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Come mandare via un inquilino prima della scadenza?

11 Maggio 2021
Come mandare via un inquilino prima della scadenza?

Come può il locatore rientrare in possesso dell’immobile dato in affitto prima della scadenza del contratto?

Nel contratto di affitto (sia ad uso abitativo che commerciale), la durata minima è imposta dalla legge. Le parti non possono modificare tale aspetto, tant’è che l’eventuale patto contrario alla legge è nullo.

Se però al conduttore è consentito recedere in qualsiasi momento per una giusta causa (salvo il preavviso di sei mesi), al locatore tale possibilità non è concessa; questi deve rispettare il termine di scadenza. Di qui, il frequente quesito: come mandare via un inquilino prima della scadenza? In quali circostanze il padrone di casa può disdettare il contratto di affitto per rientrare in possesso del proprio immobile? Invero la legge prevede alcune ipotesi, sebbene in via del tutto eccezionale, come nel caso in cui l’appartamento dovesse servire al proprietario per andarci ad abitare. Le elencheremo qui di seguito, distinguendo tra locazione ad uso abitativo (nelle sue varie forme) e locazione ad uso commerciale. 

Quando mandare via l’inquilino prima della scadenza?

La fondamentale regola da tenere a mente è che l’unico caso in cui il proprietario può disdettare l’affitto in anticipo è solo in occasione della prima scadenza del contratto e, comunque, unicamente per specifici motivi indicati dalla legge. Non gli è consentito quindi né prima, né dopo. Se perde questo treno, per poter recedere dal contratto dovrà attendere la successiva scadenza.

Ad esempio, in una locazione abitativa della durata di 4 anni + altri 4 di rinnovo automatico, il locatore può recedere dal contratto solo al termine dei primi 4 anni e per specifici motivi che vedremo a breve, evitando così il tacito rinnovo automatico (che, altrimenti, sarebbe obbligatorio); se non lo fa, dovrà aspettare i successivi 4 anni e solo allora, prima che lo stesso si rinnovi, dare la disdetta (che, in questo caso, potrà essere fornita anche senza motivazioni particolari).

Lo stesso dicasi nella locazione abitativa di 3 anni + altri 2 di rinnovo automatico, dove il proprietario può mandare via l’inquilino alla scadenza dei primi 3 anni, evitando così il successivo rinnovo biennale. Se non lo fa, dovrà attendere il quinto anno per poter esercitare il diritto di recesso.

In buona sostanza, al locatore non è consentito – come invece all’inquilino – interrompere il contratto a suo piacere ed in qualsiasi momento, neanche fornendo una valida giustificazione (come ad esempio l’esigenza di ristrutturare casa o di abitarla). Egli dovrà pur sempre attendere la prima scadenza. Alle successive, invece, egli può recedere liberamente, senza fornire spiegazioni e senza che la sua volontà possa essere contestata.

Locazione abitativa: quando mandare via l’inquilino prima della scadenza

Nell’ambito della locazione ad uso abitativo esistono svariate forme previste dalla legge. La prima e la più diffusa è la locazione a canone libero (ove cioè le parti possono stabilire l’importo del canone senza alcun vincolo). È anche chiamata «locazione 4+4» perché ha una durata obbligatoria di 4 anni con un rinnovo automatico (anch’esso obbligatorio) di altri 4 anni. Al termine dell’ottavo anno, la locazione si rinnova per altri 4 anni, e così ad ogni scadenza, a meno che non intervenga la comunicazione – da una delle due parti – che manifesti la volontà di disdire il contratto e, quindi, impedisca il tacito rinnovo automatico. Tale comunicazione va data con un preavviso di 6 mesi rispetto al momento del rinnovo.

Esiste poi la locazione a canone concordato (ove il canone è invece fissato da accordi territoriali); è anche detta «locazione 3+2» in quanto la durata obbligatoria iniziale è di 3 anni, con un primo e obbligatorio rinnovo di di 2 anni. Al termine del quinto anno, la locazione si rinnova per altri 2 anni, e così ad ogni successiva scadenza, salvo intervenga la comunicazione con la disdetta di una delle due parti, con un preavviso di almeno 6 mesi.

