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Strada privata da asfaltare: come avviene la ripartizione spese?

27 Agosto 2021 | Autore:
Strada privata da asfaltare: come avviene la ripartizione spese?

Quando deve essere il Comune l’incaricato della manutenzione e quando i singoli proprietari? Tutti devono sostenere lo stesso costo?

Uno dei motivi di conflitto con i vicini di casa è la manutenzione della strada privata su cui sorgono villette o un condominio: c’è chi ritiene che, tutto sommato, si possa aspettare a sistemarla e chi invece è stanco di prendere le buche quando torna a casa in moto o in bicicletta. Poi, non manca mai chi vorrebbe vedere tutto perfetto anche per una questione di estetica. Chi rimanda i lavori di sistemazione, di solito, non lo fa per pigrizia ma per soldi, seguendo il vecchio principio secondo cui «meglio spendere domani quello che potresti spendere oggi». Tuttavia, quando la maggioranza vince o la situazione si fa pericolosa e bisogna intervenire, per la strada privata da asfaltare come avviene la ripartizione delle spese?

Intanto, bisognerebbe stabilire che cosa si intende per strada privata. Perché potrebbe trattarsi di una via aperta o non aperta al pubblico. Cambia qualcosa? Certo che cambia: perché, come vedremo tra poco, nel primo caso dovrebbe entrare in gioco l’amministrazione comunale. Il problema si pone se la strada privata da asfaltare è chiusa al pubblico, cioè serve solo ai proprietari. In questo caso, come avviene la ripartizione delle spese? Vediamo.

Strada privata: cosa si intende?

È il caso, prima di entrare nel merito di come funziona la ripartizione delle spese per asfaltare una strada privata, distinguere i vari tipi di strade, in base alla proprietà e al loro utilizzo.

Per quanto riguarda la proprietà, la strada di una città o di un paese può essere pubblica (cioè appartenente al Comune) oppure privata, vale a dire di uno o più proprietari. Se, invece, si parla dell’utilizzo, la strada può essere o non essere ad uso pubblico. Ciò significa che ci può essere una strada di proprietà di privati ad uso pubblico. Si pensi, ad esempio, a quella che, pur non essendo comunale, serve per accedere a una scuola o ad un ufficio postale. In questo caso, si parla anche di strade vicinali gravate da una servitù pubblica di passaggio.

Così come ci possono essere delle vie di proprietà pubblica ad uso privato, dette anche «strade interne di servizio», che soddisfano le esigenze di singoli edifici pubblici.

Strada privata aperta al pubblico: chi paga la manutenzione?

La strada privata aperta al pubblico, dunque, è quella che non è di proprietà del Comune, della Provincia o di un altro ente ma che appartiene ad uno o più privati cittadini e che non serve soltanto loro: la strada è, infatti, aperta a chiunque, all’intera collettività, per soddisfare esigenze pubbliche. Citavamo prima gli esempi della scuola o di un ufficio postale.

Pur trattandosi, dunque, di una strada che non appartiene ad un ente ma a privati cittadini, la manutenzione spetta all’amministrazione comunale per il solo fatto che sulla strada in questione è consentito il passaggio di tutti.

Attenzione, però: in capo al Comune non c’è soltanto l’obbligo di asfaltarla o di tenerla in sicurezza ma anche – di conseguenza, si potrebbe dire – la responsabilità di un eventuale danno causato dalla scarsa manutenzione.

A tal proposito, la Cassazione ha stabilito che l’amministrazione pubblica è tenuta alla manutenzione o alla messa in sicurezza delle aree, anche di proprietà privata, antistanti le vie pubbliche, quando vi possa essere un pericolo per gli utenti della strada.

Strada privata non aperta al pubblico: chi paga la manutenzione?

Diverso è il caso della strada privata sulla quale possono transitare soltanto i proprietari a cui serve, poiché non è aperta al transito dell’intera collettività, ovvero non è ad uso pubblico. In questo caso, può essere anche chiusa per non consentire l’accesso agli estranei e la manutenzione deve essere a carico dei proprietari. Saranno anche loro a rispondere di eventuali danni a terzi (ad esempio, l’amico o il parente del vicino che viene in visita e che inciampa in una buca riportando una lesione).

Se la manutenzione non c’è stata e la strada privata è da asfaltare, come avviene la ripartizione delle spese se non è una via aperta al pubblico?

È importante riportare l’articolo in cui il Codice civile stabilisce che le disposizioni proprie del condominio vengono applicate «in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni» [1]. Significa che se una strada privata serve due immobili indipendenti l’uno dall’altro, la strada stessa deve essere considerata come le parti comuni di un supercondominio, a meno che ci sia una diversa disposizione messa nero su bianco (si pensi alla riserva di proprietà in capo ad uno dei proprietari con servitù a vantaggio dell’altro).

Questo ci porta a dire che la ripartizione delle spese per l’asfaltatura di una strada privata ad uso comune deve seguire la logica del condominio, ovvero quella secondo cui la spesa va distribuita in base ai millesimi di proprietà, oppure in altro modo previsto da un eventuale accordo tra tutti i comproprietari della strada.

L’alternativa è quella di dividere la strada comune tra i vari proprietari in modo che ciascuno di loro provveda alla spesa di manutenzione della propria porzione di strada, come previsto dal Codice civile [2]. La normativa, infatti, dice che «le parti comuni non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».

Strada privata: ripartizione delle spese in base all’uso

C’è, tuttavia, un’altra possibile interpretazione circa la ripartizione delle spese per asfaltare la strada privata ed è quella basata non sui millesimi di proprietà ma sull’uso che se ne fa.

Abbiamo detto che quando una strada privata serve più immobili, essa deve essere considerata come una parte comune di un condominio. Ora, si pensi a quello che succede negli edifici condominiali con le spese di manutenzione di un ascensore: metà del costo viene pagato da tutti in base ai millesimi di proprietà e l’altra metà a seconda del piano in cui abita ciascun condomino, poiché quelli del piano terra o del primo piano lo utilizzeranno molto di meno (o per niente) rispetto a quello, ad esempio, del sesto piano [3]. Lo stesso succede con le spese di pulizia e di manutenzione delle scale.

Tornando al nostro caso, il ragionamento potrebbe essere identico. Se una strada privata è lunga un chilometro e serve (per ipotesi) dieci villette, chi abita nel primo immobile che si trova appena imboccata la strada non percorrerà mai tutto il tratto fino in fondo e, quindi, non contribuirà all’usura dell’asfalto di tutta la strada, come invece farà chi abita nell’ultima villetta. Per assurdo, chi vive nel primo immobile si troverà il suo pezzo di strada più rovinato, poiché da lì ci passano tutti.

Pertanto, e sempre Codice civile alla mano [4], sarebbe possibile applicare il principio secondo cui, quando la cosa comune è per struttura destinata oggettivamente a servire i condòmini in misura diversa, i costi vengono ripartiti in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Serve, però, fare una sorta di regolamento condominiale, cioè un accordo scritto e approvato da tutti i proprietari della strada.


note

[1] Art. 1117-bis cod. civ.

[2] Art. 1119 cod. civ.

[3] Art. 1124 cod. civ.

[4] Art. 1123 cod. civ.


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