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Prima casa e abitazione principale

12 Maggio 2021
Prima casa e abitazione principale

Differenza tra prima casa e abitazione principale: cosa si intende ai fini fiscali con questi due concetti?

Si fa spesso difficoltà a capire cosa si intende per prima casa ai fini fiscali e qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale. Si tratta di due concetti completamente diversi anche nel linguaggio comune. La prima casa è, infatti, quella che si compra per prima, a fronte di ulteriori acquisti successivi. Invece, l’abitazione principale è ove si vive abitualmente, la dimora destinata ad accogliere la famiglia per gran parte dell’anno e che, per ciò, diventa “principale” rispetto ad eventuali ulteriori proprietà immobiliari. 

Pertanto, non è detto che la prima casa sia anche l’abitazione principale: una persona potrebbe comprare un immobile e poi decidere di darlo in affitto, andando a vivere altrove (in una “seconda casa”, ad esempio, o in affitto). 

Al di là di ciò che è facilmente desumibile dal vocabolario italiano, in questo breve articolo ci soffermeremo piuttosto sul significato giuridico che prima casa e abitazione principale assumono, soprattutto da un punto di vista fiscale. Difatti, tali concetti acquistano rilievo soprattutto quando entrano in gioco le agevolazioni previste dalla normativa tributaria. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la prima casa

Come anticipato, la prima casa è, da un punto di vista linguistico, il primo immobile che una persona acquista nell’arco della propria vita. 

Da un punto di vista giuridico, invece, il concetto assume un altro significato. Vediamo allora cosa si intende per prima casa ai fini fiscali. 

La prima casa è l’immobile non di lusso situato nello stesso Comune ove il contribuente ha la residenza. Se, in tale Comune, il proprietario non ha altre abitazioni (neanche per quote), egli può usufruire di un notevole sconto di imposte al momento dell’acquisto (ossia alla firma del rogito). È il cosiddetto bonus prima casa. 

È però necessario che il soggetto in questione non sia titolare (neanche per quote) di un altro immobile, ovunque situato, su cui abbia già sfruttato il bonus prima casa; diversamente, dovrà cederlo (donarlo o venderlo) entro un anno dal nuovo acquisto. 

Anche per la residenza c’è tempo: l’obbligo di trasferirla nel Comune ove si trova l’immobile da agevolare può essere adempiuto entro 18 mesi dalla firma del rogito. Peraltro, la residenza può anche essere fissata in un’altra via dello stesso Comune e non necessariamente all’indirizzo stesso della casa in questione.

A queste condizioni quindi (residenza entro 18 mesi, assenza di altre abitazioni nello stesso Comune, vendita entro 1 anno dell’immobile su cui è stato già sfruttata l’agevolazione) è possibile ottenere il bonus prima casa.

Il bonus prima casa consiste in una riduzione delle imposte sul trasferimento della proprietà. Per chi acquista da privato, l’imposta di registro passa dal 9% al 2%, mentre l’imposta ipotecaria e catastale sono nella misura di 50 euro ciascuna. Per chi acquista da ditta, invece, l’Iva passa dal 10% al 4%, mentre l’imposta ipotecaria, catastale e di registro sono nella misura di 200 euro ciascuna.

Chi acquista una causa con il bonus deve però impegnarsi a non venderla entro 5 anni, a meno che, entro 1 anno, non ne acquisti una nuova con le stesse caratteristiche sopra evidenziate. 

L’obbligo di rivendere la precedente casa acquistata con il bonus non sussiste se questa è divenuta inidonea ad essere abitata (ad esempio, perché troppo piccola o perché rovinata da un terremoto o facente parte di un edificio in ristrutturazione).

Cos’è l’abitazione principale

L’abitazione principale è il luogo ove il contribuente dimora abitualmente ossia ove vive per gran parte dell’anno. Tale luogo deve di norma coincidere anche con la residenza anagrafica. Difatti, non è legale fornire in Comune un luogo di residenza ove non si abita assiduamente. Commetterebbe ad esempio reato di falso in atto pubblico colui che dichiari di essere residente nella casa al mare solo per non pagare l’Imu su di essa, quando invece vive nella casa di città con il resto della famiglia.

L’abitazione principale non deve essere per forza la prima casa. Si può dimorare anche nella casa acquistata per seconda, per terza, ecc. 

Si può anche dimorare in un immobile diverso rispetto a quello per il quale si è usufruito del bonus prima casa, a patto che si trovino entrambi nello stesso Comune. E ciò perché, come anticipato nel paragrafo precedente, l’obbligo di fissare la residenza nel Comune ove si trova la prima casa non richiede che si tratti proprio dello stesso indirizzo.

Da un punto di vista fiscale, il concetto di abitazione principale è collegato all’esenzione dal pagamento Imu. Tale agevolazione è consentita solo a patto che l’immobile in questione:

  • sia dimora abituale del contribuente e del suo nucleo familiare;
  • sia residenza del contribuente e del suo nucleo familiare. 

Per non pagare l’Imu, devono sussistere entrambi tali requisiti.

Quindi, alla domanda «Cosa si intende per abitazione principale ai fini fiscali» bisogna rispondere nel seguente modo: l’abitazione principale è l’immobile ove il contribuente (e la sua famiglia) sono residenti e dimorano abitualmente. 

Differenza tra prima casa e abitazione principale

Da quanto appena visto, è chiaro che la differenza tra prima casa e abitazione principale si posa, oltre che su un diverso significato linguistico, anche sulle differenti agevolazioni fiscali previste per le due ipotesi.

La prima casa può usufruire del bonus prima casa e richiede il rispetto delle seguenti condizioni:

  • non bisogna essere proprietari di altre abitazioni, destinate a civile dimora, nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile da comprare. In caso contrario, tale abitazione va ceduta (venduta o donata) prima del nuovo rogito;
  • non bisogna essere proprietari di un altro immobile, ovunque situato in Italia, per il quale si è già usufruito del bonus prima casa. In caso contrario, tale immobile va ceduto (venduto o donato) entro 1 anno dal nuovo acquisto;
  • bisogna trasferire la residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile entro 18 mesi dal rogito;
  • non bisogna vendere l’immobile entro 5 anni dal rogito, a meno che, nell’anno successivo, non si acquisti una nuova “prima casa”.

L’abitazione principale può usufruire dell’esenzione Imu ma richiede il rispetto delle seguenti condizioni:

  • deve essere luogo di residenza del contribuente e della sua famiglia;
  • deve essere luogo di dimora abituale del contribuente e della sua famiglia.

Si può usufruire del bonus prima casa e dell’esenzione Imu?

Proprio perché i concetti di prima casa e di abitazione principale poggiano su presupposti differenti è ben possibile usufruire nello stesso tempo del bonus prima casa e dell’esenzione dal versamento Imu. È il caso di un contribuente che acquisti un immobile, non avendone altri intestati e che, perciò si avvalga del bonus prima casa. Dopo qualche anno, acquista una seconda abitazione e decide di andarvi a vivere, fissando lì la sua residenza, condizioni queste che gli consentono di non versare l’Imu. 

In tale situazione, pur non potendo ottenere il bonus prima casa sul secondo immobile acquistato (a meno che non venda il primo), non decade dall’agevolazione fiscale di cui ha già usufruito alla firma del primo contratto di compravendita. 



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