Diritto e Fisco | Articoli

Lavori condominiali: si può accedere alla proprietà privata?

13 Maggio 2021
Lavori condominiali: si può accedere alla proprietà privata?

L’amministratore può ordinare l’accesso nell’appartamento di uno dei condomini anche se questo non lo vuole?

Si può accedere alla proprietà privata in caso di lavori condominiali? La proprietà privata è intoccabile, anche all’interno del condominio. Se la legge tutela i cittadini anche dalla stessa polizia che – salvo alcune eccezioni – non può entrare nell’altrui domicilio senza mandato del giudice, a maggior ragione ciò vale per l’amministratore di condominio: questi non può ordinare di aprire la porta dell’appartamento, neanche se ciò serve per appurare eventuali opere non autorizzate che potrebbero pregiudicare la stabilità dell’edificio.

Eppure, la Cassazione ritiene che, in alcune situazioni, come nell’ipotesi di lavori condominiali, l’amministratore abbia il diritto di accedere nella proprietà privata, ossia in casa altrui. E se ciò non gli viene consentito “con le buone”, può rivolgersi al tribunale affinché ingiunga al titolare di non fare resistenza. 

Proprio di recente, la Suprema Corte si è pronunciata su un caso del genere [1]. La pronuncia merita di essere commentata qui di seguito per comprendere quali sono i poteri dell’amministratore di condominio e quali i doveri dei condomini. Ma procediamo con ordine.

Esecuzione di lavori condominiali e diritto di accesso negli appartamenti privati

Non capita di rado che l’esecuzione dei lavori condominiali, volti alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell’edificio, richieda l’accesso all’interno degli appartamenti privati dei condòmini. Ciò succede, ad esempio, quando si debbano verificare eventuali perdite nelle condutture di proprietà del condominio oppure quando si debba effettuare la manutenzione del tetto del palazzo o del lastrico solare o del terrazzo di copertura. 

Ebbene, tutte le volte in cui non vi sia altro modo per procedere a tali lavori se non passando dalla proprietà privata dell’appartamento, l’amministratore può chiedere al relativo proprietario di consentire l’accesso a lui e agli operai incaricati.

Cosa prevede la legge a riguardo? 

Quando è possibile l’accesso nell’appartamento del condomino

Esiste l’articolo 843 del Codice civile (dal titolo: «accesso al fondo») in base al quale: «Il proprietario [di un immobile] deve permettere l’accesso e il passaggio sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità […]».

Si tratta dunque di una deroga al principio per cui il titolare di un terreno o di una dimora può impedire a terzi l’accesso ad essa.

La norma subordina l’esercizio di tale diritto ad una situazione di «necessità», la quale evidentemente ricorre tutte le volte in cui non vi sia altro ragionevole modo di eseguire le opere senza il suddetto ingresso nella proprietà privata altrui.

In secondo luogo, è necessario che vi sia proporzione tra il danno subito dal proprietario dell’immobile e il vantaggio per il vicino.

L’accesso può essere imposto sia quando le opere concernono la proprietà del vicino che quando si tratta di proprietà comuni, come nel caso appunto del condominio. 

Si tenga peraltro conto che l’articolo 1122 del Codice civile stabilisce l’obbligo, per il titolare dell’appartamento in condominio, di comunicare all’amministratore l’avvio di lavori all’interno della sua proprietà (qui il modulo per la comunicazione all’amministratore); ciò al fine di esercitare un controllo su tali opere, affinché non rechino pregiudizio alla stabilità dell’edificio. L’amministratore deve poi riferirne al più presto all’assemblea. Ebbene, dalla lettura dell’articolo 843 citato, sembrerebbe che il potere di accesso dell’amministratore non possa essere vantato in tale occasione. 

Lavori condominiali: servitù di passaggio?

Da quanto appena visto, sono due i criteri per l’accesso al fondo altrui: l’uno consiste nell’assoluta necessità di accedere al fondo, l’altro nella proporzionalità del danno subìto dal titolare a tutto vantaggio per il terzo.

Come già chiarito dalla Cassazione [2], gli accessi e il passaggio che il proprietario dell’immobile deve consentire al vicino per l’esecuzione dei lavori di riparazione o manutenzione della cosa propria o comune non determinano però la costituzione di una servitù, ma si risolvono in una limitazione legale del diritto del titolare del fondo per una utilità occasionale e passeggera del vicino.

Lavori condominiali: cosa può fare l’amministratore?

L’amministratore ha quindi il diritto di accedere alla proprietà altrui – e di farvi accedere anche gli operai incaricati dal condominio – quando ciò sia necessario e utile al condominio per eseguire i lavori di ristrutturazione. 

In caso di mancata collaborazione da parte del titolare dell’immobile, l’amministratore può rivolgersi al tribunale affinché lo condanni ad eseguire tale accesso. 

Il giudice deve prima procedere ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l’unica possibile o, tra più soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo.

Se dovesse però risultare che il condominio può eseguire i lavori accedendo da un altro luogo che non violi la proprietà privata, con disagi e costi quanto meno pari a quelli che sosterrebbe il proprietario del fondo che dovrebbe subire il passaggio stesso, mancherà il requisito della necessità e, pertanto, l’accesso non potrà essere obbligato. Insomma, in presenza di valide alternative, l’amministratore non può obbligare il condomino ad aprirgli la porta. 


note

[1] Cass. ord. n. 11872 del 6.05.2021. 

[2] Cass. sent. n. 1908 /2009.

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube