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Irregolarità urbanistica e nullità del preliminare: Cassazione

13 Maggio 2021
Irregolarità urbanistica e nullità del preliminare: Cassazione

La sanzione della nullità urbanistica per vicende negoziali su immobili privi di concessione edificatoria non si applica al preliminare di vendita.

L’irregolarità urbanistica non determina l’invalidità del contratto preliminare

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della L.n. 47/1985 per i negozi relativi a immobili privi della concessione edificatoria non trova applicazione nei contratti quali il preliminare di vendita. Ciò, non solo in virtù del tenore letterale della norma ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2 della medesima legge, in caso di immobili edificati prima del 1° settembre 1967, o il rilascio di concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi posso intervenire successivamente al contratto preliminare. Di conseguenza, Si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. e si esclude la sanzione della nullità per il successivo contratto di vendita.

Corte di cassazione, sezione VI civile, ordinanza 5 marzo 2021 n. 6191 

Sull’importanza dell’inadempimento in caso di irregolarità urbanistica 

Vendita – Risoluzione per inadempimento – Indagine sulla gravità dell’inadempienza – Presupposti.

Ai fini della risoluzione del contratto nel caso di parziale o inesatto adempimento della prestazione, l’indagine circa la gravità della inadempienza deve tener conto del valore complessivo del corrispettivo pattuito in contratto, determinabile mediante il criterio di proporzionalità che la parte dell’obbligazione non adempiuta ha rispetto ad esso (nel caso in cui, come quello nella specie, si deduce a fondamento della domanda di risoluzione per inadempimento la presenza di due manufatti – garages e legnaia -, pertinenze dell’immobile oggetto del preliminare, che non risultano conformi alle norme urbanistiche, occorre procedere a valutare se la difformità dei manufatti realizzati rispetto a quello autorizzato possa essere considerata parziale e non preclusiva della possibilità di chiedere la sentenza ex art. 2932 c.c.).

Cassazione civile sez. II, 23/11/2020, n.26558

Divisione giudiziaria di un bene in comunione ove sia stata riscontrata la irregolarità urbanistica del fabbricato: è nulla.

Ai sensi del combinato disposto degli artt. 17 e 40 l. n. 47/1985, è nulla, in ogni caso e indipendentemente dall’anno di edificazione dell’immobile, la divisione giudiziaria di un bene in comunione ove sia stata riscontrata la irregolarità urbanistica del fabbricato .

Cassazione civile sez. II, 05/02/2020, n.2675

Preliminare di vendita, il mediatore deve comunicare al promissario acquirente circostanze a lui note o conoscibili  

Nella stipula di un preliminare di vendita il mediatore ha l’obbligo di comunicare al promissario acquirente le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza richiesta in relazione al tipo di prestazione, non essendo egli tenuto, in difetto di uno specifico incarico, a svolgere particolari indagini di natura tecnico-giuridica.

(In applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha condiviso la decisione della corte territoriale che, in una fattispecie in cui l’immobile promesso in vendita era risultato edificato in assenza di concessione edilizia e la domanda di sanatoria allegata al titolo d’acquisto della promittente venditrice era stata falsificata, aveva escluso la responsabilità del mediatore sul presupposto che la falsificazione non fosse agevolmente riscontrabile).

Cassazione civile sez. II, 12/11/2019, n.29229

Nullità preliminare e irregolarità urbanistica

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della l. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all’art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all’1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare. Ne consegue che, in queste ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto definitivo di vendita, ovvero si può far luogo alla pronunzia di sentenza ex art. 2932 c.c.

(Nella specie, il giudice d’appello aveva invece affermato la nullità del contratto preliminare per violazione degli artt. 17 e 40 della l. n. 47 del 1985, ritenendo che l’invalidità sancita dalle suddette disposizioni, pur riferita agli atti di trasferimento a efficacia reale, si estendesse anche al contratto preliminare).

Corte di cassazione, sezione II civile, ordinanza 7 marzo 2019 n. 6685 

La sanzione della nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita.

Corte di cassazione, sezione III civile, sentenza 21 settembre 2017 n. 21942 

Controllo dell’attività urbanistico-edilizia: mancata presentazione dell’istanza

In tema di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto di compravendita, ai sensi della l. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 40, non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c., non solo qualora l’immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia (e manchi la prescritta documentazione alternativa: concessione in sanatoria o domanda di condono corredata della prova dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione), ma anche quando l’immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria .

