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Canone di locazione: come e dove si paga?

22 Maggio 2021
Canone di locazione: come e dove si paga?

Sono proprietario di un locale commerciale che ho affittato diversi anni fa. Ho accettato, nel contratto, di recarmi presso il locale per ricevere il canone in contanti perché abitavo nelle vicinanze. In seguito ad un incidente sono stato costretto a cambiare domicilio. Nonostante le mie comprovate ragioni di salute, il conduttore pretende che sia io a passare da lui; in alternativa richiede le spese del bonifico e anche la quietanza a mezzo posta. Come posso fare?

Secondo la legge, sussiste l’obbligo per il proprietario dell’immobile di rilasciare, a richiesta del conduttore, la quietanza relativa al pagamento del canone di locazione. L’obbligo sussiste sia nel caso in cui il versamento sia avvenuto in contanti che con strumenti tracciabili, come il bonifico bancario o l’assegno non trasferibile.

L’art. 1199 del Codice civile stabilisce che il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza. Non è richiesta una forma rigorosa per la stessa: è ammesso, ad esempio anche un telegramma o una lettera raccomandata. Deve però trattarsi di un atto scritto e dalla quietanza deve dedursi a quale debito sia imputato l’adempimento. Pertanto, essa deve indicare anche il titolo dell’obbligazione (ovverosia, il contratto di locazione).

Poiché la quietanza è a spese del debitore, gli dovrà essere accollato il bollo che si dovrà apporre sulla ricevuta (nel caso di canone superiore ai 77,47 euro) e ogni altro costo, ivi compreso quello di invio.

Dal momento che il rilascio della quietanza rappresenta un obbligo per il creditore, un suo eventuale rifiuto potrebbe in astratto giustificare la proposizione da parte del debitore dell’eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 del Codice; in altre parole, potrebbe rifiutarsi di pagare. Tuttavia, come espressamente previsto in quest’ultimo articolo, «non può rifiutarsi la esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede».

In merito a tale aspetto, con riguardo i canoni locatizi, in una risalente pronuncia la Cassazione ha evidenziato che «Il rifiuto del conduttore di pagare i canoni di locazione, giustificato dall’avere il locatore omesso di consegnare le ricevute relative a canoni già pagati (eccezione d’inadempimento), deve ritenersi contrario a buona fede, ed è perciò causa di risoluzione del contratto di locazione ex art. 1453 c.c., se il conduttore stesso non si sia trovato nella necessità di servirsi delle ricevute per non avere il locatore mai negato gli avvenuti pagamenti» (Cass. 2987/77).

Tale principio può ben essere applicato anche nel caso di specie, ove il pagamento non è contestato e, per giunta, avviene con mezzi tracciabili.

Dunque, se da un lato il debitore ha diritto alla quietanza, dall’altro non può accampare scuse per non pagare il canone. Al limite, può rifiutarsi di pagare se il mancato rilascio della quietanza gli arreca un pregiudizio: la quietanza potrebbe essere utile, ad esempio, affinché il conduttore acceda ad alcune agevolazioni di tipo fiscale, quali i contributi a integrazione dei canoni di locazione.

Per quanto riguarda la validità della clausola secondo cui deve essere il locatore a recarsi presso il conduttore per ottenere il pagamento in contanti, l’art. 1182 del Codice civile lascia ampia libertà alle parti, stabilendo che il luogo nel quale la prestazione deve essere eseguita è espresso nell’accordo sottoscritto. La clausola è dunque valida, in quanto le parti si sono messe d’accordo affinché il luogo dell’adempimento sia il domicilio del debitore.

L’art. 1182 del Codice civile, terzo comma, stabilisce che, in assenza di convenzione tra le parti, «l’obbligazione avente per oggetto una somma di danaro deve essere adempiuta al domicilio che il creditore ha al tempo della scadenza. Se tale domicilio è diverso da quello che il creditore aveva quando è sorta l’obbligazione e ciò rende più gravoso l’adempimento, il debitore, previa dichiarazione al creditore, ha diritto di eseguire il pagamento al proprio domicilio».

In pratica, è previsto che il cambio di domicilio modifichi il luogo dell’adempimento, ma solo se questo è divenuto troppo difficoltoso per il debitore. Non è previsto il contrario a favore del creditore.

Tale norma, peraltro, opera solo in caso di assenza di accordo tra le parti: nel caso di specie, al contrario, il locatore ha accettato di recuperare il canone recandosi presso il domicilio del conduttore. Tale previsione deve ritenersi superiore a quella di legge, che opera solo in assenza di pattuizione specifica.

In teoria, se l’impedimento a recarsi presso il domicilio del debitore è insuperabile e non è dipeso da colpa, sussisterebbero le condizioni per la risoluzione del contratto; tuttavia, trattandosi di contratto di locazione (che tutela la parte conduttrice) e di impedimento tutto sommato superabile mediante modifica delle modalità di pagamento, si ritiene opportuno che si prosegua lungo la strada già intrapresa, cioè quella del pagamento mediante bonifico.

Per quanto concerne le spese del bonifico, queste possono essere addossate al creditore; tuttavia, deve ricordarsi che, poiché le spese di rilascio della quietanza sono a carico del debitore, queste alla fine potrebbero compensare le prime, se solo si considera il costo dell’invio della raccomandata.

Pertanto, si potrebbe anche trovare un accordo nel senso di sostenere ognuno la propria spesa: il conduttore, quelle del bonifico; il locatore, quelle dell’invio della quietanza.

Per quanto concerne l’invio della quietanza, si può ovviare in uno dei seguenti modi:

  • proporre al conduttore di sorvolare sulla stessa, magari impegnandosi al rilascio di un’unica ricevuta di pagamento annuale (o semestrale), in assenza di concrete esigenze che rendano necessario un rilascio mensile;
  • effettuare l’invio della quietanza online, magari scansionando il documento sottoscritto di proprio pugno (o con firma digitale) e inviandolo tramite email, oppure mediante i nuovi strumenti della raccomanda online messi a disposizione dalle Poste Italiane;
  • munirsi di pec, la quale è l’equivalente della raccomandata a/r. Tuttavia, affinché la pec abbia valore legale occorre che anche il destinatario ne abbia una.

In sintesi:

  • il debitore ha diritto alla quietanza a sue spese, ma non può rifiutarsi di pagare il canone se non la riceve (salvo le eccezioni sopra viste);
  • la clausola del pagamento presso il domicilio del debitore/conduttore è lecita. L’impossibilità (oggettiva e non attribuibile a colpa del creditore) di rispettarla potrebbe essere causa di risoluzione del contratto. Non si rinvengono, tuttavia, casi giurisprudenziali in cui il conduttore sia stato costretto a lasciare l’immobile perché il creditore non poteva recarsi fisicamente presso il suo domicilio per l’adempimento. Inoltre, l’impedimento è superabile mediante forme di pagamento alternativo. Si sconsiglia, quindi, di intraprendere questa via;
  • la quietanza può essere inviata tramite strumenti telematici.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Mariano Acquaviva



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