Solo chi ne è proprietario e usufruisce del suo posto auto coperto e chiuso, oppure tutti? Le conseguenze sul portafoglio sono ben diverse: nel primo caso, le spese competono solo a chi ha il godimento di una porzione del garage, non agli altri condomini. Nel secondo caso, invece, la ripartizione delle spese dovrebbe essere proporzionale e suddivisa tra tutta la compagine condominiale, in base ai millesimi di proprietà.

Quando sorge una controversia in proposito, da decidere in sede giudiziaria, l’indagine si concentra sull’utilità prodotta da questi locali, per verificare chi ne trae beneficio. Infatti, la legge prevede che le spese vengano ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può ottenere dalla cosa comune. Allora, è evidente che se un box è in uso esclusivo, i costi di manutenzione e adeguamento dovranno essere sostenuti solo da chi usufruisce di quei locali. Questo criterio vale anche per le parti comuni dell’autorimessa, dove si trovano i garage condominiali: i lavori di adeguamento incidono sull’intera area interrata, o sopraelevata.

Box condominiali: la normativa antincendio

La legge [1] impone l’adeguamento antincendio obbligatorio di tutte le autorimesse condominiali aventi superficie complessiva superiore a 300 metri quadrati. 

In particolare, occorre installare porte di comunicazione “tagliafuoco”, fatte di materiali non combustibili e dotate di autochiusura. I locali devono essere dotati di estintori portatili e di impianto sprinkler, costituito da un sistema automatico di estinzione a pioggia, alimentato ad acqua o a schiuma.

Vanno anche previste adeguate vie di fuga per consentire la pronta evacuazione delle persone presenti, al verificarsi di un incendio. Se l’autorimessa è situata in un locale interrato raggiungibile con l’ascensore, l’impianto deve essere dotato di un autonomo generatore elettrico di emergenza, in grado di funzionare in caso di distacco dalla normale rete di alimentazione.

L’autorimessa condominiale deve essere anche dotata di un certificato di prevenzione incendi (Cpi) che attesta il rispetto della normativa per le nuove costruzioni e l’avvenuto adeguamento per quelle preesistenti. Il certificato deve essere richiesto dall’amministratore del condominio, con una domanda presentata al locale comando dei Vigili del Fuoco che dovrà essere corredata della documentazione degli impianti presenti nell’autorimessa e degli interventi di adeguamento realizzati da ditte abilitate.

Sono previste specifiche sanzioni, amministrative e penali, per chi non provvede ad effettuare questi adempimenti (leggi: “Chi viene sanzionato se l’autorimessa condominiale non è a norma?“).

Spese adeguamento antincendio: criteri di riparto

Per effettuare il riparto delle spese necessarie per realizzare i lavori di adeguamento alla normativa antincendio i criteri ipotizzabili sono essenzialmente due:

  • suddividere il costo degli interventi tra tutti i condomini, in base ai valori percentuali indicati nella consueta tabella millesimale di proprietà comune;
  • addebitare le spese solo ai proprietari dei singoli box, escludendo del tutto chi non è proprietario di un posto auto assegnato nell’area interessata dagli interventi di adeguamento. 

È interessante notare che entrambe queste possibili soluzioni trovano il loro rispettivo fondamento in una specifica disposizione di legge:

  • la prima [2] fa rientrare i costi di adeguamento tra le «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio» e perciò opera la loro ripartizione «in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione» (il che significa che l’assemblea può deliberare in modo da ripartirle diversamente);
  • la seconda norma [3] fa eccezione alla regola precedente e contempla il caso delle «cose destinate a servire i condomini in misura diversa», con la conseguenza che le spese vengono «ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne».

Adeguamento antincendio autorimessa condominiale: chi paga le spese?

La giurisprudenza per risolvere le controversie sul riparto delle spese di adeguamento antincendio predilige la soluzione basata sul criterio della proporzione all’uso dell’autorimessa e dei box in cui essa è suddivisa, come dimostra una recente sentenza del tribunale di Imperia [4].

In quel caso, era emerso che il piano interrato era di esclusivo accesso ed uso dei condomini proprietari dei box auto, perciò il tribunale ha ritenuto che i condomini privi di proprietà esclusiva nell’area interessata delle opere di adeguamento antincendio fossero esclusi dall’obbligo di partecipazione alle spese, che sono poste a carico totale dei condomini che traggono godimento dall’autorimessa. In sintesi, vale il principio secondo cui nelle spese per i box chi non ha il garage non paga.


note

[1] D.P.R. n.151/2001, D.M. 01.02.1986, D.M. 22.11.2002 e D.M. 21.02.2017.

[2] Art. 1123, comma 1, Cod. civ.

[3] Art. 1123, comma 2, Cod. civ.

[4] Trib. Imperia, sent. n. 306 del 06.05.2021.


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