Sfratto dai locali commerciali: come funziona?

Intimazione di rilascio dell’immobile per morosità o per finita locazione: quando si può fare, qual è la procedura e cosa comporta.

Se possiedi degli immobili ad uso commerciale, come negozi, strutture alberghiere, capannoni industriali o magazzini ad uso deposito, e il tuo inquilino non ti paga puntualmente i canoni oppure non rilascia i locali al termine della durata stabilita nel contratto, sei sicuramente interessato a sapere come funziona lo sfratto dai locali commerciali.

Analogamente, se sei il conduttore di un’attività svolta in affitto in immobili altrui vorresti sapere se il proprietario ti può sfrattare se ritardi il pagamento di alcune mensilità del canone o se deve avere un certo margine di tolleranza nei tuoi riguardi.

Vediamo subito qual è la procedura prevista dalla legge in questi casi per ottenere il rilascio degli immobili, per capire quando si può realizzare, quali sono le condizioni e come funziona lo sfratto dai locali commerciali.

Sfratto dai locali commerciali: cos’è e come si applica

Lo sfratto è un provvedimento previsto dalla legge [1] contro la morosità del conduttore che non paga i canoni previsti nel contratto di locazione oppure trattiene i locali dopo la scadenza del termine finale, senza restituirli al locatore.

Lo sfratto può, quindi, essere intimato in presenza di una di queste due situazioni:

• il mancato pagamento dei canoni dal conduttore al locatore (sfratto per morosità);
• la scadenza del termine di durata del contratto, se esso non prevedeva il rinnovo, tacito o esplicito (sfratto per finita locazione).

Sfratto dai locali commerciali per finita locazione: requisiti

I contratti di locazione commerciale hanno una durata tipica [2] di sei anni (nove anni per le locazioni ad uso alberghiero) con rinnovo tacito per un pari periodo se il locatore non intima il recesso prima della scadenza ed entro il periodo di preavviso stabilito.

Lo sfratto per finita locazione può essere intrapreso soltanto dopo la scadenza del termine stabilito dal contratto, non mentre esso è ancora in corso. È un rimedio in favore del proprietario per consentirgli di ottenere in maniera celere la liberazione dei locali che non sono stati spontaneamente rilasciati dall’inquilino alla fine del periodo di validità contrattuale.

Sfratto dai locali commerciali per morosità: condizioni

Il locatore può avviare lo sfratto per morosità dal locale commerciale quando il conduttore è in notevole ritardo nel pagamento dei canoni di locazione rispetto alle scadenze pattuite [3].

Di solito, insieme all’intimazione di sfratto, il locatore chiede al giudice una pronuncia di condanna al pagamento dei canoni scaduti al momento di proposizione della domanda e di quelli che scadranno fino all’esecuzione dello sfratto.

Per poter chiedere lo sfratto il locatore dovrà essere munito di un contratto di locazione stipulato per iscritto e regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate, dal quale dovranno emergere le date entro cui il conduttore è tenuto a pagare le quote dovute.

Sfratto dai locali commerciali: differenze rispetto agli sfratti abitativi

Nelle locazioni commerciali non vige la regola di tolleranza nel ritardo, stabilita per le locazioni abitative, fino a 20 giorni oltre la scadenza di ciascuna mensilità. Il locatore può ottenere la risoluzione del contratto per inadempimento in tutti i casi in cui l’inadempimento del conduttore è grave, o precisamente, può essere considerato «di non scarsa importanza» [4].

Non c’è quindi un numero di mensilità prefissato oltre le quali scatta l’inadempimento ed è possibile ricorrere allo sfratto. In concreto, i giudici ritengono grave una morosità che perdura da alcuni mesi e senza giustificato motivo, come ha ribadito una recente sentenza del tribunale di Roma [5] a proposito di un ritardo nei pagamenti che si era accumulato durante il periodo di emergenza Covid-19 (in cui gli sfratti sono sospesi) ma era già insorto prima.

Un’altra importante differenza rispetto alle locazioni ad uso abitativo è che negli affitti commerciali l’inquilino non ha la possibilità di sanare la morosità durante il corso del giudizio usufruendo del “termine di grazia” di 90 giorni concesso dal giudice per pagare i canoni scaduti.

Sfratto dai locali commerciali: procedura e tempi

La procedura di sfratto dai locali commerciali è analoga a quella prevista per gli altri tipi di locazione. Si inizia con un’intimazione di sfratto da notificare al conduttore, attraverso la quale lo si cita in giudizio davanti al tribunale civile del luogo ove è ubicato l’immobile per ottenere l’ordinanza di convalida dello sfratto e, se richiesto, anche un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti. Se i locali sono di proprietà comune, può agire in giudizio anche uno solo dei locatori.

All’udienza fissata, se l’inquilino non compare o non si oppone in modo fondato, il giudice emetterà un’ordinanza di rilascio dell’immobile, che è direttamente esecutiva. Trascorsi 10 giorni dalla sua notifica al conduttore, il provvedimento potrà essere eseguito in modo coattivo con l’intervento dell’ufficiale giudiziario.

I tempi concreti per ottenere la liberazione dei locali potranno essere molto lunghi – da diversi mesi ad alcuni anni – in base al numero di procedure pendenti nel circondario del tribunale.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi i seguenti articoli:

• Sfratto per morosità locale commerciale;
• Intimazione di sfratto per finita locazione e decreto ingiuntivo;
• Sfratto locazione commerciale: ultime sentenze;
• Sfratto per morosità immobile uso commerciale: ultime sentenze.