In entrambi i casi, come abbiamo detto in precedenza, al proprietario è concesso mandare via l’inquilino e rientrare in possesso del proprio immobile alla prima scadenza del contratto, evitando così il rinnovo automatico e obbligatorio (rispettivamente di 4 e di 2 anni). 

Come anticipato, la possibilità per il locatore di disdire l’affitto alla prima scadenza è limitata solo al ricorrere di alcune ipotesi previste dalla legge e che in seguito elencheremo. Si tratta del caso in cui l’immobile viene destinato ad uso proprio del locatore, o quando il conduttore ha a disposizione un altro immobile, o in caso di mancato utilizzo dell’appartamento da parte del conduttore, o quando il locatore ha intenzione di vendere l’immobile a terzi, per finire alle ipotesi di ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio di cui è parte l’immobile locato.

È sufficiente che il locatore abbia la seria intenzione di servirsi dell’immobile per uno di questi motivi o di effettuare le opere consentite. 

Tali motivi devono essere esplicitati nella lettera di disdetta in modo da consentire al conduttore la verifica dell’attendibilità delle dichiarazioni del locatore e, nel caso di falsa dichiarazione, contestarne il comportamento.

In quali casi il proprietario può disdire l’affitto prima della scadenza?

Una volta visto che la disdetta dell’affitto può essere data solo in occasione della prima scadenza del contratto, evitando così il primo rinnovo obbligatorio, vediamo in quali casi ciò è possibile, ossia in presenza di quali motivazioni. Esse sono:

  • la necessità del locatore (o del coniuge, dei suoi genitori, dei suoi figli o dei parenti entro il 2° grado in linea retta) di abitare l’immobile oppure di adibirlo ad attività commerciale, artigianale o professionale;
  • la disponibilità, da parte del conduttore, di un altro immobile nello stesso Comune da poter abitare (può essere a titolo di proprietà, di uso, di diritto di abitazione, di usufrutto);
  • il mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore: è necessario che questi non occupi continuativamente l’immobile senza un giustificato motivo;
  • la ricostruzione, demolizione e trasformazione dell’edificio: si può disdire l’affitto se l’immobile locato è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità; in uno stabile di cui sia prevista l’integrale ristrutturazione o la demolizione e radicale trasformazione in modo da realizzare nuove costruzioni; in un immobile sito all’ultimo piano di uno stabile in cui debbano essere eseguite sopraelevazioni e per ragioni tecniche sia indispensabile lo sgombero dell’immobile stesso;
  • la vendita dell’appartamento se il locatore non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In tal caso, però, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

Locazione abitativa: come mandare via l’inquilino prima della scadenza

Il locatore deve comunicare – con raccomandata a/r, pec o fax – il proprio diniego di rinnovazione al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza dei primi 4 o 3 anni (a seconda del tipo di contratto di locazione), a pena di decadenza; secondo la giurisprudenza, significa che la comunicazione deve pervenire al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale.

Nella comunicazione di disdetta, il locatore deve specificare, a pena di nullità, su quale dei motivi sopra elencati è fondata la propria volontà di recedere, indicando altresì la data entro la quale il conduttore deve rilasciare l’immobile.

Il locatore che ha ottenuto la disponibilità dell’immobile per adibirlo ad abitazione o per esercitarvi un’attività commerciale ha 12 mesi di tempo dalla consegna dell’immobile per realizzare tale intenzione.

Se l’ha ottenuta per eseguirvi lavori di demolizione, ricostruzione, ristrutturazione o restauro, deve rispettare i termini della concessione edilizia o quelli del piano comunale di intervento.

Che succede se il locatore non rispetta i motivi della disdetta?

Se il locatore non rispetta nei termini di legge, l’intento che ha posto a base della disdetta dell’affitto, l’inquilino può fargli causa ed agire in tribunale per chiedere alternativamente:

  • il ripristino del contratto di locazione, col rimborso di tutte le spese affrontate (ad esempio, trasloco);
  • il risarcimento del danno in misura non inferiore a 36 mensilità.