Cassazione civile sez. II, 29/11/2017, n.28626 [1]

Il promissario acquirente è legittimato a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza la necessità del consenso del proprietario del bene

In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente è legittimato, al fine di sanare l’irregolarità urbanistica dell’immobile promesso ed evitare il rischio della sua demolizione, a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza necessità del consenso, od anche contro la volontà, del proprietario del bene, restando distinto il regime della sanatoria, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della concessione edilizia.

Cassazione civile sez. II, 27/05/2016, n.11039

La sanzione della nullità urbanistica per vicende negoziali su immobili privi di concessione edificatoria non si applica al preliminare di vendita

La sanzione della c.d. nullità urbanistica prevista dalla l. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, e s.m.i., con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, ben potendo essere resa la dichiarazione o prodotta la documentazione relativa alla regolarità dell’edificazione, all’eventuale concessione in sanatoria o alla domanda di oblazione e ai relativi primi due versamenti, anche all’atto della stipulazione del definitivo contratto traslativo, ovvero in corso di giudizio, purché, in ogni caso, prima della pronunzia della sentenza ex art. 2932 c.c., che tiene luogo di tale contratto.

Cassazione civile sez. II, 09/05/2016, n.9318

Il contratto preliminare di vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è nullo per la comminatoria di cui all’art. 40, secondo comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47, che, sebbene riferita agli atti di trasferimento con immediata efficacia reale, si estende al preliminare, con efficacia meramente obbligatoria, in quanto avente ad oggetto la stipulazione di un contratto definitivo nullo per contrarietà a norma imperativa.

Corte di cassazione, sezione II civile, sentenza 17 ottobre 2013 n.23591


note

[1] Nel caso in esame, la Corte di Cassazione affronta il problema della nullità del contratto preliminare di vendita di un immobile poiché in contrasto con la normativa in tema di controllo dell’attività urbanistico-edilizia, recupero e sanatoria delle opere abusive.

In particolare, l’art. 40 della l. 25 febbraio 1985 n. 47 prescrive che gli atti tra vivi aventi ad oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici specifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria.

Nel caso della stipulazione di un contratto preliminare e dei rimedi esperibili qualora l’immobile sia realizzato in assenza o in difformità della concessione edilizia possono verificarsi diverse ipotesi.

Secondo la giurisprudenza recente, nel caso dell’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto, qualora nel contratto preliminare manchi la dichiarazione degli estremi della concessione edilizia non può essere emanata una sentenza di trasferimento coattivo del bene ex art. 2932 c.c. (Cass., Sez. II, 29 aprile 2006 n. 8489; Cass. Sez. II, 22 maggio 2008 n. 13225).

Nel caso in cui non siano prodotti i documenti, ma l’immobile sia conforme alle prescrizioni di legge urbanistiche non vi è alcun interesse alla repressione dell’abusivismo edilizio che di fatto non sussiste e deve prevalere la tutela del promissario acquirente (A. Fusaro, Contratto preliminare e regolarità urbanistica degli immobili: un contrasto interno alla giurisprudenza di legittimità, in Contr. e impr., 2014, 803; Cass., 11 novembre 2009 n. 23825).

In tal senso, la Suprema Corte ha affermato che per quanto concerne l’obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile – nel caso in cui il promittente alienante sia inadempiente e si rifiuti di produrre in giudizio i documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile ovvero di rendere tale dichiarazione sostitutiva con atto notorio – al promissario acquirente deve essere consentito di provvedere a tale produzione o rendere detta dichiarazione al fine di ottenere la sentenza ex art. 2932 c.c. (A. Lo Gullo, La circolazione degli immobili abusivi, in Contratti, 2016, 56).

Nel caso in cui l’immobile sia costruito senza licenza edilizia o concessione edilizia, ma anche quando l’immobile sia realizzato in modo totalmente diverso rispetto a quanto previsto dalla concessione e manchi la sanatoria, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. (D. Chinello, Preliminare di compravendita di immobile abusivo: limiti al trasferimento coattivoex art. 2932 c.c., in Imm. e propr., 2016, 611).

Nell’ipotesi in cui, l’immobile sia in possesso di regolare concessione e permesso di abitabilità e sia presente un vizio di irregolarità tale da non superare la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione non vi è preclusione all’emanazione della sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. (Cass., Sez. II, 18 settembre 2009 n. 20258; Cass., Sez. II, 7 aprile 2014 n. 8081).


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