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Abitazione e usufrutto: le differenze

28 Agosto 2021 | Autore:
Abitazione e usufrutto: le differenze

Cosa cambia tra i due diritti di servitù? Possono essere ceduti a terzi? Sono aggredibili con un pignoramento?

Accade spesso che un genitore voglia trasferire la proprietà della casa ad un figlio prima che il Padreterno lo chiami a sé e scatti immancabilmente la procedura della successione. Il genitore, però, ha bisogno di un posto in cui vivere e allora trova un compromesso con il figlio: «La proprietà della casa a te, così puoi fare un po’ di programmi per quando non ci sarò più. Io, in cambio, mi tengo il diritto di poterci abitare finché campo». È il cosiddetto diritto di servitù, di cui si può beneficiare in diversi modi. I più abituali sono abitazione e usufrutto. Le differenze sono essenziali, mentre in comune hanno, tra le altre cose, il fatto che bisogna passare da un notaio.

Chi tiene per sé il diritto di abitazione viene chiamato in termini tecnici «habitator» (viene in mente il «navigator» ma nulla c’entra con il reddito di cittadinanza, ci mancherebbe). Più scontato il nome attribuito a chi mantiene il diritto di usufrutto: basta chiamarlo «usufruttuario». Al di là del lessico, le differenze tra abitazione e usufrutto riguardano soprattutto il potere di habitator e usufruttuario, di cosa possono e non possono disporre. Approfondiamo il discorso.

Diritto di abitazione: che cos’è?

Poniamo il caso che tu ceda la proprietà del tuo immobile a tuo figlio, ma decidi di mantenere il diritto di abitazione su quella casa. In pratica, ti sei tenuto una servitù che ti consente di vivere in quell’immobile anche se non ne sei più il proprietario.

Il diritto di abitazione (detto anche diritto d’uso) ti darà la facoltà di occupare la parte dell’immobile che ti serve, cioè solo quella che soddisfa le tue esigenze e quelle della tua famiglia. Non potrai cederlo a nessuno, nemmeno a un parente e lo manterrai fino a quando vivrai oppure fin quando non deciderai di trasferirti altrove.

Doveri dell’habitator

Chi si tiene il diritto di abitazione (cioè l’habitator) dovrà prendersi carico delle spese per l’utilizzo della casa. Sarà, quindi, tenuto a pagare le bollette di acqua, luce e gas e a provvedere alla manutenzione ordinaria dell’immobile, dal tubo che si rompe alla maniglia da sostituire oppure alla caldaia da riparare.

In sintesi: il diritto di abitazione è un diritto reale di godimento personale, che consente al titolare il godimento dell’immobile per necessità proprie e della sua famiglia e che non può essere ceduto a terzi nemmeno con un contratto di locazione o comodato.

Diritto di usufrutto: che cos’è?

Simile al diritto di abitazione, ma non certamente uguale, è il diritto di usufrutto. Si tratta sempre di una servitù ma, in questo caso, il titolare ha il pieno godimento dell’immobile (di tutto l’immobile, non solo della parte che gli serve) sia per abitarci sia per «raccoglierne i frutti». Che significa? Vuol dire che l’usufruttuario ha la facoltà di utilizzare tutto l’immobile ma anche di affittarlo e di incassare i relativi canoni.

Altra differenza con l’abitazione riguarda la trasferibilità della servitù. In sostanza, se il diritto di abitazione non è mai trasferibile, quello di usufrutto sì. Purché il beneficiario non lo ceda agli eredi alla sua morte. Ma lo può cedere a terzi finché vivo. Ecco, appunto, che può trasferire il diritto di usufrutto a chi lo prenderà in affitto.

Doveri dell’usufruttuario

Come l’habitator, anche l’usufruttuario ha i suoi doveri. Innanzitutto, deve curare l’amministrazione dell’immobile che ha ricevuto in usufrutto. Quindi, anche lui dovrà pagare le bollette, le spese di manutenzione ordinaria e quant’altro e mantenerlo in buono stato.

Se c’è bisogno di effettuare dei lavori di manutenzione straordinaria, non toccherà all’usufruttuario prendere l’iniziativa ma dovrà avvisare il proprietario della necessità di cambiare la caldaia, di sistemare un cornicione pericolante o una parte della facciata, ecc. Queste spese saranno a carico del proprietario (in questo caso, nudo proprietario) dell’immobile, non dell’usufruttuario.

Abitazione e usufrutto: sono diritti pignorabili?

Una delle differenze tra abitazione e usufrutto da non trascurare è quella che riguarda un eventuale pignoramento del diritto di cui si gode con una o con l’altra servitù.

Occorre tenere conto del fatto che il diritto di abitazione non è pignorabile. Questo perché consente di beneficiare soltanto della parte dell’immobile che copre le necessità più essenziali e perché non è cedibile a terzi.

Per l’esatto contrario, il diritto di usufrutto è pignorabile. Non conta il fatto che la nuda proprietà della casa sia intestata ad un altro: si tratta di una servitù aggredibile nel caso in cui l’usufruttuario abbia dei debiti non saldati e che non intende saldare.

Abitazione e usufrutto: serve il notaio?

Sia per avere il diritto di abitazione sia per quello di usufrutto c’è bisogno di un atto notarile da sottoporre a registrazione e a trascrizione.

Come accennato, i diritti di usufrutto e di abitazione si estinguono alla morte del beneficiario, dopodiché non sarà necessario effettuare un nuovo atto pubblico ma soltanto una voltura catastale: la proprietà dell’immobile, infatti, passerà in pieno al nudo proprietario.

Nel caso in cui ci sia stata una donazione, se il beneficiario ha diritto di prima casa dovrà pagare solo le imposte fisse. Se, invece, l’oggetto della donazione non è una prima casa, si dovrà pagare il 3% sul valore catastale, rapportato all’età del beneficiario (più l’età sarà avanzata, meno tempo durerà il diritto di cui fruisce).



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