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Cosa si intende per prima casa ai fini fiscali?

14 Maggio 2021
Cosa si intende per prima casa ai fini fiscali?

Bonus prima casa e agevolazioni fiscali: i requisiti.

Un nostro lettore ci chiede cosa si intende per prima casa ai fini fiscali. Il concetto di «prima casa» rileva ai fini del cosiddetto «bonus prima casa» di cui si può godere all’atto dell’acquisto di un immobile, nonché in sede di donazione o di successione ereditaria. Si tratta di un’agevolazione fiscale che consente di ottenere un notevole sconto sulle imposte dovute al momento del rogito. 

Il concetto di «prima casa ai fini fiscali» è differente rispetto a quello che si può ricavare dal vocabolario della lingua italiana (intesa in questo caso come il primo immobile di proprietà di una persona). Difatti, la legge pone una serie di ulteriori condizioni per usufruire del bonus; ciò al fine di evitare che si possa utilizzare l’agevolazione in commento per fini speculativi quando invece è destinata ad aiutare chi acquista un’abitazione.

Vediamo allora cosa si intende per prima casa ai fini fiscali. Per farlo bisognerà spiegare cos’è e come funziona il bonus prima casa.

Cos’è la prima casa?

Secondo il vocabolario della lingua italiana, la prima casa è il primo immobile in cui si vive. Esso non esclude la successiva titolarità di ulteriori immobili; la prima casa però resterà immutata come fatto storico.

Ai fini fiscali, invece, la prima casa è quella che risponde alle seguenti caratteristiche:

  • si deve trovare nel Comune ove il contribuente ha la residenza;
  • non deve essere di lusso (ossia accatastata in A/8 e A/9);
  • deve essere l’unica abitazione di proprietà del contribuente in quel determinato Comune;
  • deve essere l’unico immobile di proprietà del contribuente per il quale si è usufruito dell’agevolazione fiscale.

Alcuni di questi requisiti possono essere soddisfatti anche dopo il rogito. In particolare:

  • ci sono 18 mesi dal rogito per trasferire la residenza nel Comune ove si trova l’abitazione di cui si è divenuti titolari. Non è necessario che la residenza sia nella stessa via ove si trova il nuovo immobile, potendosi limitare ad essere fissata nel territorio del medesimo Comune;
  • ci sono 12 mesi dal rogito per cedere la proprietà del precedente immobile acquistato con il bonus prima casa.

Quando c’è il bonus prima casa?

Alla luce di quanto abbiamo appena detto, per usufruire del bonus prima casa il proprietario deve:

  • entro 18 mesi dal rogito, spostare la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile appena acquistato;
  • entro 1 anno dal rogito, cedere la proprietà dell’eventuale abitazione di cui sia proprietario per la quale ha già usufruito del bonus prima casa;
  • prima del rogito, cedere la proprietà dell’eventuale abitazione di cui sia proprietario, situata nello stesso Comune ove si trova la nuova;
  • l’immobile non deve essere accatastato nelle categorie A/8 o A/9 e comunque deve trattarsi di civile abitazione;
  • l’immobile beneficiato non deve essere venduto prima di cinque anni dal rogito, salvo che nell’anno successivo si acquisti un nuovo immobile con le stesse caratteristiche della prima casa.

In cosa consiste il bonus prima casa?

Vediamo ora in cosa consiste il bonus prima casa. Si è detto che si tratta di un forte sconto sulle imposte da versare all’atto del rogito. In particolare:

  • chi acquista da un privato versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%; le imposte ipotecaria e catastale non sono in misura percentuale ma ammontano a 50 euro ciascuna;
  • chi acquista da un’azienda versa l’Iva al 4% anziché al 10%; le imposte ipotecaria, di registro e catastale non sono in misura percentuale ma ammontano a 200 euro ciascuna.

Differenza tra prima casa e abitazione principale 

Attenzione a non confondere la prima casa con l’abitazione principale. Si tratta di due concetti completamente diversi. L’abitazione principale rileva, ai fini fiscali, solo per l’esenzione Imu. L’esenzione in questo caso si ottiene solo se il contribuente e la sua famiglia hanno residenza e dimora abituale nell’immobile in questione. 



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