Contratti di locazione brevi: disdetta del proprietario

Nei contratti di locazione a uso transitorio, per studenti universitari e per uso turistico, al locatore non è data la possibilità di recedere prima della scadenza del termine, anche in ragione del fatto che la durata, in tali ipotesi, è significativamente più breve. 

Locazione commerciale: quando disdire il contratto prima della scadenza

La locazione a uso commerciale ha una durata di 6 anni con un primo tacito ed automatico rinnovo di altri 6 anni. Alle successive scadenze (ossia dopo i primi 12 anni di affitto) le parti sono libere di recedere senza fornire motivazioni.

Similmente a quanto visto per la locazione ad uso abitativo, anche in quella commerciale il locatore può recedere anticipatamente, in occasione cioè del primo rinnovo ossia dopo sei anni. Lo potrà fare, con un preavviso di 1 anno, solo per le cause indicate dalla legge. Tali cause sono:

  • adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  • adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività commerciale, artigianale o professionale;
  • demolire l’immobile per ricostruirlo o ristrutturarlo integralmente; 
  • eseguire interventi di recupero in base ad un piano pluriennale di ristrutturazione;
  • ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conformi a quanto stabilito dai piani commerciali comunali.

DINIEGO DI RINNOVO DELLA LOCAZIONE (PRIMA SCADENZA)

(da inviarsi a mezzo raccomandata a/r almeno sei mesi prima della scadenza)

(Luogo)………

(Data)……….

………………………….

[Indirizzo del destinatario]

Oggetto: Diniego di rinnovo alla prima scadenza del contratto di locazione per l’immobile sito in……… Via……………

Egregio Signor………… [nome e cognome del Conduttore]

con riferimento al contratto tra noi in essere relativo all’unità immobiliare sita in………….. Via………….. n…………… con decorrenza dal………….. e scadenza il………….. Le comunico la mia necessità di ottenere la disponibilità dell’immobile in oggetto per destinarlo………….. [specificare il motivo del diniego].

Pertanto La informo, a tutti gli effetti di legge, che non intendo rinnovare la locazione oltre la prossima scadenza del……….

Le chiedo pertanto di rilasciare l’immobile entro il……….

Le chiedo cortesemente di comunicarmi le modalità con cui intende provvedere al rilascio dell’immobile entro la predetta data.

………

(Firma del locatore)


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3 Commenti

  1. Due domande veloci: e se il conduttore NON paga reiteratamente l’affitto o tarda di farlo abitudinariamente??? E se il conduttore trasforma ABUSIVAMENTE i locali presi in affitto in una “specie” di dormitorio pubblico/pensionato per diseredati con un “VA’ e VIENI” di sconosciuti a tutte le ore del giorno e della notte??? Non siamo ai confini dell’asilo a gente sospetta ex legge n.392/78??? Ma la faccenda è assai più lunga e complicata… NON voglio occuparvi troppo spazio!!!

  2. Abbiamo mandato via di casa l’inquilino perché dovevamo trasformare l’appartamento in uno studio. Mio figlio ha deciso di intraprendere un’attività professionale autonoma e quindi aveva bisogno di un appoggio. Che senso aveva prendere un altro appartamento in affitto quando c’era il nostro, pure ben posizionato per la sua attività. Quindi, abbiamo dovuto disdire il contratto d’affitto prima del tempo

  3. Visti i tempi bui causati dalla pandemia, io e mia moglie abbiamo pensato di vendere il vecchio appartamento che avevamo dato in affitto perché avevamo bisogno di liquidità e poiché ci è arrivata una proposta vantaggiosa. Nostro malgrado, abbiamo chiesto al conduttore, di lasciare casa per la vendita. Ovviamente, abbiamo atteso che trovasse un altro appartamento, indirizzandolo verso un nostro contatto che gli ha fatto anche un buon prezzo per il canone di locazione, così lui ha potuto prendere una nuova casa in affitto mantenendo lo stesso canone e noi abbiamo adibito il nostro appartamento (facendo vari lavoretti) per venderlo ad un buon offerente

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