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L’immobiliare può sfrattare per morosità?

13 Maggio 2021 | Autore:
L’immobiliare può sfrattare per morosità?

Quando la società ha acquisito un immobile fruendo delle agevolazioni fiscali ha interesse a liberarlo dall’inquilino moroso.

Se il tuo padrone di casa non è un privato ma una società immobiliare, dovresti preoccuparti un po’ di più se non paghi puntualmente l’affitto. La società commercializza immobili e non ha interesse a tenerli fermi. Oltretutto, al momento dell’acquisto, aveva probabilmente beneficiato di una particolare agevolazione fiscale, che le verrà revocata se non vende l’appartamento entro un triennio. Allora, l’immobiliare può sfrattare per morosità ed anzi è incentivata a farlo il più in fretta possibile.

Lo dimostra una recente sentenza della Commissione tributaria del Lazio [1], che ha recuperato le imposte dovute sull’atto di compravendita da una società immobiliare che non era riuscita a rivendere l’immobile entro i termini di legge, a causa della presenza di un inquilino moroso che aveva reso meno appetibile il bene sul mercato. Questo motivo non è stato considerato valido dai giudici perché non costituiva un impedimento assoluto alla vendita dell’immobile, anche se era occupato.

Vediamo dunque quando e come l’immobiliare può sfrattare per morosità gli inquilini e se per poterlo fare è soggetta a condizioni particolari, distinguendo il caso in cui è stata essa stessa a stipulare il contratto di locazione dal caso in cui ha “ereditato” un contratto già in essere con il precedente proprietario.

Le agevolazioni fiscali spettanti alle società immobiliari

Le società immobiliari beneficiano per legge [2] dell’imposta di registro con aliquota agevolata all’1% sulla cessione di fabbricati ad uso abitativo in esenzione Iva dei quali esse sono acquirenti, a condizione che si impegnino a rivendere, entro tre anni dalla data di acquisto, quegli immobili a terzi.

Si tratta di un consistente risparmio fiscale, considerato che l’aliquota ordinaria è fissata nella misura del 9%. Il beneficio è previsto in considerazione del fatto che la compravendita di questi fabbricati rientra nell’attività tipica di commercializzazione effettuata dalle imprese immobiliari, le quali hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita di beni immobili.

Società immobiliari e appartamento occupato dall’inquilino

Il termine di tre anni entro cui deve avvenire la rivendita a pena di perdita delle agevolazioni può risultare in concreto troppo breve, considerate le note difficoltà del mercato immobiliare, che soprattutto in certe zone d’Italia non rendono agevole “piazzare” determinati beni immobili in vendita e trovare un acquirente disposto a pagare un prezzo congruo.

Le difficoltà aumentano quando l’appartamento è occupato da un inquilino, in virtù di un contratto di locazione stipulato dalla medesima società immobiliare proprietaria, oppure quando è stato ceduto ad essa dal precedente proprietario al momento della compravendita. La presenza di un inquilino pregiudica la commerciabilità del bene, soprattutto quando egli è divenuto moroso, poiché non ha pagato i canoni entro i termini stabiliti.

Sfratto per morosità: procedura e tempi

Lo sfratto per morosità è un rimedio di ordine generale previsto per le situazioni di mancato puntuale pagamento dei canoni di locazione entro i termini stabiliti nel contratto. La procedura di sfratto per morosità segue un iter più veloce delle cause normali: inizia con un’intimazione di sfratto notificata dal proprietario all’inquilino moroso e termina con l’emissione dell’ordinanza di convalida di sfratto da parte del tribunale del luogo ove si trova l’immobile.

Ottenuta l’ordinanza di convalida di sfratto, il proprietario deve notificarla all’inquilino; così lo sfratto diventa esecutivo e se egli non libererà spontaneamente l’immobile, il proprietario potrà ottenere il rilascio forzoso, attraverso l’intervento dell’ufficiale giudiziario e con l’ausilio della forza pubblica.

I tempi dello sfratto per morosità variano notevolmente a seconda dei luoghi, in base al numero delle procedure pendenti presso il tribunale del circondario; possono essere contenuti nell’arco di alcuni mesi oppure dilatarsi fino a qualche anno.

Quando l’immobiliare può sfrattare per morosità

Al di là del diverso regime fiscale applicabile alle compravendite, la società immobiliare è equiparata a qualsiasi altro proprietario. Perciò, le condizioni per procedere allo sfratto per morosità non differiscono da quelle generali che ti abbiamo esposto.

In più, devi considerare che in caso di cambio di proprietario il contratto di affitto rimane valido: perciò, se il precedente padrone di casa aveva venduto l’appartamento ad un’impresa immobiliare mentre era già in corso la locazione ad uso abitativo, si verifica un’ipotesi di cessione legale del contratto con il subentro del nuovo proprietario nella posizione e nei diritti di chi gli ha venduto il suo immobile.

L’importante è che il contratto di locazione sia stato regolarmente registrato all’Agenzia delle Entrate, altrimenti la procedura accelerata di sfratto per morosità non potrà realizzarsi e il proprietario per ottenere la liberazione dell’immobile dovrà instaurare una causa ordinaria.


note

[1] Ctr Lazio, sent. n. 2454/21.

[2] Art. 1, comma 6, Tariffa Parte 1° D.P.R. n.131/1986.


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